건축자금 대출에 앞서 
은행은 유치권 포기 각서를 
요구하기도 한다.

집짓기 예산을 마련하기 위해 대출을 염두에 두고 있는 분이라면 ‘유치권 포기 각서’라는 것을 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 은행권에서는 대출에 앞서 유치권 포기 각서를 종종 요구하기도 하지요. 유치권이 무엇이기에, 그것을 포기하는 건 무슨 의미이기에 그러는 걸까요?



유치권은 법적으로 인정되는 ‘채무가 해결될 때까지 담보를 유치(점유)할 권리’를 이야기합니다. 주택에 대입하자면 건축주 A가 시공사 B에게 건축을 맡겼는데, A가 B에게 시공비를 제대로 주지 않은 경우 B는 A를 상대로 집을 인도하지 않고 점유하면서 시공비를 지급하게끔 할 권리를 보호받는 것입니다. 공사 중인 인적 드문 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 플래카드가 붙어있는 것을 종종 볼 수 있지요.



그렇다면 은행은 왜 유치권 포기 각서를 요구하는 것일까요? 은행은 건축주로부터 채무 이행이 제대로 이뤄지지 않으면 토지나 주택을 대상으로 저당권을 행사, 처분 등을 통해 그 채권을 회수하게 됩니다. 문제는 은행 대출금이 연체되는 상황이라면 시공 대금도 지급하지 못해 유치권이 행사될 가능성이 높다는 것입니다. 시공사는 시공비가 변제되지 않는 이상 유치권을 풀지 않아도 되기 때문에 사실상 변제 우선순위를 가지고 있는 것이나 마찬가지입니다. 이런 상황에서 은행은 온전한 채권 회수가 어려워질 수 있어 유치권 행사를 반기지 않고, 대출 시 유치권 포기 각서를 시공사에서 받아올 것을 요구하는 것입니다. 시공사로서는 유치권을 포기한다고 해서 시공비를 받을 방법이 없는 것은 아니지만, 중요한 지급 재촉 및 대항 수단 하나를 잃는 것이니만큼 상대적으로 다소 불리해지는 것이 사실입니다.



건축자금 대출을 위해서는 대개 유치권 포기 각서가 필요합니다. 하지만, 시공사는 이런 이유로 대부분 내주기 꺼려합니다. 따라서 이런 부분은 시공사와 건축주 간 두터운 신뢰 관계가 전제되어야 하며, 은행 대출을 고려하고 있다면 더욱 신중해야 할 부분입니다.



취재_ 신기영  |  일러스트_ 라윤희

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