도심지가 아닌 전원이나 시골, 임야에 땅을 구했을 때 건축하기 적합하도록 땅을 정리하는 작업이 먼저 필요한 경우가 있습니다. 이러한 작업을 토지형질변경이라고 부르는데요, 땅을 깎아내는 행위인 ‘절토’, 흙을 쌓아 올리는 행위인 ‘성토’, 땅을 반반하고 고르게 만드는 행위인 ‘정지’, 돌과 모래 따위를 깔고 시멘트나 아스팔트 등으로 덮어 길을 만드는 행위인 ‘포장’이 이에 해당합니다. 꼭 건축을 위한 목적뿐만 아니라 임야를 농지로 바꾸기 위해 토지 작업을 하는 등의 경우도 물론 포함됩니다. 또한 경작을 위한 목적을 제외하고 공유수면을 매립하는 행위도 토지형질변경에 해당합니다. 토지형질변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 개발행위에 해당하기 때문에 작업 전 개발행위허가를 받아야 합니다. 예외도 있습니다.

건축에 적합한 땅으로 성질을 바꾸는 행위로
개발행위허가에 해당한다

높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지 작업을 진행할 때, 도시지역·자연 환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660m2 이하이면서 지목변경을 수반하지 않을 때 등에는 따로 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다. 또한 토지형질변경의 규모는 용도지역별로 상이합니다. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역의 경우는 1만m2 미만, 공업지역·관리지역·농림지역은 3만m2 미만, 보전녹지지역은 5천m2 미만에서만 진행할 수 있습니다. 만약 대상 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우라면 각각의 용도지역에 해당하는 규정을 적용합니다.

보통 농지나 임야에 집을 짓기 위해 토지형질변경을 알아볼 때는 지목변경 절차까지 함께 이어서 생각하는 경우가 많습니다. 개발행위허가를 통해 토지형질변경을 하고, 주택 준공 후에 지목 변경 신청을 진행해야 하는데, 농지를 전용할 때는 농지보전부담금을, 산지를 전용할 때는 대체산림자원조성비 등을 개별 공시지가에 맞게 납부해야 합니다. 이렇듯 토목공사 특성상 적지 않은 공사비와 행정 비용이 소요될 수 있어 대지 선정에서부터 깊게 고민해야 하겠습니다.

취재_ 조재희  |  일러스트_ 임경은 

ⓒ월간 전원속의 내집  / Vol.285  www.uujj.co.kr