수십년 전 공법으로 지어져 그만큼 주택으로 쓰인 건물을, 요즘 기준에 맞춰 수익형 시설로 바꾼다는 것은 간단한 일이 아니다. 뜯을수록 쏟아지는 난관을 극복하는 과정을 전문가와 함께 짚어본다.

PART 1
연희동 프로젝트의 출발

연희동 주택은 햇수로 치면 준공 47년째를 향해가고 있는 건물이었다. 건축주는 이 주택을 경매로 낙찰 받았는데, 직전까지도 연희동의 가능성을 확신하지 못했다고 한다.

이때 건축주와 한차례 호흡을 맞추며 건축 경험을 가졌던 ‘부경종합건설’의 이남경 대표는 조심스레 OK 사인을 보냈다. 주변 연남동, 상수동까지 상권이 포화되어 연희동으로 움직일 조짐이 있었기 때문이었다. 여기에 이 대표는 “코너땅이었기에 상업적 가치는 더 높았고 주변으로 유료주차장과 마트주차장이 있어 주차장 확보에 대한 상업적, 법적 부담도 떨칠 수 있었다”고 당시를 소회했다.

이 대표는 확보 가능 면적을 계산했다. 코너땅에, 전체 면적에서 가각전제로 희생되는 면적은 0.6평 정도였다. 증축할 여유도 있었다. 본채의 지하층 하나, 2·3층을 묶어 둘, 신축한 별채에 셋, 총 3개 세대에 110여 평이라는 공간을 임차할 수 있을 것으로 보았다.

PART 2
리모델링에서 만난 암초

지금까지 도심 협소주택과 리모델링 등을 다수 경험했던 이남경 대표지만, 연희동 프로젝트에는 혀를 내둘렀다. 연희동은 비교적 중산층이 사는 동네였으니만큼 구조가 잘 잡혀있을 것이라 예상했으나, 해체하면서 본 건물의 상태는 생각보다 좋지 않았던 것. 내력벽을 받쳐줘야 할 보는 곳곳이 끊겨있었고, 내력벽도 제 구실을 한다고 보기 어려웠다. 그중에서도 가장 심각한 부분은 지하실로, 층고 확보를 위해 바닥을 철거하자 물이 차오르기까지 했다. 손해를 감수하고 신축할까 고민도 있었지만, 다행히 침수 상태가 더 나빠지지 않아 기술적으로 해결이 가능했다.

증축한 별관의 경우는 큰 문제가 없었다. 다만, 구청 심의로, 초기 본관 높이와 같게 설정하려했던 계획은 다소 변경돼 약 1m 정도 낮아진 지금의 모습이 되었다. 여기에 본관과 무리하게 연결하기보다는 독립적으로 구성하고, 좁은 면적을 높은 층고와 천창으로 극복했다.

쉽지 않은 과정이었지만, 새롭게 변한 모습으로 거리를 밝히고 있는 연희동 프로젝트. 이제 주택이 아닌 멋진 가게로, 갤러리로, 쉼터로 새로운 제2의 건물생(生)을 맞이하게 되었다.

PLAN

REMODELING INFO

PART 3
리모델링 대수선 시공 노트

CHECK LIST
원활한 리모델링을 위한 건설사 선정 요령

INTERVIEW

“ 주택 리모델링 프로젝트, 면적 계산으로 결정하라”

Q 협소주택, 리모델링 등 힘들기로 유명한 프로젝트들을 많이 맡아왔다.

처음에 어려운 공사를 맡아 하다 보니 그게 꼬리를 물고 이어진 것 같다. 이젠 다른데서 못해서 건너온 프로젝트 중에선 가끔 ‘할만한데?’ 싶은 순간도 가끔 생기고(웃음). 최근 진행하는 프로젝트 중에는 건물 벽 한쪽을 전부 헐어내 리모델링하는 현장도 있다. 리모델링이라는 게 변수가 참 많아 방심할 수 없는 작업이다.

Q 그런데도 리모델링을 택하는 이유는 무엇일까

‘면적’ 문제가 가장 크다. 과거 건축법으로 지어진 건축물은 신축을 하면 새 건축법을 적용받지만, 리모델링을 하면 일부는 과거 건축법 그대로 이어받기 때문에 해당 면적을 그대로 쓸 수 있다. 신축이라면 의무 주차장을 넣다가 쓸 수 있는 면적이 줄어드는 일이 발생하기도 하는데, 보통 리모델링이 이뤄지는 지역들은 땅값이 대체로 높은 도심인 것을 감안하면 무시할 수 없는 부분이다.

Q 리모델링 시 주차장을 꼭 넣어야 하나

주차 기준은 당시의 건축법 기준을 따라가고, 증축으로 면적이 늘지 않았다면 추가로 만들지 않아도 된다. 추가분은 근린생활시설의 경우 증축되는 면적이 134㎡ 늘어날 때마다 의무 주차면수가 1대씩 늘어나는데, 문제는 반올림이다. ‘추가면적÷134’가 0.5 이상이면 무조건 한 자리다. 그래서 증축 면적을 결정할 때도 이는 중요한 판단 기준이 된다. 그렇다고 무작정 주차장 안 만드는 것이 이득은 아니다. 임대인이든 손님이든 주차장이 없어 건물에 대한 매력이 떨어진다면 그것도 문제다.

Q 상가 리모델링과 주택 리모델링은 어떻게 다른가

건축주 입장에서 주택은 관리가 상대적으로 상가보다 어려운 편이다. 상주하는 세입자를 관리해야 하고, 계약이 끝날 때마다 재투자 개념으로 인테리어 등에 비용을 써야 한다. 하지만, 상가는 적어도 임대 기간에는 임대인이 직접 관리하게 되고, 계약 종료 시에도 시설 원상복구가 원칙이니 주거용보다는 부담이 덜하다. 다만, 세금은 상가보다 주택이 적어 절세를 위해 주거공간 51%, 상공간 49% 같은 식으로 조정하기도 한다.

Q 리모델링 대상 건물을 보는 법이 따로 있나

사업성 외 건축 차원에서는 창문이나 방문을 유심히 봐야 한다. 만약 문틀이 휘어져서 반쯤 닫히다 마는 경우, 지반침하로 건축물이 이미 기울었을 확률이 높다. 구조적인 문제로 침하가 이뤄지고 있다면 리모델링을 포기하고 신축으로 전환하는 것이 중요하다.

취재 _ 신기영, 사진_ 변종석

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