정보 | 부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 02

 

“고수는 맹지(盲地)를 거들떠 본다”

 

부동산은 도로나 개발 사업으로 가치가 오르지만, 이것은 행운이다. 땅 주인이 직접 가꾸고 돌봐 제 땅의 가치를 높이는 것이 지름길이다. 부동산 다다의 서원찬 이사는 전원주택지를 고를 때 안목과 노력, 두 가지 기본적인 의지를 강조한다. 여기에 약간의 현장 경험을 더해 답사자들에게 현명한 길을 안내한다.<편집자 주>

부동산은 부동성이란 특성을 가지고 있어 위치와 접근성 문제가 중요하다. 건축이나 개발행위를 하기 위하여 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 행위 제한에 적합해야 하고 농지법, 산지관리법 등 기타 법률에 저촉됨이 없고 건축법 규정에 적합한 도로를 갖추어야 한다. 도로가 건축법상 규모에 못 미치거나 아예 통행로가 없는 맹지인 경우 사도개설, 현황도로 인정, 토지사용승락서 등 건축허가 요건이 필요하다. 이런 허가 요건은 지역별, 지자체별로 해석과 적용이 다른 경우가 많으니 해당 부처에 꼭 문의하여 확인하는 것이 먼저다. 이번 회에는 맹지에 대해 구체적인 의미와 개발 방법을 소개한다.

우선 건축법상 도로의 의미를 알자

맹지라 불리는 땅은 주위가 모두 타인 소유의 토지로 둘러싸여 도로와 접하는 부분이 전혀 없는 토지라 건축법 상 건물을 세우지 못한다.

차량 통행이 불가능하기 때문에 건축 인ㆍ허가를 받을 수 없어 대부분 기피하는 땅이다. 만일 이런 땅에 새로운 도로를 만들 수 있다면 그 가치는 어떻게 될까?

건축법상 ‘도로’라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로 혹은 예정도로를 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로, 건축허가권자가 그 위치를 지정 공고한 도로도 포함된다. 막다른 도로의 경우 10m 미만은 폭 2m 도로, 10~35m 미만은 폭 3m 도로, 35m이상 막다른 길은 폭 6m(다만 읍ㆍ면지역은 4m) 도로여야 한다. 건축물을 짓기 위해서는 최소 대지 면적이 4m 도로와 2m 접해야 한다고 지정되어 있다.

다만 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역안의 동 혹은 읍 지역과 5백人 미만의 섬 지역은 폭 4m 조건으로 완화된다.

법률상 맹지에 도로를 확보하는 방법

맹지에 도로를 확보하기 위한 방법은｛민법219조 주위 토지 통행권, 220조 분할ㆍ일부양도와 주위 통행권, 291조 지역권｝으로 통로 확보가 가능하다. 요즘은 세상이 각박해져 토지 사용승락서를 받기가 매우 어렵고, 다만 사용료를 매해 따로 지불하는 경우도 있다.

지역권은 물권으로 등기된다. 소유권이 바뀌어도 효력이 유지되고 부종성에 의해 처분되어도 함께 처분된 것으로 본다. 판례에 의하면 통행권은 현 상황에 사용하기 적당한 통로의 확보지 미래 상황까지도 고려한 사용권은 아니라고 한다. 즉 후에 새로운 토지 사용은 보장하지 않는다는 판례이다(대판 1996.11.29,96다33433).

220조는 현 소유주가 분할시 무료로 사용할 수 있는 것이지 분할한 소유주가 토지를 매매 혹은 사망하여 상속으로 소유권이 이전되는 경우 종전의 토지사용을 계속 주장할 수 없다.(대판2002.5.31, 2002다9202)

지적도상 도로로 표시되었다고 인정되더라도 현황이 도로가 아니면 공익을 위해 도로가 인정될지언정 개인을 위해서는 도로로 인정받을 수 없는 경우도 있다. 관습법상 도로라 하더라도 포장이 되어있지 않은 도로는 토지 소유자가 도로로 사용하는데 동의하지 않았다면 도로로 인정받지 못하는 경우가 많다. 이는 민법상 주위토지통행권이며 확실하게 길을 내는 방법은 주위 땅을 매입하거나 주변 맹지 소유자와 함께 공유지분으로 도로를 확보하는 수다.

한편 1975년 12월 31일 이전에 도로로 사용하였다는 것을 증명할 수 있다면(단, 폭 4m 이상) 허가권자의 지정ㆍ공고와 무관하게 도로로 인정이 가능하다

반짝 TIP _ 임도(林道)란 산지관리법상 산림의 효율적 개발ㆍ이용ㆍ임업의 기계화 등 임업의 생산기반 정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림 소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 또한 경운기 혹은 농기계가 통행하는 농로(農路)는 도로가 아니고 개인 소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다. 때문에 임도와 농로를 이용한 건축허가를 받기는 어렵다.

구거나 하천을 이용한 도로내기

토지이용계획확인원이나 지적도를 보면 맹지와 도로사이 땅의 지목이 구(溝)또는 천(川)으로 표시된 경우가 있다. 구(溝)는 구거(溝渠)로 ‘용수ㆍ배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지’를 말한다. 하천은 ‘자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지’로 천(川)으로 표시된다.

이러한 구거나 하천을 이용해 점용허가를 받아 도로를 확보하는 방안도 있다. 구거는 공유수면관리법으로 농정과, 하천은 재난관리과에서 관리하고 있다. 등기부 등분을 확인해 보면 소유주가 *로 표시된 경우 이 땅은 국ㆍ공유지이다. 소유주란에 사유지일 경우 김길*로 표시된다.

국ㆍ공유지라면 점용허가를 받아 도로를 만들 가능성이 있다. 주택 분양을 위한 점용허가는 안 되지만 개인 소유부지에 주택을 짓기 위한 점용허가는 얻을 수 있다. 지자체별 건축과에 허가 가능여부를 문의하면 된다.

국공유지 땅을 내 정원처럼 즐기는 방법

전원주택지 중 부지와 접한 면이 국ㆍ공유지일 경우에는 산과 들을 내 정원처럼 생각하며 살 수 있다. 개발도 거의 불투명하기 때문에 한적한 풍광도 계속 얻을 수 있는 빼어난 장점이 있다.

실제로 경기도 여주군 금사면에 거주하는 김씨는(62세) 서울에 거주하다 부인의 요양을 위해 귀촌한 사례다. 그는 산 밑에 위치한 임야를 구입하여 대지로 전용허가를 받고, 하천부지에 점용허가를 받아 출입구를 만들었다. 국ㆍ공유지 산을 점용허가를 받아 실제 구입한 땅보다 배(倍) 이상의 토지를 누리고 있다. 부인의 병도 호전되고, 여름이면 펜션 임대 사업으로 수익도 올리고 있는 케이스다.

반면, 구거를 농업용으로 사용할 경우는 농지법상 농지에 해당하여 다른 용도로 사용할 경우 농지전용허가나 목적에 맞는 사용승인을 받아야한다. 또한 도로에 가드레일이 설치되어 접한 땅이라면 도로관리 주체에 문의하여 꼭 전원주택용도가 아니고 다른 수익용으로 사용하고자 도로사용점용허가를 얻는 방법도 있다.

INFORMATION _ 맹지 관련 법률사항

제219조 (주위토지통행권)

① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

② 전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

제220조 (분할, 일부양도와 주위통행권)

① 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.

② 전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

제291조 (지역권의 내용)

지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

제292조 (부종성)  

① 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.

② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.