구옥이나 시골 지역에 있는 집은 의외로 토지 소유자와 집 소유자가 다른 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이럴 때 합법적인 상황이라면 토지 소유자로부터 집 소유자가 집으로 사용되는 토지에 대한 사용권을 계약을 통해 취득하고 있을 것입니다. 이때 취득한 권리를 ‘지상권’이라 하고, 이런 상황의 집을 지상권 주택이라고도 부릅니다.

지상권 주택을 부동산 시장에서 만나게 되는 이유 중 하나는 집 가격이 저렴하기 때문입니다. 당연히 토지에 대한 소유권이 없어 매매 시에도 땅 지분을 제외한 가치만 인정받게 됩니다. 지상권 주택을 매매하는 것은 불법이나 탈법, 편법은 아닙니다. 지상권 주택도 엄연히 등기가 이뤄지기 때문에 소유도 문제가 없습니다.

또한, 토지 소유주와의 지상권 계약에서 제한하지 않았다면 리모델링 하는 것도 가능합니다. 계약 상 토지 이용료를 문제 없이 납부하고 있다면 주택 소유도 지속할 수 있습니다. 만약 지상권 계약을 해지한다면 ‘지상물 매수 청구’를 통해 토지 소유주에게 주택을 비롯한 토지 귀속 재산을 우선적으로 사가라고 할 수 있습니다.

하지만, 지상권 주택은 상대적으로 소유 불안정성이 있기 때문에 큰 자본을 들여야 하는 상황이라면 불리합니다. 다른 사람에게 매매할 때 제대로 된 가치 평가를 받지 못할 수 있고, 만약 토지 소유주와의 계약이 분명히 정리되지 않은 경우(토지주 확인을 거치지 않은 상태에서 집을 매수한 경우) 언제든 문제가 발생할 수 있습니다. 더욱이 시골의 오래된 지상권 주택은 토지 소유주와 연락 자체가 잘 안되고, 문중이나 법인, 지자체가 토지 소유주인 경우, 심지어 사망한 경우 등 다양한 걸림돌이 있을 수 있어 불안정성이 오래갈 수 있습니다.

따라서 지상권 주택은 재산이라는 측면에서는 되도록 피하는 것이 좋겠지만, 큰 자본을 들이지 않는 선에서 토지 소유주와의 계약이 명확하다면 꼭 나쁜 선택만은 아닐 것입니다.

취재 _ 신기영

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