건축주와 시공사 사이의 분쟁에는 여러 가지가 있겠지만, 그중 주요한 원인 하나는 바로 추가공사대금 관련 분쟁이다. 건축주와 시공사 사이의 추가공사대금과 관련된 분쟁은 공사가 진행되는 도중에 발생할 수도 있고, 공사가 완료된 이후 정산 과정에서 문제가 되는 경우도 있다. 추가공사대금 관련 분쟁의 구체적인 내용을 살펴보자.

면적·공정… 추가공사가 생기는 다양한 이유

공사 도중에 계약상 공사 범위를 넘어서 추가로 공사를 시행하는 경우가 있다. 이런 추가공사는 여러 이유로 발생하는데, 첫 번째 유형은 처음 공사와 동일성을 유지하면서 양적으로 넓어지는 경우 즉, 공사 면적이 넓어지는 현장을 가리킨다. 두 번째 유형은 골조 공사만 계약했다 마감 공사까지 추가로 맡기는 등 공사의 동일성을 넘어 다른 공정까지 시공하는 경우다. 또한, 공사 범위는 같지만, 자재를 업그레이드하는 방식으로 공사금액이 높아지는 경우도 넓은 의미에서는 추가공사로 보기도 한다.

추가공사는 추가공사에 대한 상호 약정으로부터

물론, 시공사가 계약상 공사 범위를 넘어서 추가공사를 했다고 건축주가 시공사에 추가공사대금을 무조건 지급해야 하는 것은 아니다. 특히 건축주와 시공사 사이의 공사도급계약은 주로 계약 체결 당시에 미리 공사비를 추산하여 그 견적 금액에 이윤을 더하고 공사대금을 확정하는, 이른바 ‘정액도급계약’ 형태로 체결이 된다. 이 정액도급계약은 공사의 완성 결과, 처음 공사도급금액의 견적 당시 예상하였던 것보다 공사비를 적게 썼다고 건축주가 도급 금액을 깎을 수 없듯, 시공사 입장에서도 공사도급금액보다 공사비가 많이 소요되었다고 일방적으로 도급금액을 늘려달라고 주장할 수는 없다.

즉, 건축주의 추가공사대금 지급의무가 인정되려면 단순히 시공사가 추가공사를 했다는 사실 이외에 건축주와 시공사 사이의 추가공사대금 지급에 관한 별도의 약정이 있어야 한다.

문서가 없어도 상황에 따라 인정받는 추가공사

앞서 언급한 바와 같이 추가공사대금 지급 의무는 건축주와 시공사 사이의 추가공사 약정을 전제로 한다. 하지만, 실제 현장에서는 추가공사가 이루어질 때 이에 대한 약정이 문서화되지 않고 말로만 이루어지거나, 시공사 입장에서 당연히 건축주가 지급할 것이라고 예상하고 별도의 약정 없이 진행하는 경우가 발생하기도 한다. 추가공사 약정이 구체적으로 문서화 되지 않는 것도 적지 않아 결국 추가공사대금 지급의무에 관한 분쟁이 빈번하게 일어난다.

추가공사대금 지급 의무 여부가 재판의 쟁점이 되는 경우, 법원은 추가공사 ‘합의서’가 없다고 추가공사 약정을 무조건 부정하지 않는다. 구체적으로 문서화된 약정을 가지고 있지 않더라도 공사도급계약의 목적, 시공사가 추가·변경공사를 하게 된 경위, 추가·변경공사의 내용, 물량내역서나 산출내역서와의 비교, 건축주의 공사 현장 상주 여부, 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반 사정을 종합하여 추가공사 약정의 인정 여부를 판단하게 된다.

무효 계약이 있어도 실제로 공사했다면 ‘추가공사’

한편, 추가공사대금 지금과 관련한 분쟁을 원천 차단하려고 건축주와 시공사가 공사도급계약을 체결하면서 특약사항을 통해 ‘일체의 추가공사를 인정하지 않는다’라는 별도의 문구를 넣는 경우도 있다. 하지만, 공사도급계약상 그와 같이 추가공사를 인정하지 않는 약정을 한다고 모든 경우에 추가공사대금 지급 의무가 무효화되는 것은 아니다.

추가공사를 인정하지 않는 약정을 계약서에 넣더라도, 건축주와 시공사는 계약 체결 이후 공사 도중 개별 공사에 대해 추가공사 약정을 할 수 있다. 또한 설계도서의 내용과 공사 현장의 상황이 달라 설계변경이 필요하거나, 원래의 공사도급계약의 범위를 벗어나 증축하게 되는 등 건축주의 귀책 사유에 의해 공사대금이 증액된다면 건축주가 추가공사대금 지급의무를 지게 된다.

분쟁 예방을 위한 시공사와 건축주의 대책

실제로 공사현장은 처음 공사도급계약을 체결할 당시 예상했던 내역 그대로 공사가 완료되는 경우보다 여러 가지 사유로 인하여 일부가 변경되거나 추가공사가 발생하는 경우가 훨씬 많다. 추가공사가 진행되면, 건축주와 시공사는 추후 이에 관한 분쟁이 발생하지 않도록 그때마다 1)해당 공사가 당초 약정된 공사범위를 초과하는 추가공사인지 확인하고, 2)추가공사대금 지급에 관하여 서로 구체적인 합의를 해 두는 것이 중요하다.

추가공사 약정은 건축주와 시공사가 간단한 확인서를 작성하는 것만으로도 충분하다. 만약 공사 입장에서 약정 범위를 초과하는 공사가 필요한 경우 건축주와 추가공사대금 지급에 관한 확인서를 작성해야 한다. 확인서 작성이 어렵다면 적어도 건축주의 지시 또는 필요에 의한 추가공사라는 점에 대한 증거(건축주와 대화 녹취, 공사일지에 구체적인 추가공사 경위 및 내역 기재 등)를 확보해 두는 것이 좋다.

건축주 입장에서도 확인을 받아두는 것이 필요하다. 시공사가 약정 범위를 초과하는 공사를 하는 경우, 시공사에서 이른바 ‘서비스 공사’라고 구두로 이야기를 하더라도 ‘해당 공사는 추가로 공사대금을 지급할 필요가 없다’는 사실에 대한 확인서를 받아두어야 한다. 불가피하게 추가 공사대금을 지급해야 하는 공사라면, 추가 지급 공사대금의 범위에 대하여 구체적인 약정을 해두는 것이 좋다.

도움말_ 허종택 변호사

구성 _신기영

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