집 짓다가 소송까지 가야 한다면?

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Vol. / 전원속의 내집

주택 건축 분쟁은 드는 비용이 크고 해당 건물에서 살아야 한다는 점에서 그 충격과 고통이 다른 어떤 갈등에도 뒤지지 않는다. 건축 분쟁 사례 분석으로 분쟁을 예방하고 행복한 집짓기를 준비하자.

‘집 짓다가 10년 늙는다’는 문장은 마케팅 용어로도 식상한 표현이 된 지 오래지만, 그래도 매년 적잖은 건축 현장에서 다양한 건축 주체끼리 갈등이 발생한다. 이를 해결할 가장 명쾌한 답은? 처음부터 문제 소지를 줄이고, 발생했다면 준비해 피해를 줄이는 것이다.

첫 번째 연재에서는 건축분쟁 조정·재정* 소개와 함께 건축분쟁전문위원회에서 다뤄진 2018년 사례를 보고 어떤 부분에서 분쟁이 생기는지, 무엇을 미리 준비해야 할지 살펴본다.

* 조정과 재정
조정은 당사자 간 화해가 어려운 경우 3자인 조정위원회의 조사 후 조정안을 내 합의와 수락을 권고하는 절차다. 재정은 이보다 좀 더 어려운 손해배상 사건을 재판에 준하여 해결을 도모한다. 둘 다 재판상 ‘화해’와 같은 효력이 있다.

# 건축분쟁전문위원회란?

: 법원 소송보다 짧고 빠른 분쟁 해결

해결 수단으로 가장 흔히 떠올리는 것은 소송이지만, 수년의 재판기간이 걸리고 비용이 많이 드는 방식이다. 더욱이 소송으로 공사가 오래 중단되면 건축물 부실화 등의 2차 피해로도 이어질 수 있다.

이런 상황에서 사회적 비용 절감, 불편 해소를 위해 2014년부터 통합·일원화·상설해 한국시설안전공단 산하 ‘건축분쟁전문위원회(이하 위원회)’에서 조정과 재정을 다루고 있다. 절차가 단기간(60~120일)에 끝나고 비용이 없어 소송보다 훨씬 경제적이다.

신청은 당사자의 인적사항과 분쟁 사유, 피해를 입증할 자료 등을 홈페이지나 우편, 방문해 접수하는 방식으로 진행한다. 다만, 건설·환경분쟁조정위원회 조정 대상이거나 법원에 제소한 경우 등은 조정·재정 대상에서 제외되니 주의하도록 한다.

# CASE 1

다세대주택 신축공사로 인한 이웃집의 균열 및 콘크리트 유입(침수) 관련 보상 요구

현황 및 조사 결과 / 노후 건축물 피해와 공사 관련성 확인

신청인 건축물은 지하 1층, 지상 1층인 약 40년 된 단독주택이며, 피신청인은 바로 옆에 있던 기존 건축물을 철거하고 지하 1층, 지상 3층 철근콘크리트 다세대주택을 신축 중이다.
신축공사 현장은 신청인 건축물 지하층 바닥보다 약 3m 높게 위치해 있었다. 피신청인은 지하 굴착 후 흙막이공사, 차수공사를 실시하였고 신청 건축물과의 거리는 약 2m. 현장조사 결과 신청인 건축물의 실내·외 벽체 균열이 보이고, 창문을 여닫기 어려웠다. 또 실내 마감재가 떨어지거나 지하층의 침수 및 하수 배관 파손이 확인되었다.

신청인 주택 바로 옆에 자리한 신축공사 현장(위) / 창문 아래로 균열이 보이는 신청인 주택(아래)

조정 결정 근거 / 피해 사실이 확인되었으나 보상금 기준은 모호

위원회에서는 공사현황을 종합적으로 고려할 때 신축공사의 진동 및 지하수 유출로 인해 신청인 건축물의 균열 등이 발생하였다고 보았다. 또한, 차수 공사를 하는 과정에서 시멘트 등이 신청인 측 하수 배관에 유입되어 지하층으로 역류, 이에 바닥이 침수된 것으로 판단했다. 다만, 신청인의 요구 보상금은 객관적인 근거가 없어 과다하다고 여겼다.

결정 내용 / 조정된 배상금 지급 등 조정 성립

위원회는 피신청인이 피해에 대한 손해배상금을 지정된 기일까지 지급하고, 이행하지 않는 경우 지연이자를 가산하도록 결정했다. 양 당사자들은 이를 받아들여 이후 법적 분쟁을 제기하지 않는다고 확약 후 조정이 성립되었다.

조정 POINT
피신청인이 공사 전 인근 건축물에 대한 철저한 사전 조사를 했다면 피해가 발생하기 전에 시공과 협의에서 보다 원활했을 것이다. 신청인 측에서도 막연한 액수보다는 다른 사례, 비용 등을 분석한 객관적인 액수를 제시했다면 조정이 보다 유리했을 것으로 보인다.

# CASE 2

공동주택 신축공사에 따른 일조·조망권 피해, 소음·진동·지반약화 피해에 대한 공사중지가처분 요구

현황 및 조사 결과 / 노후 건축물 피해와 공사 관련성 파악

신청인 건축물은 지상 4층 규모 다세대주택이며, 피신청인은 신청인 건축물 남서측 인근에 지상 4층 규모의 공동주택을 신축 중이었다.
신축건축물은 신청인 건축물과 최단 거리로 4m, 반대편은 약 15m 정도 떨어져 있었다. 다만 현장조사 결과 신청인 대지 및 공사현장은 계획관리지역으로서 『건축법』 및 시행령에 따른 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한’에 해당하지 않았다. 또한, 당시 2층 골조 공사 중이었며 공사 과정에서 피신청인은 피해 관련 행정지도나 처분을 받은 일도 없었다.

신청인의 다세대주택(위)과 피신청인의 현장 모습(아래)

중간 판단 근거 / 위법과 피해의 특수성 인정이 어려워

위원회에서는 일조권 규정과 건축인허가에서 문제가 없다고 판단했다. 또한, 신청인의 주택은 특별히 조망을 위해서 건축된 것이 아니고 조망권을 중요하게 인정할 객관적인 특수성도 인정이 어렵다고 봤다. 마지막으로 공사 중지 자체는 인허가권자의 권한이므로 위원회는 공사 중지를 명령할 수 없었다.

결정 내용 / 조정 취하

조정 절차가 진행되는 과정에서 신청인은 환경분쟁조정위원회 분쟁 조정 또는 법원 소송을 진행할 예정이라고 주장했다. 이에 신청인 스스로 조정 신청을 취하해 조정이 종결되었다.

조정 POINT
신청인이 일조권과 조망 침해에 관련한 제도와 법령을 좀 더 세부적으로 확인했다면 법적 절차에서 상당 부분 시간과 비용을 절약할 수 있었을 것이다. 또한, 피해를 제3자(조정위원회 등)에게 객관적으로 입증할 수 있는 근거를 마련하는 것이 필요했다.

사진 및 사례 자료 협조_ 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 www.adm.go.kr

취재_ 신기영