상가주택을 지을 때 원하는 목적이 다르겠지만, 가장 중요한 것은 ‘사업성’일 것이다. 그런데 이를 감으로 판단하거나, 주변에서 ‘~하더라’는 말만 믿고 진행하는 경우가 의외로 많다. 사업성만큼은 건축주가 직접 판단할 수 있어야 한다.

세상은 분야를 막론하고 무한경쟁의 시대로 접어들었다. 상가주택도 꼼꼼하게 판단해 보고 여러 가지 경우의 수까지 짚어보는 사람만이 경쟁에 따른 리스크를 예방하고 성공한 건축주로 살아남을 것이다.

상가주택 사업의 결과에 대한 책임은 온전히 건축주의 몫이다. 이번에는 설계단계에서 알아야 할 사업성에 영향을 주는 요인들과 운영단계에서 사업성에 영향을 주는 요인들, 그리고 간단하게나마 사업성을 분석하는 방법까지 알아보기로 한다.

설계단계에서 파악할 사업성 요소

수익성｜상가주택은 수익성을 확보할 수 있는지 확인하고 시작해야 한다. 상가주택의 수익성은, 투자한 비용 대비 매월 들어오는 수익금이 최소한 은행의 이자는 넘어서야 한다는 것이 최소 기준이다. 금리가 조금씩 오르는 탓에 갈수록 수익성이 낮아지기는 하지만, 현재 수도권에서는 연 4% 이상의 수익이 확보되면 ‘수익성이 있다’고 말하고, 6% 이상의 수익이 확보되면 ‘수익성이 좋다’고 말한다.

경제성
상가주택을 지으려는 사람에게는 누구에게나 예산의 한계가 있다. 가지고 있는 퇴직금과 살고 있던 아파트를 팔아서 들어 올 돈이 전부인 경우가 대부분이다. 여기에 은행의 대출을 추가하여 예산을 잡는다. 대개 임대수입이 은행의 이자보다는 많으므로 은행 대출로 ‘지렛대 효과’를 누리려는 것이다. 설계 단계에서부터 건축사와 함께 내가 가지고 있는 예산과 소요될 공사비를 계속 점검해야 한다. 건축공사에 들어가서도 시공자와도 예산을 초과하지 않도록 계속 협의를 해야 한다. 상가주택은 비싸게 짓는다고 꼭 임대료가 올라가는 것도 아니고, 저렴하게 짓는다고 사업성이 떨어지는 것도 아니다. 중요한 것은 얼마나 나의 경제성에 맞추어 적정하게 짓느냐 하는 것이다.

 

 



 

디자인
건축은 기술과 디자인이 결합되어야 하는 분야다. 그러나 교육받지 못한 우리는 흔히 디자인을 착각하는 경우가 있다.      

첫째가 외벽에 얼룩덜룩 여러 가지 색으로 처리한다든가, 혹은 덕지덕지 다른 재료로 어떤 모양을 만들어 놓으면 디자인이 된 것으로 생각하는 사람들이 있다. 그러한 방법은 비용만 많이 들어가고, 하자 요인만 상승할 뿐 건물의 가치를 올리는 데 별 도움이 안 된다.      

둘째로는, 비싸게 지은 집, 돈이 많이 들어간 집을 디자인이 잘된 집이라고 생각한다. 물론 무언가 생각을 반영하여 결과물을 만들어 내는 데는 비용이 들지 않을 수 없다.              

셋째로, 이상한 형태의 집을 보고 디자인이 잘된 집이라고 이야기한다. 독특한 기술이나 재료를 가지고 지은 집은 그 나름대로 의미가 있을 수는 있다. 그러나 그 이상도 이하도 아니다. 디자인이 잘 되었다는 것은 많은 사람들이 좋아할 수 있는 보편성이 있어야 하는 것이다.                 

넷째로, 건물도 유행을 탄다. 지금 유행하는 재료, 형태를 너무 쫓다보면 그 유행이 지난 후에는 초라해 보이는 경우가 많다. 빨리 변하는 유행에 반해 건물의 수명은 길기 때문이다. 따라서 유행에 민감하기보다는 오랜 세월이 지나도 시간의 연륜이 보여서 좋도록 디자인하거나, 상가주택이므로 주기적으로 리모델링하여 이미지 변신이 수월하도록 디자인하는 것도 방법이다.

 



 

경쟁력
수익성에 집중한 나머지 일반인들이 놓치는 것 중 하나가 경쟁력이다. 경쟁력이란 상황이 변하여 시장이 축소되거나 경기가 하락할 때에도 지금 임대가 잘 되는 상황이 계속 이어져야 하는 것이 기본이다. 나아가 주변 상가주택에 공실이 발생하기 시작하더라도 우리 집은 끝까지 공실이 발생하지 않도록 하는 것이다.             
시장이 축소되거나 경기가 하락할 경우에도 살아남으려면 주변의 상가주택보다 좋아야 한다. 좋다는 것은 임대료가 싸거나, 임대료가 비싸더라도 단열이 잘되어 있어서 유지관리비가 적게 들거나, 방범이 잘되거나, 프라이버시가 잘 확보되었다거나 사용이 편리하다거나, 관리가 깨끗하게 잘된다거나, 세입자들끼리 유대관계가 좋다거나 하는 것들이다. 즉, 세입자들이 그 집에 꼭 입주하고자 하는 이유다. 건축물도 주변과 경쟁해서 살아남으려면 반드시 그것이 있어야 한다. 이러한 것들은 설계 단계에서부터 리스트를 작성해서 꼼꼼히 체크해야 한다.

 



 

내가 직접 해보는 수익률 분석

수익성을 분석해보지 않고 상가주택을 짓는 것은 입어보지도 않고 옷을 사는 것과 같다. 마네킹에 입혀져 있는 옷은 근사해 보이지만, 막상 내가 입었을 때는 그 느낌과 분위기가 전혀 다르다. 상가주택도 다른 사람의 사례를 보는 것과 내가 직접 지어보는 것과는 정말 많은 차이가 있다. 먼저 간단히 사업성 분석을 해보는 방법을 소개한다.

빅데이터를 활용한 사업성 분석

일반인들은 사업성 분석이 어렵게 느껴질 수도 있다. 이 때는 중소기업청 소상공인진흥재단에서 서비스하는 ‘상권정보시스템(http://sg.sbiz.or.kr)’을 활용해 본다. 카드 사용에 따른 매출 데이터나 통계청의 사업체 조사 데이터베이스, 그리고 사용자들의 전화번호 등을 승인 받아 운영하는 사이트다.

요즈음에는 빅데이터들을 활용한 다양한 상권분석 관련 프로그램이 개발되어 좀 더 빠르면서도 수치적으로 정확하게 상권에 대한 정보를 온라인에서 얻을 수 있다. 현장에 가서도 잘 보이지 않는 부분들을 지원받을 수 있는 방법이다. 좀 더 세밀하고 체계적인 상권분석이 가능해진 것이다. 상가주택을 꿈꾸는 건축주라면 직접 거쳐봐야 하는 필수 과정이다. 

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