정보 | 부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 03

 

“집이 마음에 든다고 티 내지 말라” 

웬만한 수도권 인기지역은 전원주택 포화상태다. 새로운 땅을 구해 집을 짓는 번거로움을 피해 이미 지어진 집을 매매해 가꾸는 것도 색다른 방법이다. 개인의 취향에 맞춤형 주택이라 예상 외로 저렴한 가격에 구입할 수 있는 이점도 있다. 부동산 다다의 서원찬 이사에게 전원주택 매매 시 주요 사항들을 들어본다.<편집자 주>


 

집 짓는 일을 경험한 이들은 두 번 다시는 하지 않겠다고 고개를 젓는다. 건축 초기에는 마음 속에 꿈꾸던 집이 바로 실현될 것만 같지만, 집이 형태를 잡아가면서 좀처럼 생각한대로 결과가 나오지 않는다. 건축업체에 설계 변경이나 자재 교체를 요구할라치면 바로 자금 문제가 걸린다. 때문에 예산을 계속 초과하는 속상한 일이 생긴다.

이 모든 과정이 고단해 기존에 지어진 집을 속편하게 구입하는 이들도 있다. 그러나 남이 남의 목적과 스타일에 맞게 지어진 집은 결코 내 집 일수는 없다. 기존 주택을 매매하는 이들도 계약서에 도장을 찍기 전까지는, 내 집을 짓는 만큼의 까다로운 고민과 신중함이 필요하다.

주택을 구입할 목적을 분명히 해라

전원생활을 생각한다면 확실한 목적이 있어야 한다. 요양, 휴양, 수익용, 주말용 혹은 실생활 등 귀촌의 이유를 정해 목적에 맞는 땅, 집을 알아봐야 한다.

요양을 위해서는 인적이 드문 외진 곳도 나쁘지 않다. 공기가 좋고 물이 맑은 지역이 우선이다. 단, 질병을 고려해 낮과 밤의 온도차와 주변의 습기 여부를 확인해야 할 것이다. 응급 시 병원까지의 거리도 염두에 두어야 한다.

주말용으로 사용하려면 주 생활지역과 시간적인 거리를 충분히 고려해야 한다. 현재의 터전에서 1시간 30분 정도의 거리를 기준으로 삼는다. 주말 주택이 2~3시간 걸리는 지역에 있다면 오가는 왕복시간과 비용으로 나중에는 지쳐서 쳐다보기 싫어질 수 있다. 특히나 잘 가지 않게 되는 겨울철에는 더욱 방치할 수 있다.

상시주거용이라 하더라도 너무 외딴 곳은 좋지 않다. 읍면 소재지의 마을로 가는 도로가 잘 닦여 있어, 생활필수품 구매가 항시 가능하고, 면단위 보건소의 의료시설 등 국가에서 운영하는 시스템이 잘 정비되어 있다면 생활하는데 큰 어려움은 없다.

등기상 권리는 분명히 확인해라

일반적으로 등기는 토지와 주택의 소유권이 따로 분리되어 권리가 등재된다. 그래서 토지와 주택의 권리 소유자는 동일인일 수도 있고, 때에 따라 명의가 다를 수도 있다. 등기상에 주택의 소유를 나타내는 공시가 지상권인 경우도 있고 임차권, 전세권 혹은 등기상 나타나지 않는 법정지상권, 관습법상지상권이란 항목도 있다. 법률지식이 거의 없는 매수인 입장에서는 법적으로 완벽하게 공시된 물건을 선별하는 일이 무엇보다 중요하다. 이를 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도 등 공적 서류를 발급받아 등기부 일치 사항을 직접 확인하는 과정을 거쳐야 한다. 집이야 조금 흠집이 있으면 고치면 되지만 법적 하자는 소송으로 이어질 수도 있는 일이다.

특히 시골의 농가나 빈 집을 구할 때는 더욱 유의해야 한다. 시골의 주택이나 토지는 법적 소유자가 아니더라고 그 물권을 점유하고 있는 이들이 많다. 과거에는 남의 땅에 말 한마디만 하고 집을 짓는 경우도 있었고, 정당한 대지 가격을 지불했다 해도 법적으로 서류 정리를 하지 않은 채 오랜 세월 흘러 온 사례가 많다. 때문에 현재 그 땅, 그 집에 살고 있는 사람의 말만 무조건 믿어서는 절대 안 된다(민법제245조 점유로 인한 부동산의 취득 기간).

 Tip _ 민법제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

어떻게 관리했느냐에 따라 가격이 달라진다

전원주택이란 사전적 용어는  농경지나 녹지 따위가 있어서 시골의 정취를 느낄 수 있게 교외에 지은 집이라 표현되고 있다. 행정적으로는 전원주택이란 정의는 없고, 다만, 사회통념상 단독주택으로 이해하면 될 것이다.

전원주택의 유형을 보면 콘크리트 주택, 목조주택, 스틸하우스, 통나무주택, 황토주택, ALC주택 등이 있고, 이 유형별 장점을 모아 철근 콘트리트 골격에 사이딩을 대는 등 독특하게 변형된 집들도 많이 보인다. 이러한 전원주택들을 매매 시 초기 건축비를 그대로 돌려받지 못한다. 출고 이후 가격이 떨어지는 중고차처럼, 준공이 나면 감가상각을 생각해야 한다. 또한 개인이 짓는 집이니, 그 취향이 꼭 맞는 다음 주인을 찾기 어렵고 살면서 관리를 제대로 하지 않으면 집값은 가차 없이 떨어진다.

반면, 주변의 마을 경관이 좋고 단지 내 주택으로 전원마을이 형성되었을 때, 집주인의 유별난 애정으로 정원을 아름답게 가꾸었을 때는 프리미엄을 받을 수 있다. 매매가의 주는 땅값이지만, 주택의 가격도 주인이 관리 능력에 좌우될 수 있다.

주택의 난방기재와 비용은 체크 1순위다

이미 지어진 집을 구입할 때는 건축물에 앞서 집이 앉혀진 환경을 먼저 파악한다. 집의 향을 계절별, 시간별로 지켜봐야 한다. 또한 주변에 혐오시설은 없는지 확인한다. 지형적으로 경사진 곳이나 마을과 떨어져 외딴 집일 경우는 지난겨울처럼 폭설이 내릴 때 집안에 갇히거나 외출 후 귀가에 어려움을 겪을 수 있으니 유의한다.

다음으로는 전기와 상하수도 시설 등 기반시설을 확인한다. 가족수에 맞춰 충분한 정화조 양이 되는지 알아보고, 지하수를 사용하는 주택이라면 그 유량이 풍부한지 여부도 체크해야 한다.

건축물을 볼 때는 낙후된 부분을 우선 파악해야 한다. 구조재의 문제점은 없는지, 지붕에 누수되는 부분은 없는지, 벽면의 습기로 인해 곰팡이가 핀 곳은 없는지 등 일반 아파트보다 신경 쓸 것이 많다. 특히 겨울철 난방시설 상태는 유심히 봐야 한다. 현재는 심야전기보일러의 비용상승으로 공급이 거의 줄었지만, 불과 2~3년 전까지만 하더라도 대부분의 전원주택들은 심야전기보일러를 선택했다. 필히 가동여부를 점검하고, 겨울철 난방비용이 어느 정도 나오는지 고지서를 확인해야 한다.

실제 답사할 때는 무표정으로 일관해라

집을 팔려고 내 놓은 모든 주인들은 자기 집이 최고라고 말한다. 사정상 어쩔 수 없이 매매한다고. 이들을 대개 ‘며칠 전에 누가 얼마에 팔라고 했는데 거절했다’ 혹은 ‘구체적 가격을 제시하며 계약이 성사될 상황이다’라고 압박을 하는데 이에 현혹되지 않도록 한다.

또한 소유주들은 나름대로 자기 집에 대한 자존감이 강하여 집을 보고난 후 집이 마음에 들지 않는다고 말하면 매물을 내놓지 않는다고 버럭 화를 내는 경우도 종종 있다. 반대로 집이 너무 마음에 들어 티를 내면 그 표정을 원인으로 가격 흥정에 불리한 조건이 생길 수 있다. 답사 시에는 기본적인 예의를 갖추되, 감정 표현을 직접적으로 드러내지 않도록 주의한다.

농가나 빈 집 구입 시 주의사항

농촌지역에는 대지가 아닌 땅에 지어진 미등기, 무허가 상태의 주택이 꽤 많은 편이다. 예를 들어 지금 집이 있고 사람이 주거하지만 대지의 지목이 농지 즉 전, 답, 과수원으로 표시된 경우다. 이때 집은 미등기 상태이다. 건축물 대장에 등재된 주택이면 등기에 문제가 되지 않지만 미 등재된 주택일 경우 소유권 이전에 따른 등기를 하는데 문제가 발생한다.

미등기, 건축물 대장에 미 등재된 주택을 매매 시에는 등기 가능 여부를 확인해야 되며 지목이 농지로 표시된 경우 등기 이전을 위해 집을 철거해야 하는 불상사도 생길 수 있다. 지목이 농지라면 농지취득자격증명을 받아야 되는데 주택이 있을 시 농지취득자격증명이 발급되지 않아 땅도 등기가 안 될 수 있다. 서류상 불일치가 많을 때는 그 지역의 읍ㆍ면사무소 산업과에 문의해서 정확한 답을 얻고 매매에 착수해야 할 것이다.