정보 | (주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 7

 

전문가 땅테크 조언 07

전원주택지를 찾기 위한 네 가지 기준

날로 혼탁해지는 대도시의 환경오염과 복잡한 교통지옥을 피해 전원생활을 하거나 주말주택을 가지려는 도시인이 늘고 있다. 귀농이나 귀촌을 하거나 민박, 펜션 등 수익형 전원생활을 하려는 인구도 증가 추세에 있다.

전원주택을 지으려면 우선 예산과 매입 시기에 관한 구체적인 계획을 세워야 한다. 이를 바탕으로 마음에 드는 지역을 선택해 사용목적에 맞는 적절한 면적의 땅을 구입하면 된다. 이 때 가장 중요한 것은 투입예산이다. 그 규모는 지역과 땅의 종류와 면적, 건축면적에 따른 설계와 건축자재의 등급에 따라 달라질 것이다. 그러나 이 모든 절차에 앞서 반드시 전제되어야 할 것이 좋은 전원주택지다.

전원주택지라 하면 공통적으로 쾌적한 지연환경을 갖추고 대도시와의 접근성이 좋은 입지를 가져야 한다. 또한 당장 집을 지을 수 있는 땅이어야 하되, 진입도로가 이미 있거나 확보할 수 있는 조건에 맞아야 한다.

     쾌적한 자연환경을 가진 입지

남향 혹은 동향이 유리, 도로와 적정하게 떨어져야

전원주택을 마련하거나 전원생활을 즐기려는 최대의 목적은 무엇보다도 쾌적한 자연환경이다. 아름다운 주변 환경과 밝은 햇살, 맑은 공기, 깨끗한 물, 소음 없는 조용한 분위기가 전원생활을 하려는 주된 목적일 것이다. 게다가 집 앞이나 넓은 창에서 내다보이는 경치가 좋거나, 지대가 약간 높아 전망이 탁 트이고, 집 주위에 소나무 숲을 배경으로 하고 있다면 그야말로 금상첨화라 할 수 있다. 

쾌적하며 아름답고 시원하게 탁 트인 조망을 가진 곳으로 흔히 많이 찾는 지역은 바닷가, 호수나 강 등 물이 가까운 곳이던지, 아니면 오염되지 않은 깊은 계곡이나 산중턱을 들 수 있다. 하지만 강원도 깊은 산골까지 가서는 지방도로변에 작은 전원주택을 짓고 사는 이들이 있는데, 자동차 소음을 어떻게 견딜지 걱정이 앞서기도 한다. 시골의 전원주택은 지방도에서 적어도 2백m 이상 작은 길로 들어가던지, 아니면 골짜기나 큰 나무 등으로 가려 있어야 자동차 소음을 피할 수 있다.

전원주택의 입지는 남향 혹은 동향이 좋다. 우리나라는 4계절이 있고, 겨울철 햇볕은 밝고 따뜻해 건강에는 물론 난방에도 대단히 유리하다. 여기에 앞으로 물이 있고 뒤로는 야트막한 산이 받쳐 준다면 풍수지리상 배산임수의 형세가 되어 아주 바람직한 입지라 할 수 있다.

     도심지역과의 접근성

출퇴근과 통학 문제로 U턴하는 경우 적지 않아

도시와의 접근성은 전원주택을 선정함에 있어 자연환경 다음으로 중요한 선택사항이다. 가족들 모두가 상주하는 경우에 무엇보다도 직장이나 학교 등과의 거리와 교통편을 생각하지 않을 수 없다. 출퇴근과 자녀들의 통학이 너무 힘들거나 시간이 과다하게 소요되는 경우에는 오래 버티기가 힘들 확률이 높다. 이러한 접근성은 일상생활에 꼭 필요한 문화시설을 비롯해 유통, 의료 및 유흥 등의 도시기반시설을 이용하는데 있어서도 마찬가지다. 때문에 집 가까이에 통근열차, 광역전철, 버스 등의 대체 대중교통수단이 있으면 한결 편리할 것이다.

접근성의 문제는 주말주택 등 세컨드하우스로 쓰는 경우에도 마찬가지로 중요한 고려 대상이다. 주말주택이라도 현 거주지에서 너무 멀면 자주 이용할 수 없고, 힘들게 몇 번 다니다 보면 지쳐서 가지 않게 되기 쉽다. 몇 년이 지난 후에는 아예 빈집으로 방치하는 경우가 허다하다.

     바로 집 지을 수 있는 땅

임야는 소유자만 전원주택 신축 가능

아무리 경치가 좋은 천하절경이라도 현행법상 집을 지을 수 없는 땅이라면 무용지물에 불과하다. 흔히 감탄하는 국립공원지역의 계곡이나 산 중턱의 높은 지대 임야, 푸른 강이 굽이치는 절경의 절벽 위의 땅, 바닷가 소나무 숲에 둘러싸인 해변, 팔당호 등 상수원보호구역 인근지역은 현행 공법에 의한 규제상 건축허가가 나지 않는 땅이다. 전원주택지는 국토계획법에서 규정한 용도지역이나 용도지구, 용도구역에 맞게 개발가능한 행위로 단독주택을 지을 수 있는 땅이라야 한다.

농림지역이나 관리지역, 자연녹지지역은 대표적인 용도지역이다. 도시인은 농업진흥구역 내에 있는 농지나 공익용 보전산지에서는 전원주택을 지을 수 없다. 아울러 그 땅에는 각종 개별 공법상의 규제가 있을 수 있는데, 규제에 따라 집을 지을 수 없는 곳도 더러 있다. 예컨대 도로법상 접도구역이나 하천구역, 그린벨트 임야나 군사시설보호법상 통제보호구역에서는 전원주택을 지을 수 없다. 또한 여주군 금사면 남한강가와 같이 수질보전특별대책1권역인 경우에는 6개월 이상 현지에 거주해야 건축허가를 받을 수 있다.

건축법상 건축허가를 받을 수 있는 땅은 대지 형태나 대지로 만들 수 있는 땅을 말한다. 반드시 지적법에 나오는 지목상 대지라야 하는 것은 아니고, 후일 대지로 될 수 있는 농지나 임야 등을 포함한다. 농지는 농지전용, 임야는 산지전용의 절차를 거쳐서 집을 지을 수 있는 대지로 지목변경 된다.

그리고 건축허가를 받는 이는 대상 부지에 관하여 민법상 소유권 혹은 정당한 토지사용권을 확보하고 있어야 한다. 농지의 경우에는 자기 소유 농지이거나 혹은 타인의 농지라도 토지사용승낙서 등으로 대상 토지에 대한 임대차 혹은 사용대차권을 가지고 있으면 된다.

그러나 임야의 경우에는 자기 소유 임야에서만 전원주택 신축이 가능하다는 점에 주의해야 한다. 토지사용승낙서를 이용해 타인 소유의 산지에 전원주택을 짓는 것은 허용되지 않는다.

    폭 4m 진입도로의 확보

사도인 경우 소유자와 사용 가능 여부 확인해야

흔히 지목이 대지라면 바로 집을 지을 수 있다고 알고 있으나, 반드시 그런 것만은 아니다. 전원주택지를 매입해 집을 지으려면 건축허가(혹은 건축신고)를 받아야 하는데, 진입도로는 건축허가의 필수적인 요건이 된다. 이 진입도로의 요건은 건축법에서 규정하고 있는데, 일반적으로는 폭 4m 이상의 도로이어야 하며, 건축물은 그 도로에 2m 이상 접해야 한다는 것이다. 문제는 해당된 도로의 조건이다. 진입도로는 지적상 도로이어야 하며, 동시에 현재 사용하고 있는 현황도로이어야 한다, 

지적상 도로라 함은 지적도에 나타나는 정식도로를 의미하며, 도로의 소유자가 누구인가는 묻지 않는다. 도로의 소유자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 ‘공도’라고 하며, 개인인 경우에는 ‘사도’라고 부른다. 만일 사도인 경우에는 그 주인이 후일 도로사용료를 청구할 수 있기 때문에 사전에 그 진입도로의 소유자가 누구인지, 사용료를 얼마나 물어야 하는지를 알고 사는 것이 좋다. 한편, 현황도로라 함은 현재 차량과 사람들이 통행에 사용하고 있는 도로라는 의미다.

전원주택 부지로 구입하려는 농지 혹은 임야가 지역적인 조건이나 주변 환경 등 입지가 너무 마음에 들더라도, 진입도로가 없거나 길 내기가 쉽지 않다면 포기하는 것이 옳다. 길을 새로 내는 것은 쉬운 일이 아니다. 애를 먹어 가며 시간도 많이 걸리고 추가비용도 만만치 않은 경우가 허다하다.

따라서 전원주택지를 구입하기 전에는 자연환경, 접근성, 규제, 진입도로 등의 조건을 하나하나 꼼꼼하게 잘 검토하고 나서 구입계약을 해야 후일 큰 낭패를 면할 수 있을 것이다.