​​주택 건축에서 연면적은 용적률과 직결되는 중요한 사항입니다. 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율[(연면적/대지면적)×100]로, 해당 대지에 지을 수 있는 주택의 규모를 결정하게 됩니다. 같은 크기의 땅이라도 그 종류에 따라 법적 용적률이 정해져 있어 지을 수 있는 건축물의 면적이 달라지기 때문입니다.  내가 지을 집의 용적률을 알기 위해서는 먼저 연면적을 알아야 합니다. 여기서 많이들 헷갈리는 부분이 바로 ‘주택의 어느 공간까지 연면적에 포함되는가?’하는 것인데요.

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정리 조고은  

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연면적은 ‘건물 전체 층(지하와 지상의 모든 층) 바닥면적의 합계’로, 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 등으로 이루어진 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 

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원칙적으로 연면적에는 지하층까지 모든 층의 바닥면적을 포함하지만, 용적률을 산정할 때 사용하는 연면적에는 지하층과 부속용도의 지상 주차장 면적을 제외합니다. 하나의 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때는 각 건물의 연면적을 합하여 계산합니다. 이밖에도 베란다, 포치 등 바닥면적으로 규정하기에 범위가 애매한 공간이 많은데, 이럴 때 건축법에서 정하고 있는 내용은 다음과 같습니다.  

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☞  벽, 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝 부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적을 바닥면적으로 한다.

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☞  주택의 발코니나 이와 비슷한 공간(테라스, 외부계단 등)의 바닥은 난간 등의 설치 여부와 관계없이 ‘외벽의 중심선으로부터 해당 공간의 끝 부분까지의 면적’에서 ‘접하고 있는 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값’을 뺀 면적 만큼을 바닥면적에 포함한다.

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☞  필로티(벽 면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래 면까지 공간으로 된 것) 부분은 공중의 통행이나 차량의 통행, 주차에 전용되는 경우에만 바닥면적에서 제외한다. 단독주택에서 필로티는 대부분 주차장으로 사용하는데, 주차에만 전용되는 경우가 아니면 지붕과 기둥이 있는 구획으로 보고 연면적에 포함한다.

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☞  외단열 공법으로 지은 집은 단열재가 설치된 외벽 중 ‘내측 내력벽의 중심선’을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 하여 연면적을 계산한다.

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☞  승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 내·외부의 굴뚝, 설비덕트, 더스트슈트 등과 옥상, 옥외, 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기 등을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에서 제외한다.

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☞  사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물(건축법 시행령 제6조 제1항 제6호)을 리모델링할 때 미관 향상, 열 손실 방지 등을 위해 외벽에 마감재 등을 추가로 시공하는 부분은 바닥면적에서 제외한다.
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외부 창고는 준공 후에 임의로 만들어 법적 반영이 되지 않는 경우가 많지만, 원칙적으로는 연면적에 포함되어야 하는 공간입니다. 천장이 오픈된 거실이 있는 집의 경우, 2층 바닥면적에 오픈된 공간의 면적이 포함되지 않으므로 연면적에 포함되지 않습니다. 또, 옥상은 연면적에 들어가지 않지만, 만약 필로티처럼 지붕이 있는 상황이라면 그에 따른 구체적인 산정이 필요합니다. 

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이처럼 건축물의 형태나 현장 상황에 따라, 또는 해당 지자체의 해석에 따라 연면적에 포함되는 면적과 계산 방법은 각양각색으로 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 용적률 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.  

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참고_ 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정 방법)

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