정보 | (주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 8

 

전문가 땅테크 조언 08

공부상 지목과 현황 지목이 다르다?

전국의 토지는 필지별로 지적법상에 규정한 전, 답, 과수원, 임야, 대지 등 28개 지목으로 세분화되어 있다. 그런데 공부상 지목은 임야로 되어 있으나 현황은 밭으로 경작하는 등, 현실적으로는 공부상 지목과 토지의 이용 현황에 따른 현황 지목이 다른 경우가 많다. 이러한 차이로 인해 각종 개발 인허가는 물론 지목변경 특히 세법 적용기준과 보상액 산정에서 마찰이 빚어지고 있다. 

공부상 지목과 현황 지목이 다른 데는 여러 원인이 있을 수 있다. 우선 토지 소유자에 의해 불법 형질변경 된 경우가 가장 많다. 또한 오래 전에 정식허가를 받아 개간이나 건축행위를 했음에도, 끝에 가서는 지목변경을 하지 않아 종전의 지목으로 그대로 남아 있는 경우도 적지 않다. 간혹 경매 물건을 보면 시골에서 실제 통행에 사용되는 마을도로가 아직도 지목상 밭으로 남아 있는 경우도 종종 접할 수 있다.

농지법상의 현황 농지

농지법상에는 농지법의 적용을 받는 전, 답, 과수원 등 공부상 농지 지목 외에도 현황 농지를 농지법의 적용대상으로 명문화하고 있다. 즉, 지목 여하를 불문하고 사실상 3년 이상 농작물을 경작하는 경우의 땅은 현황 농지로 판단하여 농지법을 적용한다는 것이다. 그러나 이러한 현황 농지는 농지법을 벗어나면, 각기 행정기관이나 사법부마다 자기 부처의 기준과 잣대로 해석하기 때문에 국민의 입장에선 불합리한 일이 빈번하게 생기기도 한다.

[사례 1] 지목 상 임야인 과수원 내 농수산물 창고의 건축

Q. 개발제한구역 안의 지목상 임야에 과수원을 경영하고 있는 바, 동 과수원 내에 과일의 보관을 위한 창고 건축이 가능한지?

A. 개발제한구역 안에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자에 한해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 별표에서 정한 면적인 100㎡(30평) 이하의 범위 내에서 허가권자의 허가를 받아 창고 신축이 가능할 것이다. 그러나 지목상 임야인 토지를 무단 형질변경 하여 과수원으로 경작하고 있는 경우라면, 질의를 한 과수원 내 창고의 건축허가는 불가하다. 당해 지역의 관리 및 단속권자로부터 원상복구 또는 개발제한구역법령 및 산림관계에 의한 단속대상이므로, 불이익을 받지 않도록 해당 지자체와 협의하여 합리적인 조치를 취하는 것이 바람직하다.(국토해양부 질의&응답)

[사례 2] 공부상 지목은 임야지만 실제 농지인 토지의 보상 기준

토지의 보상평가 원칙은 공부상 지목과 무관하게 실제 이용 상황을 기준으로 평가하여 보상함이 기본이다. 공부상 지목은 임야지만 농지법상 농지에 해당하는 경우에는 농지로 평가되어 보상받게 된다.

예를 들어 지목은 임야지만 토지소유자가 3년 이전에 해당 임야를 개간하여 밭의 형태로 전환하여 작물을 재배하였다면 밭으로 평가하여 보상한다. 그러나 전, 답을 허가 받지 않고 형질변경 하여 대지나 공장용지로 사용하는 경우에는 종전 지목대로 평가하여 보상한다.

보상대상인 농지는 사업시행자가 관계도서와 지형, 토지형태, 이용 상황 등을 조사하고 확인하여 농지법상 농지에 해당하는지 여부를 판단해야 한다. 또한 임야를 개간하여 3년 이상 경작하였는지 여부가 불명확한 경우에는 국토지리정보원에서 발행하는 항공사진을 활용하여 농지법상 농지 여부를 판단한다.

세법상 지목 판정과 사실상 농지의 지목 변경

소득세법상 비사업용 토지로 인정되는 부재지주를 판단함에 있어 대상토지인 농지, 임야, 목장용지, 잡종지, 나대지 등의 판단은 그 법정지목 여하에 불구하고, 현황 지목에 따른다고 소득세법시행령에 규정하고 있다. 또 산지관리법상 산지전용허가를 받지 않고 3년 이상 농작물경작지로 이용한 토지의 지목을 지적법에 따라 임야에서 농지에 해당하는 전, 답, 과수원 등의 지목으로 변경할 수 있는지에 대한 민원질의 대해, 최근 법제처는 산지관리법을 근거로 임야에서 전, 답 등으로 변경할 수 없다는 유권해석을 하고 있다.

토지임야(토림)

토지 지목은 임야이지만, 현황은 사실상 농지로 사용하는 것을 통상 ‘토임’ 혹은 ‘토지임야’라고 부른다. 임야가 6,000분의 1 축적의 임야도에 등록되어 있다가 1,200분의 1 축적의 지적도에 옮겨지는 것을 등록전환이라고 하며, 이렇게 1,200분의 1 지적도에 등록된 임야를 속칭 토지임야라고 하는 것이다.

지목은 임야인데 실제로는 오래 전의 불법개간으로 농지로 사용되는 경우도 있는데, 이런 경우는 현황에 입각하여 토림으로 등록전환이 될 수도 있다. 토지임야의 특징을 보면 예전부터 사실상 형질변경 되었거나, 대개 언덕이라 할 만큼 지세가 낮은 경우가 많다. 그래서 보통 논밭이나 마을 주변에 소재해 임야도에 등재를 안 하고 지적도에 등재한다. 즉, 토림의 지목은 임야지만 지적공부를 보려면 토지대장과 지적도를 발급받아 봐야 한다.

토지의 등록전환

토지의 ‘등록전환’이란 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 것인데, 대체로 토지의 형질변경과 지목변경으로 인해 발생한다. 등록전환은 축척이 작은 임야도의 등록지를 축척이 큰 지적도에 옮겨 토지에 관한 정밀성을 높이는 지적관리의 합리화에 그 목적이 있다.

등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인해 지목을 변경해야 할 토지를 대상으로 하는 것이 원칙이다. 다만 대부분의 토지가 등록전환 되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우와 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우 또는 도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우에는 지목변경 없이 등록전환을 신청할 수 있다.

토임의 개발방법

산지전용허가나 신고 없이 장기간 농작물 경작지로 사용되고 있는 지목이 임야인 토지에 대하여 개발행위를 할 경우 어떻게 처리할 것인가? 산지전용으로 보아 대체산림자원조성비가 부과되어야 하는지 아니면 농지전용으로 보아 농지전용부담금이 부과되는지의 여부를 묻는 질의에 대해, 주관부서인 농림수산식품부와 산림청의 의견은 엇갈려 있다.

종전 농림수산식품부 의견은 농지법령에 따라 임야에서 형질을 변경하여 농지로 3년 이상 실제 경작한 경우 농지조성이 적법한 절차를 거치지 아니하더라도 농지에 해당되어 농지전용부담금이 부과되어야 한다는 것이다.

이에 반해 산림청은 산지를 적법한 절차를 거치지 않고 불법 형질변경하여 농지로 사용하고 있는 토지는 산지로 보아야 한다는 입장이다. 또한 지목이 임야인 토지로 산지의 불법형질변경 여부의 확인이 어려운 경우에는 토지를 관할하는 시장ㆍ군수가 관계도서와 현지를 확인하여 토지 형태 및 인근 주민의견 등을 종합적으로 고려해 농지인지 산지인지 여부를 판단해야 한다는 것이다.

이와 같은 상반된 견해에 대해 법제처 유권해석이나 대법원 판결은 산림청 입장을 지지하고 있다. 법제처는 산지에 대한 적법한 전용허가 없이 형질을 무단으로 변경하여 과수 또는 농작물을 재배하는 경우에는 그 기간에 관계없이 농지법 제2조제1호에서 정의하고 있는 농지로 볼 수 없다(법제처 회신, ‘06.4.21)고 판단하고 있다.

대법원은 산지관리법에 의한 허가나 신고 없이 개간된 산림은 비록 그것이 개간 후 농지로 이용되고 있어도, 이는 산지관리법 제44조제1항에 의해 복구되어야 할 산림에 해당한다(대법원 2002.7.26 선고 2001두7985)고 판결하였다.

 

이글을 쓴 이승진 씨는 토지 및 경매전문업체인 (주)가야컨설팅과 가야토지&경매학원의 대표로 토지개발 관련 컨설팅과 더불어 강의 및 저술활동을 하고 있다. 저서로는 실무서로 손꼽히는 ‘사례로 헤쳐 보는 토지투자의 맥’을 비롯해 최근에 출간한 ‘토지투자 재테크 36계’ 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다.

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