주택 탐색부터 입주까지, 경매 초보를 위한 일곱 가지 질문들
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경매로 저렴하게 집을 장만했다는 이야기가 인터넷과 방송을 통해 들려온다. 나도 한 번해볼까 하다가도, 낯선 과정에 두려움이 앞선다면, 천천히 경매의 흐름을 짚어 전원주택 경매 낙찰에 도전해보자.
STEP 1. 경매로 나오는 주택, 어디에서 찾나요?
: 경매 정보의 기본은 법원. 지역별, 유형별로 탐색하자
KEYWORD #법원경매정보 #유료정보사이트 #관할법원 #경매공고
경매의 시작은 물건을 찾는 데서부터 시작한다. 경매 물건은 ‘법원경매정보’ 사이트에서 경매 물건에 대한 기본적인 정보부터 경매 일자, 취소, 변경 공고 등의 자료를 살펴볼 수 있다. 대략 원하는 지역이 있다면 해당 지역 관할 법원으로 검색해야 한다. 유료 경매 정보 사이트는 비용이 드는 추가 문서 열람이나 검색 편의성, 이전 경매 물건 검색, 분석 등이 추가되는데, 보통 무료인 ‘법원경매정보’ 홈페이지의 정보가 기반이 된다.
SHORT Q&A 공매와 경매의 차이는?
경매는 채무자가 채무를 갚지 못하는 경우 채권자가 담보권을 실행하기 위해, 공매는 국가가 체납 세금이나 추징금을 확보하기 위해 재산을 압류해 매각하는 절차다. 방식 자체는 비슷하지만, 공매는 한국자산관리공사(캠코)에서, 경매는 해당 지역 법원에서 진행된다.
STEP 2. 마음에 드는 주택, 경매 대금만 내면 되나요?
: 금액만큼 중요한 권리 구성. 파악만 하면 경매의 80%는 성공한다
KEYWORD #등기부등본 #근저당권 #지상권 #말소기준권리 #임대차계약
일반적인 매매나 분양이 아닌 경매로 만나게 되는 주택은 여러 가지 이해 관계를 가지는 경우가 많다. 등기부 등본, 매각물건명세서 등의 자료를 확보해 크게는 근저당권, 임차권, 법정지상권 등을 검토하고, 경매를 통해 해소되는(말소되는) 기준이 될 권리항목을 찾아야 한다. 이를 ‘말소기준권리’라 부르며, 이 기준권리 이전 시점(≒말소되지 않는 권리)이 복잡한 주택은 초보 경매자라면 피한다. 보통 임대차 없이 집주인 한 세대만 사는 주택이라면 비교적 권리 관계가 간단하지만, 임차인이 있는 다세대/다가구주택이나 상가주택 등은 다소 복잡해질 수 있다. 한편, 여러 번 유찰된(경매가 성사되지 않은) 주택의 경우 저렴하게 경매에 올라와 욕심이 생길 수 있는데, 권리 관계가 상당히 복잡할 수 있어 주의가 필요하다.
ZOOM IN 말소기준권리
경매는 채무자들의 배당 신청을 받아 우선순위에 따라 경매대금을 배분하고 채무권리를 청산하는데, 이 기준이 되는 권리를 가리킨다. 다만, 유치권이나 예고등기, 지상권, 대항력이 있으나 배당 신청하지 않은 전세권 등은 말소되지 않고 낙찰자에게 그대로 이어진다.
STEP 3. 직접 살 집, 한번 보러가도 되나요?
: 서류가 자세해도 현장에서 발견하는 포인트가 있다
KEYWORD #현장답사 #인프라 #주택외관점검 #도면외상황탐색
권리분석까지 마쳤다면 이제는 임장(臨場)이라고도 부르는 현장답사 단계다. 어느 정도는 법원경매정보에서도 현황조사서나 감정평가 요약, 현장 사진을 제공하지만, 직접 거주할 용도의 집을 찾는 과정이기에 집뿐만 아니라 직접 마을 분위기나 진입도로 상황, 주변 인프라, 허가 외 건축물 상황(무허가 증축 등)을 살펴보는 것이 좋다.
CHECK POINT 현장에 가면 꼭 살펴볼 것들
STEP 4. 법원에서 입찰은 어떻게 진행되나요?
: 입장 직전까지 경매 공고를 확인하고 신중히 가격을 써 제출한다
KEYWORD #경매공고 #입찰 #낙찰 #보증금
부동산 경매는 해당 법원에서 진행된다. 법원경매정보 홈페이지에서 입찰 전날까지 일정 변동사항이 없는지 체크하고 당일 법원에 방문해서도 게시판의 공고를 다시 한 번 확인한다. 경매법원은 보통 오전 10시부터 11시 30분까지 입찰하고 입찰이 끝나자마자 개찰을 진행한다. 개찰 시간에 반드시 현장에 대기하고 있어야 하며, 입찰 시 도장과 신분증은 꼭 지참한다.
입찰 때 입찰표 기입과 보증금(입찰금액 10%) 제출은 신중하게 진행되어야 한다. 실수로 잘못 기입해 제출하는 경우 수정이나 반환이 되지 않는데다 사건번호를 잘못 기입하면 엉뚱한 물건에 입찰하게 되고, 금액을 잘못 적으면 그 금액에 입찰하는 것이 되어버린다. 그러다 자칫 낙찰되면 낙찰 포기로 보증금을 고스란히 날릴 수 있다.
최고가를 적어내 낙찰되면 보증금은 그대로 납부 처리되어 영수증을 받고, 패찰하면 보증금을 돌려받는다. 만약 해당 물건에 아쉬움이 남고 일부 조건을 충족하면 집행관을 통해 차순위매수신고를 해둔다.
ZOOM IN 차순위매수신고
낙찰자가 대금을 납부하지 못하거나 포기하는 경우 그 다음 순서로 매수할 기회를 얻는 것으로, [낙찰금액에서 보증금을 뺀 금액보다 큰 액수]를 적어낸 입찰자라면 참여가 가능하다. (예 - 낙찰금 10억원, 보증금 1억원일 때 입찰가 9억원 이상인 경우) 다만 참여하면 먼저 낙찰자가 잔금을 완납하는 날까지 보증금이 법원에 묶여있게 되니 자금 흐름에 주의해야 한다.
STEP 5. 낙찰 받았는데, 돈은 어떻게 내나요?
: 경락잔금대출 시 부동산 대출 규제를 꼼꼼히 따져봐야 한다
KEYWORD #경락잔금대출 #MCG·MCI #LTV·DTI
낙찰된 후 절차로 2주 정도가 지나면 경매 대금 지급기한 통지서가 오고, 이때부터 잔금을 한 달 반 정도 기간 안에 일시금으로 납부해야 한다. 통상적으로 전원주택도 낙찰가율이 감정가의 70~80%에 달하는 만큼 자기 자본과 함께 은행 대출로 잔금을 치르게 된다. 이때 이뤄지는 대출을 ‘경락잔금대출’이라고 부른다. 경락잔금대출은 기본적으로는 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 이뤄지는데, 근래에는 부동산 대출 규제의 영향으로 수도권 지역은 조정대상지역, 투기과열지구 등으로 분류되어 LTV, DTI 제한을 받아 큰 금액 대출이 어려울 수 있다. 또한, 지상권이나 유치권 등 복잡한 권리 관계가 남아있다면 은행이 대출을 거부할 수 있고, MCI·MCG(모기지신용보험·보증)로 대응할 수는 있지만, 단독주택 및 전원주택은 방 개수에 따라 방공제가 이뤄져(최우선변제금액) 대출금액이 예상보다 낮아질 수 있다.
지역별 최우선변제금액
STEP 6. 이사를 해야 하는데, 세입자가 나가지를 않아요.
: 원칙적으로 하되 융통성있고, 여유를 갖되 늦지 않게 진행한다
KEYWORD #명도소송 #내용증명 #협상 #세입자
잔금납부 후 배당까지 마치고 나면 이제 입주할 차례다. 이전 집주인 또는세입자가 있다면 이사를 보내고 집을 넘겨받는 명도 과정을 거친다. 순탄하게 명도가 이뤄지면 좋겠지만, 말소기준권리보다 늦은 후순위여서 보증금을 배당받지 못하거나 대항력을 인정받기 어려운 임차인이라면 쉽게 명도에 응하지 않을 수 있다. 말소권리기준보다 후순위인 보증금은 낙찰자가 책임질 부분은 아니나, 명도소송과 강제집행에 이르는 시간과 비용이 적지 않다 보니 내용증명 발송과 함께 적당한 협상 과정에서 위로금이나 이사비용으로 약간의 금전이 오가기도 한다. 한편, 어떤 세입자라도 일정 임차보증금 범위 내 ‘최우선변제금액’은 다른 어떤 우선순위보다 먼저 배당 받을 수 있으니, 이에 대해 안내하면서 설득을 이어나가도록 한다.
다만, 대항력 있는 전세권을 가지고 있으면서 배당 받지 않은 임차인의 보증금은 앞서 언급되었듯 낙찰인이 전부 인수하게 된다. 이런 경우에는 처음 입찰할 때부터 보증금을 아예 입찰금액에 포함한다는 생각으로 예산을 준비해 예상치 못한 부담을 피해야 한다.
STEP 7. 입주 직전, 무엇을 해야 할까요?
: 내부 상황을 점검하고, 인테리어와 수리를 시작한다
KEYWORD #입주청소 #리모델링 #인테리어
명도까지 마쳤다면 입주를 위한 주택 점검과 수리, 활용을 시작한다. 다행히 상태가 좋은 집을 만나 손을 댈 곳이 적을 수도 있지만, 보통은 기초적인 인테리어 시공이 필요한 경우가 많다. 또한, 입찰 과정에서 실내를 충분히 보지 못한 만큼 방수나 단열 등 수리 및 보강해야 할 부분이 어느 정도나 될지 꼼꼼히 점검해야 한다. 직접 거주할 주택이라면 자신의 경제적 상황과 스케줄로 진행하면 되겠지만, 만약 임대나 매매 등 수익을 목표로 하고 있다면 늦으면 늦을수록 관련 금융비용이 상승하게 되니, 관련 전문가와 상담 후 신속히 준비해나가는 것이 좋겠다.
참고_ 법원경매정보 www.courtauction.go.kr
취재_ 신기영
ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.262 www.uujj.co.kr
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