풍광 좋고 공기 맑은 시골의 전원주택을 많은 사람들이 꿈꾸지만, 그 집이 올라갈 땅까지 고민하는 이들은 드물다. 하지만, 도시와는 달리 택지 기반부터 만들어나가야 해 처음 접하는 이에게는 난감함의 연속일 수 있다. 부지 선정부터 인허가, 토목공사, 등기와 분양까지 토지 개발을 네 단계로 정리해 핵심 체크리스트와 함께 훑어본다.

☑ 개발 및 건축 가능한 면적 ☑ 땅 형태 ☑ 허가 가능성 ☑ 접근성 ☑ 분할 계획 ☑ 개발 자격

제아무리 좋은 땅이라도 개발이 가능해야 한다. 이는 크게 제도적 가능성과 수익적 가능성으로 구분해볼 수 있다. 우선 제도적으로, 지목이 산지(임)나 농지(전, 답, 과)인 땅에는 주거용 집을 지을 수 없다. 때문에 이 땅이 산지나 농지에서 집을 지을 수 있는 대지로 용도 변경 할 수 있는지, 그 과정이 어렵지는 않은지, 전체 면적 중 어느 정도나 개발할 수 있는지를 파악해야 한다. 예를 들면 ‘농업진흥구역’으로 지정된 토지의 경우 건축물을 지을 수 있는 대지로의 전환이 거의 불가능하고, 그 외의 땅이라도 지자체에 따라서 허가가 까다로워질 수도 있다.

수익적으로는 비용이 얼마나 들어갈지, 수요가 얼마나 발생할지를 따져봐야 한다. 먼저 땅 형태는 토목공사 비용에 큰 영향을 준다. 경사지에 조성되는 경우가 많은 전원주택 단지는 관련 토목 비용이 발생할 수밖에 없다. 또한 분할 계획도 수익성에 영향을 준다. 분할은 예상 건축 규모나 외부 공간 이용에 따라 고려할 수 있는데, 약 1,000평이라면 도로 지분까지 포함해 5~8세대(125~200평) 정도 분할을 권한다. 수익성은 상황에 따라 다소 차이가 있겠지만, 분양가 대비 ‘땅값 + 개발비(인허가, 토목공사, 분양 비용)’가 1/3 이하여야 괜찮다고 보는 편이다. 한편, 1,000평 규모로는 크게 문제가 없지만, 1만㎡ 이상 토지의 개발이라면 일정 자본금과 전문인력을 충족해야 하는 부동산개발업 등록이 필요해 직접 개발이 어려워진다.

☑필요한 서류 ☑인허가 비용 ☑설계비 ☑개발행위허가

개발행위허가(인허가)를 위해선 토목 설계와 측량 작업이 필요하다. 이 업무는 통상적으로 토목측량설계사무소에서 진행하며, 인허가 대행은 행정사나 변호사도 맡아 할 수 있다. 토목측량설계사무소에서는 가분할도를 포함해 피해방지계획도, 구적도, 토지이용계획도, 현황도 외에 허가에 필요한 여러 설계도를 제작해 인허가에 들어간다. 설계사무소에 따라 다르지만, 비용은 평당 1만원 내외 정도로, 지역이나 지목에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있다.

이와 별도로 인허가 비용에는 각종 수수료가 발생하며, 그중 농지보전부담금, 대체산림자원조성비가 중요하게 다뤄진다. 농지보전부담금과 대체산림자원조성비는 성격은 비슷하지만, 계산방식은 조금 다르다. 농지보전부담금은 개별공시지가의 30%로 계산하고, ㎡당 최대 5만원을 넘지 않는 것과 달리, 대체산림자원조성비는 매년 공시되는 단위면적당 금액에 개별공시지가의 1%를 더해 전용 면적만큼 곱해 계산하게 된다.

각종 인허가 비용을 납부하면 바로 대지로 전환되는 것이 아니라 전용(개발)허가증을 받고 준공 이후에 대지로 전환하게 된다.

☑ 성토·절토, 옹벽공사 ☑ 상·하수로 공사 ☑ 단지 조경 공사 ☑ 가스 인입 공사 ☑ 전기·통신 인입 공사 ☑단지 내 도로 공사

개발행위허가가 나면 이제 본격적인 토목공사가 시작된다. 필지별로 구분해 성토와 절토, 옹벽 공사 등이 이뤄지며, 상·하수도, 도시가스, 전기·통신 등 기반 시설이 설치된다.

이중 중요한 부분이 단지 내 도로다. 도로 폭은 건축법상으로는 너비 4m를 충족하면 되지만, 단지 내 차랑 이동 편의상 6m 너비, 경사(구배)는 10% 이내로 잡는 것을 권한다. 만약 그늘지는 경사면의 도로라면 겨울철 안전을 위해 더 완만한 경사를 갖추는 것이 좋고, 아스팔트 포장을 하면 도로 표면 수분 문제나 차량 소음을 줄일 수 있다.

한편, 도시가스나 상수도 같은 인프라는 도시 공급망으로부터 거리가 멀어질수록 설치비용이 높아지거나 불가능해지기 때문에 상황에 따라선 지하수, LPG 저장시설 등으로 대체해야 할 수 있다. 이는 전기·통신망도 비슷하다. 인근에 다른 마을이 없다면 전기나 통신선을 끌어오는 데 큰 비용이 발생할 수 있다. 상황마다 다르지만, 대략 마지막 전신·통신주로부터 200m가 넘으면 비용이 발생하기 시작하고, 전신주 필요 개수도 영향을 미친다.

☑ 지목 변경 마무리 ☑ 분필 등기 ☑ 개발부담금 납부 ☑ 실거래가 신고

단지 조성 공사가 마무리되면(준공) 농지나 산지였던 땅은 이제 집을 지을 수 있는 대지가 된다. 이후 측량을 통해 토지 분할 등기를 하고 필요에 따라 분양을 하면 된다. 분할 등기는 땅을 쪼개 지번을 매기는 것으로, 나라에서는 토지의 불필요한 분필을 막기 위해 제한을 두고 있다. 지적공사에 등록한 측량사무소에 신청하거나 설계를 맡긴 토목측량설계사무소에서 대행하게 되며, 약 2주 정도 걸린다.

개발부담금은 도시지역의 경우 990㎡ 이상, 도시지역 외에는 1,650㎡ 이상 개발 허가를 받은 토지를 대상으로 부과되며 사업 준공일로부터 40일 이내에 산출명세서를 제출해야 한다. 이 개발부담금은 토지소유자(여기서는 개발자)나 분양 받은 사람이 납부한다.

분양 후 좀 더 신경 써야 할 때가 분양 받은 사람들이 건축할 시점이다. 분양할 때 도로지분까지 함께 분양하는데, 도로가 공유지분으로 되어있지 않은 경우 단지 내 도로(토지)사용승낙 시 분쟁이 많이 발생하기 때문이다. 토지 분필과 분양 시점에 이를 잘 확인하고 컨트롤 할 수 있도록 준비해야 한다.

단지 개발은 수많은 변수와 상황이 기다리고 있다. 소규모라고 해도 전문가의 조언과 철저한 준비를 거쳐야 성공적인 분양과 마을 조성 그리고 이웃과의 즐거운 전원생활이 가능할 것이다.

도움말 _ ㈜가야컨설팅 www.higaya.net

취재 _ 신기영

ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.254 www.uujj.co.kr