정보 | 부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 04

 

지목과 개발행위 법규

땅을 알아야 내 자산을 지킬 수 있다

시세 차익을 얻기 위해, 또는 내 집을 짓기 위해 사람들은 땅의 용도를 바꾼다. 이를 지목 변경, 즉 형질변경이라고 한다. 부동산 다다의 서원찬 이사에게 농지법과 산지법 등과 연계된 형질 변경 방법과 유의점 등을 들어본다. <편집자 주>

부동산 투자의 기본 목표는 시세 변동에 따른 차익 실현이다. 사람들은 이를 위해 개발 정보에 귀를 기울이고 투자 세미나를 찾아다니며 나름대로 노력을 한다. 그리고 땅을 구매하여 시세가 오르길 기대한다. 기다리는 중 내 땅 주위에 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의해 농림지역이 관리지역으로, 또는 관리지역이 도시지역으로 바뀐다면 시세 차익을 얻을 수 있다. 주변의 대형 개발 등의 호재가 뜻하지 않게 생겨도 상당한 이득을 볼 수 있다.

그러나 이렇게 로또에 가깝게 시세 차익을 얻은 이들은 소문으로 들릴 뿐이다. 일반인들이 이런 행운을 접하기는 하늘에 별따기 만큼이나 어려운 일이다.

개인이 자신의 노력으로 시세 차익을 올릴 수 있는 방법은 없을까? 주변 여건이 변하지 않고 정체된 시세라면 형질변경, 지목변경이란 개발행위 밖에는 정답이 없다.

건축이 가능한 땅으로 만들기

형질변경이란 토지 이용을 위한 개발행위의 기본적 형태며 물리적 형상의 변경 행위이다. 땅을 깎아내는 절토(切土), 흙을 메우는 성토(成土), 땅을 고르게 다듬는 정지(整地) 포장의 방법으로 행해지며, 공유수면을 매립해 이루어지기도 한다.

쉽게 말해 임야를 절토나 복토해 건축 행위가 가능한 평지로 만들거나, 논과 밭에 흙을 메워 건축이 가능한 평지로 만드는 작업이 형질변경이다. 이런 개발행위는 비록 내 땅일지라도 토지 소재지 시, 군에 반드시 허가를 받아야 한다. 다만 1) 높이 50㎝ 이내, 깊이 50㎝  이내의 절토, 성토, 정지 작업 2) 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물, 그 밖의 공작물 설치를 위한 토지의 굴착 등 경미한 개발행위는 허가를 받지 않아도 된다.

물론 모든 토지가 형질변경 가능하거나 허가를 받을 수 있는 것은 아니다.

1) 농지로 필요한 토지
2) 역사, 문화, 향토적 가치가 있는 토지 또 국방상, 고공목적상 원형유지가 필요한 토지
3) 공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목 대(垈) 이외의 토지 중 임목본수도가 51% 이상이며 경사도 21도 이상인 토지
4) 지역 여건상 당해 사업으로 주변 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 토지
5) 생산 및 녹지지역내의 토지는 형질변경이 금지된다.

지목변경과 형질변경

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것을 말한다. 토지의 지목변경이란 지적공부에 등록된 28개 지목 중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 행위다. 예를 들어 임야를 대(垈)로 바꾸는 일로 토지 소유자가 함부로 바꿀 수 없으며 법으로 일정한 사유와 절차를 정해놓고 있다. 지적법 상 지목변경을 할 수 있는 경우는 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 등 관계 법령에 의한 토지의 형질변경 등 공사가 준공된 경우와 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우이다

전원주택을 짓기 위해 비교적 싼 땅을 구입하여 형질 변경과 지목 변경을 통해 땅의 가치를 올린다면, 애초에 대(垈)로 구입하는 것보다 비용을 절약할 수 있다.

지목 중에 대(垈), 공장(장), 창고(창), 주유소용지(주) 등으로 되어있는 땅에는 곧바로 건축행위가 가능하다. 그러나 지목이 전, 답, 과수원(과), 임야로 되어있는 땅에는 곧바로 건축행위를 할 수 없다. 이런 농지나 산지는 전용허가라는 과정을 거쳐 용도지역이 허용하는 건축물을 건축할 수 있다. ‘국토의계획및이용에관한법률’에서 구분된 용도지역이라도 농지는 농지법, 임야는 산지관리법을 우선 적용한다. 즉 전용허가도 이들 법에 준한다.

산지법과 농지법이 먼저

농지법에서 농지란 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지 현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지와 그 토지의 개량시설부지, 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 농막, 간이퇴비장등 농업 생산에 필요한 시설 부지를 말한다. 농지 구입 시 주말체험 농장, 농가를 짓기 한 농지구입 등 어떤 목적이든 법에서 제외한 경우를 제외하고 토지 소재 관할 시, 군, 읍, 면장에게 농지취득자격증명을 받아야한다. 이를 소유권 이전 서류로 제출하여야 한다.

농지는 과거 절대 농지와 비슷한 농업진흥지역이 있다. 이 지역에서 법에서 허용된 사항을 제외하고는 건축행위가 금지된다고 생각하고 농사가 주 목적인 경우를 제외하고는 구입하지 않는 것이 좋다. 그리고 토지이용계획확인원 3번 농지란에 해당사항이 없으면 농업진흥지역 밖의 농지를 말하며 개발행위가 가능하다.

산지란 산지관리법에
1) 입목, 죽이 집단적으로 생육하는 토지와 그 토지 안에 있는 소택지(늪과 못이 있는 땅) 및 임도
2) 집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지를 말한다. 
산지의 합리적 보전과 이용을 위해 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분한다. 보전산지는 임업용 산지와 공익용산지로 다시 구분한다. 임업용 산지는 임업 생산기능 증진을 위하여 필요한 산지이며 공익용 산지는 공익기능을 위해 필요한 산지이다. 이런 보전산지는 산지전용의 허용 범위가 엄격하다 우리가 필요로 하는 준보전산지는 임업생산, 농림어민의 소득기반 확대 및 산업용지의 공급에 필요한 산지이며 개발행위를 위한 산지 전용의 폭이 크다고 할 수 있다.

이런 임야나 농지에 바로 건축행위를 할 수없고 임야는 산지관리법, 농지는 농지법에서 정하는 절차에 따라 전용허가를 받아야한다 토지이용계획확인원에서 용도지역이 관리지역이며 지목이 전, 답으로 표시됐다면 이 땅은 농지법에 적용을 받아 사용해야 한다. 이 땅 위에 전원주택을 지으려면 농지전용을 해야 하며 농지전용을 하려면 농지법에서 정한 절차에 따라 농지전용허가를 받아야한다.

전원주택을 건축하기 위해 농지전용허가를 받은 경우, 이 땅의 지목은 대(垈)로 바꾸면 된다. 이후는 농지법에 적용을 받지 않고 관리지역에 적용되는 해당 시ㆍ군의 도시계획조례가 정하는 건폐율(계획관리지역 40%, 생산ㆍ보전관리지역 20% 이하), 용적률(계획관리지역100%, 생산ㆍ보전관리지역 80% 이하) 그리고 건축할 수 있는 건축물을 지으면 된다.

형질변경, 지목변경 등 일련의 개발행위는 대부분 지자체 청사 주위에 있는 토목설계사무소에 의뢰해 이루어진다. 그러나 토지 매입이 개발 목적에 적합한지 여부는 계약하는 순간까지 건축주가 확인해야 할 부분이다. 최소한이라도 알아야 내 자산을 지킬 수 있다.

꾸준한 관심으로 자산 관리

이런 개발행위를 통해 잘 가꾸고 만들어져 가치를 올렸다 해도 제대로 관리를 하지 못하면 가치가 떨어진다. 토지의 주위 환경이 변해 축사가 들어오거나 혹은 적재물 창고가 생길 수도 있다. 특히 전원주택을 지으려고 계획한 부지 주위에 환경에 갑자기 변한다면, 이것이 결정적 약점이 되는 경우도 종종 있다.

3년 전 모 대학교수(56세)가 노후에 전원주택을 꿈꾸며 땅을 구입한 적이 있다. 움푹 들어간 곳은 복토를 하고 축대를 쌓아 나름대로 땅의 모양을 정성들여 만들며 가꾸어나가던 중, 한동안 바빠 땅을 방치해두었다. 한참만에 방문하니 땅 옆에 커다란 축사가 생겨 집짓기에 곤란한 경우가 되어 버렸다. 축사 주인이 마을 원주민이라 제대로 말 한마디 건네 보지 못하고 씁쓸한 마음으로 가꾸던 땅을 매물로 의뢰했다.

내가 구입한 토지가 개발행위를 통해 가치를 높였다 해도 목적이 달성 때 까지 끊임없이 관리하고 보완해 나가야한다. 7월 장마철도 지나면 방치해둔 내 재산은 안녕한가 한번 점검해 봐야 한다. 내 자산은 꾸준히 공부하고 점검하며 스스로 지켜야 한다.

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* 용적율: 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율

  건폐률: 대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율

  입목본수도: 토지에 자라고 있는 나무 그루수의 비율

  지적공보 : 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부