부모님 소유의 부지에 자녀 세대가 건축주가 되어 집을 짓고자 하는 사례. 최근 수익형 부동산에서 많이 발견되는 케이스다. 임대 세대는 어떻게 구성하고 가족들이 원하는 집은 어떻게 구현할지, 대출과 수익 등의 자금 분석과 세금 절감을 위한 명의 처리까지, 다방면의 전문가들에게 SOS를 청했다.

 

사이트 기본 정보
주소 ▶ 서울시 송파구 거여동
면적 ▶ 토지 83평
지역 지구 ▶ 2종일반주거지역 / 건폐율 60% / 용적률 200%
특징 ▶ 서울 지하철 5호선 거여역에서 100m 거리로, 강남 3구 중에서는 상대적으로 낙후된 주거/상업 복합지역. 상가와 다세대주택이 혼재된 형태로 최근 다가구와 오피스텔 등이 서서히 신축되고 있다.

의뢰자 질의 사항
▶ 현재의 자산가치와 건축비는 어느 정도 나올까?
▶ 공실 없이 안정적인 임대를 위한 건축 방안이 있을까?
▶ 새로 지어도 지금 수준의 임대 수익을 얻을 수 있을까?
▶ 지하 공장, 1층 상가도 지을 수 있을까?
▶ 건축 시 토지 증여세액은 어느 정도며, 명의는 어떤 게 유리할까?
▶ 임대사업자 등록도 꼭 해야 할까?

# 입지 및 시세 분석

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# 부동산 개발팀 건축방안 제안

부동산 전문가는 두 가지 안을 제안한다.
하나는 1층은 필로티 구조로 띄우고 2~3층에 투룸 총 6실을 두고 4~5층에 주인세대를 넣는 방안이다. 각 실은 베란다 확장으로 1~2평 면적을 추가로 확보할 수 있다.
두 번째 안은 주택 위주의 건축 방안으로 뒤쪽 상가는 평당 2,300만원에 매도하고 아파트 진입로와 접한 상가는 평당 3,000만원에 매도하는 것이다.

# 세무 전문가의 컨설팅​

토지의 1/2 증여 시 증여세액이 없는 상황이다. 또한, 주택(토지 포함)의 1/2 증여 시 등기비도 절감할 수 있다.
▶ 개별주택가격 : 416,000,000원(토지 포함)
▶ 토지개별공시지가 : 952,515,000원
주택으로 건축 시에는 임대사업자 등록을 해야 하고, 연 2천만원 이하 주택 임대소득은 비과세 대상이다.
기준시가 3억원 이하 소형주택 4년 이상 보유 시 소득세 감면 혜택이 있다. 세대당 면적을 조절해 국민주택 규모 이하의 경우도 월 임대소득 비과세가 가능하다. 건축허가 명의는 주택 1/2 증여 후, 부·모 명의로 건축허가를 받으면 상속세 면제 대상(부·모 각 상속가액 10억 이하)이다. 그러나 향후 부동산 가격 상승이 예상되므로, 확실하지는 않다.
아들·며느리 공동명의로 건축 후, 부·모에게 토지 사용료 지급하려면 임대 사업자로 등록해야 한다.

# 건축 전문가의 제안

2, 3층에 임대 세대를 구성하고 위층은 건축주 세대와 부모님 세대 주거로 구성한다. 특히 가족 모임이나 캠핑이 가능한 옥상 마당을 만든다.

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건물은 도로와 평행한 형태로 도시와의 조화를 고려했다. 밝은 재료를 통해 지역에 활기를 부여하는 경쾌한 가로 입면을 갖는다. / 다양한 활용이 가능하도록 남향 옥상 마당과 테라스를 구성한다.

부모님 집
- 침실 2, 온 가족의 주생활공간, 드레스룸, 주방, 세탁실, 다용도실, 화장실2
- 중문, 신발을 신을 수 있는 의자, 넉넉한 수납
- 테라스+수돗가, 게스트룸
- 세대 분리가 가능한 구조
- 자녀 세대와 출입 분리

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건축주 집
- 옥상(다락)과 연결된 구조
- 침실3, 화장실2, 거실, 미니주방, 다락 가족실
- 텔레비전 없는 서재형 거실
- 다락 가족실(영화감상, 남편의 공간)

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임대 세대
- 2~3층 임대 세대 구성(원룸, 투룸)

# 사업의 적정성 판단
 

▶ 취재협조
수익형 주택 사업성 검토 : 주택건축원스톱컨설팅 ㈜ 친친디 1599-4217 (WWW.건축어벤저스.COM / WWW.친친디.COM)
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STAFF
사업성 검토 : 서동원 PM
부동산 컨설팅 : 김상곤 교수 / 세무 컨설팅 : 절세TV 윤나겸 세무사
금융 컨설팅 : 동서울 신협 강승건 전무
건축 설계 / 디자인 제안 : 리슈건축 홍만식 소장

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