건축허가가 떨어지면 무조건 OK? 대답은 NO!

일조권은 주거공간에서 하루 중 일정한 일조 시간을 확보할 권리로, 3층 이하 단독주택에서는 분쟁이 드물지만, 그 이상 다세대주택이라면 상당히 중요하게 고민할 요소다. 일조권은 건축법 61조, 같은 법 건축법시행령 86조를 근거로 활용한다. 하지만, 이 조항들로만은 일조권에 대해 명확히 파악하기 어렵다. 이 두 법은 일조 시간이 아니라 ‘전용·일반주거지역 내 정북 방향으로의 인접 대지 경계선으로부터 건축물까지의 거리’를 규정하고 있기 때문이다. 이격거리 등의 조항은 일조량 확보를 위한 것이긴 하지만, 이를 준수해도 건축 환경적인 차원에서 종종 일조권 피해가 발생하기도 한다. 그래서 건축 인허가 과정에서는 일조권 침해 여부를 판단할 수 없고, 실제로 일조량에서 피해가 발생하거나 예상되면 그때 이의 제기를 받게 된다. 즉 건축허가가 일조권 이의 제기에서 보호받을 수 있는 완전한 보증이 되지 못한다는 의미다. 그렇다면 ‘일조권을 보장받는 상태’란 무엇일까? 대법원 판례에서는 ‘사회 통념상 수인 범위(감내할 수 있는 범위)를 넘지 않는 것’이라고 표현한다. 좀 더 구체적으로는 아래와 같다.

일조권 침해를 인정받을 수 있는 최소한의 범위 (동지기준) 

손해배상, 설계 변경 결정 따라 피해는 천지차이 

일조권 침해의 기준 자체는 명확하다. 문제는 침해로 판명될 때 ‘건축주나 시공사가 감당해야 하는 패널티가 무엇이냐’다. 법정 패널티는 크게 둘로 나뉜다. 1)일조권 침해에 대한 손해배상 또는 2)건축 중지나 설계 변경이다.

건물을 지어야 하는 입장에서는 1)이 가장 낫다. 비용은 추가되겠지만, 건축 자체는 할 수 있기 때문이다. 그리고 일조권 침해 사례에서의 손해배상액은 전체 공사 규모에 비하면 생각만큼 아주 크지는 않다. 2)는 건축주에게는 좋지 않은 결과다. 층수를 내리거나 건물의 모양을 바꾸거나, 심지어는 완성된 건물의 일부를 일조량 확보를 위해 철거하라는 명령이 떨어지기도 한다. ‘설계 변경이 큰 문제인가?’ 생각할 수 있지만, 분양을 위한 공동주택이라고 하면 팔 수 있는 세대수가 달라지고, 또 상당수는 사전분양을 하기에 상당히 큰 골칫거리가 될 수 있다.

여기에 또 하나 문제는 ‘손해배상’과 ‘설계 변경’ 사이에서 어떠한 기준이 있는지 명확하지 않다는 것이다. 수많은 일조권 관련 판결이 있었지만, 유의미한 규칙이 없어 판결을 가늠하기 어렵다. 어떤 상황에서는 기초 시공 단계에서 손해배상 명령이 나기도 하고, 어떤 때는 거의 다 완공된 상황에서 철거 명령이 나기도 한다. 물론, 일조권 사안의 대부분은 금전 보상 형식으로 풀리곤 하지만, 혹시 모를 공사 중지나 설계 변경의 타격이 크기 때문에 추가 대책과 협상이 중요해지게 된다.

비용 대비 쉽지 않은 일조권 침해 입증

공사를 중지시키거나 배상을 받아야 하는 입장에서는 이를 입증할 책임이 침해 받은 본인에게 있다. 그렇기 때문에 사설 일조량 시뮬레이션을 돌려 피해를 입증하게 되는데, 이것도 수백만 원의 감정비가 든다. 법정에서는 무료로 시뮬레이션 할 수 있지만, 소송을 개시해야 하고 소송 자체가 비용이다. 소송을 통해 받을 수 있는 배상금은 건축물 가치하락분의 일부에 위자료 수백만 원 정도인 것을 생각하면 꽤 큰 부담인 것이다.

일조권 침해를 인정받기 위해 제반 비용을 감내한다고 하더라도 의외의 복병은 ‘체감 침해 시간과 침해 기준 시간 사이의 괴리’다. 일조권의 상당한 침해가 있다고 느꼈지만, ‘사회 통념상 수인 범위’ 시간 이상의 일조량이 확보될 때다. 체감 시간에 비해 ‘연속 일조 2시간, 총 일조 4시간’이라는 기준은 상당히 빡빡하다. 한편 일조권 침해 피해를 보는 건물이나 아파트 단지의 여러 세대가 공동으로 소송을 한다고 해도 세대별로 일조시간을 따지기 때문에 일부만 배상을 받는 경우도 종종 발생한다.

좋은 풍경을 조망할 권리, 즉 조망권은 일조권보다 인정받기 훨씬 어렵다. 인정된 사례가 교과서에서나 찾아볼 수 있을 정도로 드물고, 조망권은 법정에서 그 자체를 부정당하는 경우가 많다. 건축주들은 ‘원래 볼 수 있던 풍경을 새 건물이 들어서서 못 보게 되었다’ 정도로 상담하기도 하는데, 그 정도로는 침해를 인정받는 것이 불가능하다고 봐도 무방하다.

이는 일조권과는 달리 기초적인 생활에서 조망이 필수적인 것이라고 보기 어렵기도 하고, 한편으로는 각자 자기 땅을 개발해 건물을 짓는 것은 각자의 재산권 행사인데, 조망가치만을 가지고는 재산권을 크게 제한할 수는 없다고 보기 때문이다. 사실 일조권에서도 그 기준을 엄격하게 두는 것은 이런 재산권 행사의 자유를 어느 정도 보호하기 위한 것이기도 하다.

그렇기 때문에 건축주라면 건축허가가 충분히 가능한 설계임에도 일조권이나 조망권 침해를 이유로 미리 축소 지향 설계 등을 하는 것은 여러모로 올바른 전략적 판단은 아니다. 일조권 침해의 입증 책임은 이의를 제기하는 측에 있고, 입증도 까다롭다. 건축주는 일조권이라는 개념과 이런 갈등 사항이 있다는 건 인식해야겠지만, 인허가 상황에 맞춰 건축을 진행하고, 이의 제기가 들어오면 그때 협상 등의 대응을 해도 늦지 않다. 다음 호에서는 하자보수에 대한 청구 소송에 대해 다뤄보도록 한다.

CHECK! 조망권&일조권 일문일답 

변호사 원영섭

서울대학교에서 건축을 전공하고 사법고시를 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 법률사무소 집의 대표변호사로 활동하고 있다. 중앙대학교 건설대학원 겸임교수로 출강하고 있고, 연세대학교, 광운대학교, 서울시청 등에서 강의를 하였다. 중앙대학교 건축공학과 박사를 수료하였으며, 건설관리학회의 고문변호사이다. 저서로는 ‘건설부동산법률 실전 사례의 종결’이 있다.

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취재 _ 신기영

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