언제까지나 하자 없는 집으로 남을 수 있다면 좋겠지만, 종종 피할 수 없을 때가 생기곤 한다. 하자는 발생하는 순간 시공사가 건축주를 상대로 한 일종의 채권으로 작용하게 된다. 하자에 대한 반대급부를 ‘갚아야’ 하는 것이다. 이 반대급부는 크게 둘로 나뉜다. 하나는 하자 이전의 상태로 돌려놓는 ‘보수’, 다른 하나는 하자에 대응하는 ‘금전’이다. 건축주는 이 둘 중 하나만을 골라 받게 되는데, 그래서 법적으로 ‘선택채권’이라고도 부른다. 세부적으로는 다툴 수 있겠으나, 건축주가 보수를 청구하면 보수하고, 배상을 청구하면 배상하게 된다.

이후 다룰 사안에 따라 다르지만, 일반적으로 규모가 있는 시공사 입장에서는 건축주가 배상보다는 보수를 청구해주는 것이 유리하다. 건축 특성상 각 공정은 전문업체(하청)가 시공했을 것이고 보수도 하청업체를 통해 진행하기 때문이다. 그렇다면 건축주 입장에서는 금전 배상을 받는 것이 유리할까? 논리적으로는 그렇겠지만, 실제 사안에서는 꼭 그렇다고만은 할 수 없다.

그렇다면 건축주 관점에서 보수 청구가 더 유리한 것은 어떤 경우일까? ‘보수가 한 번에 쉽게 되지 않으면서 하자가 자주 발생하는 사안’이 여기에 해당하며, 누수나 결로를 예로 들 수 있다. 결로는 단열 문제에서 발생하는 일이 많은데, 이를 보수하기 위해서는 비용이 많이 든다. 누수도 누수 포인트를 쉽게 발견하지 못하면 오래 걸리고 또 계속 보수를 해줘야 한다. 건축주가 보수 대신 금전 배상을 받아 직접 보수에 나선다 해도 확실히 해결된다는 보장이 없다면, 건축주는 금전 대신 보수를 계속 청구하는 것이 더 유리할 것이다.

물론 금전 배상이 유리한 때도 있다. 보통 ‘보수가 되지 않아도 기능상에 큰 문제가 없는 사안’이 그것으로, 철근콘크리트 주택의 경미한 크랙을 예로 들 수 있다. 철근콘크리트구조는 콘크리트 경화 과정에서 크랙이 발생하곤 하는데, 구조에는 큰 영향이 없는 경우가 많지만, 미관상으로는 문제가 될 수 있다. 이런 분야는 금전으로 배상받는 것이 유리하다.

여기까지는 소송 전 단계다. 만약 시공사가 보수를 회피하거나 금전 배상을 거부하게 되면 소송을 통해 받아내야 하는데, 무조건 금전 배상을 원칙으로 한다. 즉, 소송으로는 보수를 강제할 수 없다.

배상을 받는 순간 이후 하자 보상은 어려워

한편, 경과된 시간에 따라서 보수와 금전 배상의 유불리가 달라지기도 한다. 하자라는 것이 초기에 나와 말끔하게 정리되고 앞으로는 생기지 않는 일이면 좋겠지만, 시간이 지나면서 발생하는 하자들도 적지 않다.

문제는 소송 실무에서는 한 번 하자에 대한 금전 배상 청구 소송(이하 하자 소송)을 하면 ‘그때까지 발생한 모든 하자를 배상하고 앞으로는 끝’인 것처럼 진행된다는 것이다. 제도나 원칙 등으로 정해진 것은 아니지만, 실무상으로는 그렇게 이뤄지는 것이 현실이다. 그 때문에 소송을 통해 배상을 받고 나면 그 이후에 발견되는 다른 하자들에 대해서는 다시 소송한다 해도 배상 판결이 잘 나오지 않는다. 그래서 초기에 건축주가 하자 소송을 하는 것도 상당히 부담스러운 일이기도 하다.

우리나라 아파트의 경우 이 때문에 시기별로 경향의 흐름이 흥미롭게 나타난다. 한창 부동산 가치가 오를 때는 아파트 가치가 저평가될까 봐 하자 소송 자체를 자제하는 흐름이 있었다. 하지만, 부동산 경기가 정체되면서 ‘아파트값도 어차피 오르지 않을 테니 보수비라도 받아내자’는 생각으로 한때 하자 소송이 유행을 타기도 했다. 이때 지어진 지 얼마 되지 않은 아파트들도 입주민의 하자 소송이 잇따랐는데, 이후 ‘한 번 배상을 받으면 추후 하자 보수나 추가 배상이 어렵다’는 인식이 퍼져 초기 하자 소송 자체는 줄어들었다. 근래는 입주 후 하자를 모으며 *하자담보책임기간(최대 10년)이 지나기 전까지는 보수를 계속 청구하다가 7, 8년 차에 하자 소송으로 배상을 받아내는 사례가 많아지는 추세다.

그렇다면 ‘하자담보책임기간 종료 직전에 금전 배상을 청구하면 되지 않나?’라고 생각할 수 있지만, 그것도 꼭 그렇지만은 않다. 시간이 지나면 지날수록 하자에 대한 금전 배상액이 감액되기 때문이다. 그 감액 비율이 정해져 있는 것은 아니지만, 대략 매년 5% 정도로 본다. 만약 같은 금액만큼, 예를 들어 1억원에 해당하는 피해의 하자가 입주 2년 뒤, 입주 9년 뒤에 발생했다면 거칠게 계산했을 때 전자는 9천만원, 후자는 5천5백만원을 배상받을 수 있게 되는 셈이다. 이런 차이가 발생하는 것은 시간이 흐를수록 하자의 원인을 시공사의 실책보다 노후화라 보기 때문이다. 다른 방식으로 예를 들면, 중고차를 사자마자 고장이 났을 때, 다른 중고차로 바꿔주지 새 차를 내주지는 않는 것과 비슷하다.

건축주는 그래서 하자에 대한 생각이 복잡해진다. 지금 발생한 하자가 가벼운 수준이라면 배상 청구가 낫지만, 고치기 어려운 부분이라면 보수가 나을 것이다. 또한, 금전 배상을 선택했을 때 같은 하자 배상이라면 일찍 받는 것이 더 많은 금액을 인정받을 수 있지만, 일찍 배상받으면 이후 ‘발생할지도 모르는’ 하자에 대한 배상은 사실상 포기해야 한다.

그 때문에 하자와 관련한 소송은 건축주 혼자서 판단하기보다는 자신의 건축물의 하자가 정확하게 무엇이고, 어떤 성격을 가지고 있는지, 소송한다면 언제가 가장 정확한 타이밍인지 등을 다른 건축·법률 전문가와 함께 꼼꼼히 판단하는 것이 더욱 나은 결과를 기대할 수 있는 방법이다.

다음 호에서는 우리 집 하자의 비중을 파악하고 하자별 배상금액을 가늠해 보도록 한다.

변호사 원영섭

서울대학교에서 건축을 전공하고 사법고시를 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 법률사무소 집의 대표변호사로 활동하고 있다. 중앙대학교 건설대학원 겸임교수로 출강하고 있고, 연세대학교, 광운대학교, 서울시청 등에서 강의를 하였다. 중앙대학교 건축공학과 박사를 수료하였으며, 건설관리학회의 고문변호사이다. 저서로는 ‘건설부동산법률 실전 사례의 종결’이 있다. 02-596-8263｜www.lawzip.co.kr

취재 _ 신기영

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