사회 초년생부터 은퇴 세대까지 상가주택에 관한 관심은 나이 구분 없이 날로 높아지고 있다. 상가주택을 떠올리면 안정적인 고정 수입을 얻을 수 있는 데다가 내 집 마련까지 가능하다는 인식이 있는 까닭이다. 그런데, 과연 그럴까? 상가주택은 짓기만 하면 무조건 이득일까? 그렇다면 어떤 부분을 고려해서 지어야 할까? 상가주택과 관련된 여러 이야기를 부동산학 박사, 국민은행 전인수 부장에게 들어봤다. 

INTERVIEWEE
전인수 박사

부동산학 박사 학위를 취득했으며, 현재 KB국민은행 브랜드전략부장으로 재직 중이다. 부동산과 금융 컨설팅이 동시에 가능한 전문가로, 많은 사람들이 ‘인생의 첫 집’을 전인수 박사의 컨설팅을 통해 마련했다. 부동산 컨설팅 도서 <집 살까요? 팔까요?>를 발간했으며, 올해 초에는 본인이 구상한 주택을 신축한 경험이 있다.

Q. 전문가가 바라보는 일반주택 대비 상가주택의 장점은 무엇인가?

상가주택은 내 집 마련과 월세 수입, 더불어 입지가 좋은 곳이라면 가격 상승에 따른 시세 차익도 볼 수 있기에 세 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 부동산이다. 특히 은퇴를 앞둔 사람들에게 ‘노후의 3층탑’이라고 알려진 국민연금, 퇴직연금, 개인연금만으로는 여유 있는 노후 생활을 영위하는 데 한계가 있기에 많은 사람이 은퇴 후 임대사업자를 꿈꾸는 것은 당연한 일인지도 모른다. 물론 상가주택에 관심을 두는 사람들이 꼭 은퇴자나 은퇴를 앞둔 사람들에게 국한된 것만은 아니다. 평범한 직장인에게는 제2의 월급을 안겨 줄 수 있다.

Q. 상가주택 건축 자금에 자기 자본, 대출, 향후 임대수익의 바람직한 비율은?

가장 기본적으로 고려해야 할 내용은 임대 수익을 통해 금융비용과 임대에 따른 모든 비용을 감당할 수 있느냐는 것이다. 자기 자본의 규모에 따라 달라지겠지만 가장 안정적인 투자는 일반적으로 부채를 30% 이내로 가져가는 것. 부채는 금융사의 대출과 임대보증금이 포함된 금액을 의미한다. 다만 상가주택이나 상가(근린생활시설 포함) 투자 시 임대보증금이 과다하지 않다면 임대보증금을 제외하고 금융사의 대출금액이 30%를 초과하지 않는다면 경기 침체기에도 금융비용에 대한 부담을 덜 수 있을 것이다. 요즘과 같이 금리 상승기에는 이러한 측면을 더욱 면밀하게 검토해야 한다.

Q. 상가주택과 일반주택의 세금에는 어떤 차이가 있나. 만약 주택과 상가 외에 임대 세대를 추가로 두는 경우(다가구주택+상가)에는 또 다른가?

세법상으로 상가주택은 겸용주택(이하 독자의 편의를 위해 상가주택으로 표기)이라고 한다. 상가주택을 취득할 때도 취득세를 납부해야 하는데, 취득세는 주택과 상가를 구분하여 산정된다. 상가의 취득세는 4.6%며, 주택의 취득세는 주택 수, 매매 금액, 면적 등에 따라 1.1%부터 13.4%까지 범위가 넓다.

상가주택을 양도할 때는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 상가주택 전체를 주택으로 보고 양도세를 계산해야 한다. 주택 면적이 상가면적보다 큰 경우, 1세대 주택인 상황에서 양도할 때 매매가가 12억원 이하라면 1세대 1주택 비과세할 수 있다. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면, 상가 면적에 해당하는 부분은 상가의 양도로 보고 양도세를 계산해야 한다.

상가주택 중 주택에 해당하는 부분의 임대료는 면세항목이기 때문에 부가가치세를 납부하지 않아도 되지만, 상가 부분에 대한 임대료는 부가가치세 과세 대상이므로 부가가치세를 납부해야 한다. 주택 임대 소득이 2천만 원 이하면 분리과세(15.4%)나 종합과세를 선택하여 할 수 있다. 다만 2천만 원 초과라면 종합과세 대상이다.

신축 상가주택의 경우 주택에 해당하는 부분을 전세로 임대하여 건축비에 충당하는 경우가 많은데 임대할 주택 수가 2채인 경우 종합소득세 과세 대상이 아니다. 월세의 경우에는 1주택이고 공시가격이 9억 원 이하면 종합소득세 비과세 대상이다.

세금 관련은 필자가 전문가가 아니기 때문에 이 정도 수준에서 말씀드린다. 요즘 부동산 관련 세제는 매우 복잡하고 사례별로 다르기 때문에 세부적인 내용은 부동산 전문 세무사에게 본인의 상황을 적확하게 말하고 이에 맞는 세무 상담을 받길 권한다.

Q. 상가주택이 대출에 있어 유리한가?

상가주택이나 상가(근린생활시설 포함) 신축 시 금융사의 대출은 크게 다르지 않다. 다만 제1금융권인 은행의 대출을 이용하는 것은 생각보다 어려울 수 있다. 은행은 상가주택이나 상가 신축 시 토지(대지)를 담보로 취득하고 건축주의 신용도를 감안하여 대출을 내준다. 은행을 포함한 대부분의 금융사는 기성고(약정된 총공사비 중에서 공사한 부분에 해당하는 공사비)에 따라 건축비를 지급하며, 건축주에게 입금하지 않고 시공사에 직접 입금한다.

제2금융권의 경우 토지 감정평가 금액의 60% 이상(사업자등록증 보유 시 대출 비율이 높아질 수 있음)을 대출해 주는 경우도 있다. 이때에는 본인이 보유한 자금과 금융사의 대출로 공사비를 충당할 수도 있다. 그런데 공사비는 예산을 웃돌기 마련이다. 공사비에 대한 검토를 세밀하게 하고 시공사와 추가 공사비 등에 대한 내용을 명문화해야만 훗날 건축주가 시공사에 휘둘리지 않고 향후 분쟁의 소지도 미연에 방지할 수 있다.

무사히 신축을 완료하고 준공 단계에 이르러 기존 제1금융권인 은행에서 대출받았다면 신축된 건물을 후취담보로 제공해야 한다. 제2금융권에서 대출받았다면 은행으로 갈아타는 것이 금융비용(대출이자)을 경감할 수 있다. 제2금융권이 제1금융권보다 보통은 금리가 높기 때문이다. 이때 금융사마다 상가건물 임대차보호법 및 주택임대차보호법에 따라 지역별로 최우선변제보증금 등을 공제하는 방법이 달라 금융사를 방문하여 직접 상담받는 것이 가장 확실하다.

Q. 상가주택의 전망, 어떻게 보나?

우리는 지금 ‘불확실의 시대’를 살고 있다. 러시아와 우크라이나의 전쟁, 코로나19로 인한 중국의 장기 봉쇄, 미국과 유럽의 경기 침체가 세계 각국으로 빠르게 확산하고 있다. 팬데믹의 긴 터널을 벗어났다고 안도하기도 전에 근래 유례를 찾아볼 수 없을 만큼 두려운 스태그플레이션(Stagflation)에 직면했다. 부동산은 금리 및 유동성과 매우 밀접한 관계를 맺고 있기에 금리가 상승하고 있는 상황에서 부동산 시장의 미래를 예측하기는 매우 어려운 일이지만, 얼마 전 대단지 아파트 상가에서 10년 이상 중개업소를 운영해 온 공인중개사와의 통화는 의미심장한 것이었다. 매도 물건이 100여 개에 달하는데 한 달 동안 단 한 건의 매매도 성사시키지 못했다며 상가 임대료를 걱정하고 있었다.

현재 부동산 시장은 숨 고르기가 길어진 것일 수도 있고 일시적인 조정기일 수도 있다. 조정기가 지속된다면 하락 국면을 맞이할 수도 있고 언제 그랬냐는 것처럼 다시 회복 국면을 맞을 수도 있다.

‘지금이 상가주택을 매입하기 좋은 시기인가요?’라고 묻는다면 답변을 유보하고 싶다. 그렇지만 상가주택은 단점보다는 장점이 더 많은 부동산이다. 무리하지 않고 합리적인 투자를 생각하고 있다면 투자 목적, 입지, 임대 수익 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 도전해 보시라고 말씀드린다. 적시에 최적의 물건을 매입하거나 신축하면 좋겠지만 요즘처럼 누구에게나 정보가 공개되는 때에는 쉽지 않은 일이다. 보석을 찾기 위해 지속적인 관심과 노력이 필요하다고 본다. 발품 팔기는 기본이다.

Q. 상가주택을 리모델링하는 경우, 신축과 비교했을 때 그 효용성에 대해서 어떻게 보는지.

신축은 법령 및 지자체 조례 등의 제한을 많이 받는 편이다. 따라서 리모델링과 신축은 구분되어야 한다. 입지가 양호한 곳에 있는 상가주택인데 신축하게 되면 건폐율과 용적률이 축소되는 경우도 있다.

그렇다면 신축보다는 리모델링을 권한다. 다만 건물이 노후되어 수선비 등이 과하게 지속적으로 지출된다면 이때는 신축도 고려해야 한다. 상가주택에 관심을 두고 임장 활동을 하다 보면 이 부분은 금방 알게 될 것이다.

통상 수익률을 극대화하기 위해서는 상가주택 부지를 구입해 신축하는 것을 선택한다. 가장 일반적인 것이 신도시나 택지개발지구에서 단독주택지를 분양할 경우, 매입하여 신축하는 것이다. 이때 주거용만 가능한 주거 전용 단독주택지와 점포 겸용 택지가 있는데, 점포 겸용 택지를 매입하면 된다. 택지개발지구의 입지 등에 따라 경쟁률이 수백대 일에 이르기도 한다.

Q. 결론적으로, 상가주택, 하루라도 빨리 지어야 할까? 아니면 상황을 두고 보며 훗날을 기약해야 할까?

엔데믹 상황이긴 하지만 코로나19가 종식되지 않았고 예상치를 넘어선 금리 상승, 대내·외 경기 및 제반 여건 등을 고려 시 신축은 다소 신중하게 접근할 필요가 있다고 본다. 현재 원자재 가격 상승 등으로 건축비가 30% 이상 올랐다고 전해 들었다. 이런 시기에 조급하게 신축에 나선다면 경제적인 어려움에 봉착할 수도 있다.

‘사업 수지 분석표’를 만들고 건물을 신축하는 데 소요되는 예상 지출(공사비는 예상했던 것보다 최소 10% 이상을 증액하여 산정할 것)과 준공 후 예상 임대 수익 등을 꼼꼼하게 분석한 후에 문제가 없다고 생각되면 그때 신축을 진행하길 권유한다.

상가주택을 짓기 전 고려해야 할
포인트 4가지

“건축은 삼박자의 하모니가 절대적으로 필요하다. 먼저 좋은 땅을 찾아야 하고, 좋은 건축가를 만나야 하며, 정직한 시공사에 시공을 맡겨야만 성공한 건축주가 될 수 있다. 지극히 평범한 이야기지만, 절대 간과해서는 안 될 내용이다.” 

취재_ 오수현  |  사진_ 전원속의 내집 DB 

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