정보 | (주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 6

 

전문가 땅테크 조언 06

농지 VS 임야

투자와 개발에 유리한 땅은?

간혹 귀농하려는 사람으로부터 농지와 임야 중 어느 것이 좋으냐는 질문을 받을 때면, 답변이 궁색해질 수밖에 없다. 땅이란 투자를 하거나 보유하려는 목적에 따라, 혹은 실제 활용하고자 하는 의도에 따라 그 가치가 달라질 수 있기 때문이다.

전, 답, 과수원의 지목으로 정해진 땅을 묶어서 통상 ‘농지’라고 하며, 농지는 농지법의 적용을 받는다. 농지에 목장용지가 더해지면 ‘농경지’라고 부르기도 한다.

농지가 우리나라 국토에서 차지하는 비율은 대략 20% 정도인 반면, 임야는 전국토의 65%를 차지하고 있다. 이러한 농지와 임야의 면적을 합치면 전국토의 85%가 되는 셈이다. 지적법상 규정된 28개 지목 중 농지와 임야를 제외한 24개 지목의 면적합계는 결국 국토의 15%에 불과한 것이다. 그 중에서도 활용이 곤란한 도로, 하천, 구거, 제방, 사적지 등을 제외하고 나면, 땅을 사서 개발하려고 할 때 가장 많이 접하게 되는 땅은 농지와 임야일 수밖에 없는 것이다.

┃활용 측면에서의 농지와 임야┃

농지와 임야는 활용도와 개발대상 측면에서 큰 차이가 있다. 농지는 통상 마을에 가까이 소재하고 지상에 큰 수목이 없으며, 대체로 경사도가 급하지 않아 개발하기에 좋다. 따라서 농지는 농사 짓는 목적 이외에도 전원주택을 짓거나 관광농원이나 주말농장, 유실수 재배 등에 적합하다. 하천을 품고 있거나 넓은 과수원을 끼고 있다면 관광지 조성이나 농어촌관광휴양단지로도 손색없이 활용할 수 있다.

이에 비하여 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯 및 약초 재배, 관상수 식재, 조림사업 등 임업 생산은 물론 수목원과 자연휴양림 등 휴양시설로도 제격이다. 민가와 격리된 곳은 흑염소, 꿩이나 양계장 등 축사 신축과 동물 사육에 적합하고, 그 외에도 공장, 창고, 연수원, 박물관 등을 건립하기에도 좋다. 콘도나 스키장, 골프장 등의 레저타운은 대규모 임야에서만 가능하다. 근래에는 가족산과 수목장림에 대한 관심도 높아지고 있는 추세다.

┃개발 용이한 농지가 전원주택에 유리┃

투자가치로서 농지와 임야는 일장일단이 있어서 한마디로 정의 내리기 힘들다. 개인투자자 기준으로 본다면, 농지는 규모가 작고 개발이 용이해 농가주택이나 전원주택을 짓기에 유리하고, 귀농자에게는 일단 손쉽고 친숙하게 정착할 수 있는 장점이 있다. 수도권의 작은 농지는 개인에게 좋은 투자대상이 되기도 한다.

이에 반해 임야는 대체로 농지에 비해 3.3㎡(평)당 단가는 저렴하지만, 면적과 규모가 커 투자금액이 만만치 않은 까닭에 아무나 쉽게 접근할 수 없다. 그러나 개인의 상속용 투자재산으로나 기업체의 대규모 개발을 위한 투자대상으로는 적합하다.

┃개발 규제 까다로운 임야┃

임야는 개발에 있어서 경사도 고도제한, 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭기 때문에 개발이 쉽지 않다. 게다가 임야에는 독특한 산지관리법상의 연접개발제한이 있어 자칫 인허가 자체를 받을 수 없는 상황이 발생할 수도 있다.

개발에 따르는 비용측면에서 양자를 비교해 보면 농지의 경우, 농지전용 시에 부과하는 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%로, 산지전용 시에 부과되는 대체산림자원조성비보다 훨씬 많다. 그러나 대규모 산지전용에는 그 외에도 산지복구비 예치, 개발부담금 부과와 환경영향평가 시행 등의 부담이 따르므로, 단순히 임야의 경우가 더 싸다고 단언할 수는 없다. 또한 임야의 경우에는 부지를 조성하는 토목공사비나 기반시설 설치비용도 만만치 않으며, 공사시행 중 지역주민의 민원과 분쟁도 적지 않다.

TIP | 농지와 임야의 분류

농지의 종류

① 전, 답, 과수원 - 농지의 종류는 지목 상으로 전, 답, 과수원으로 나뉜다. 용도지역 상으로는 농업진흥지역(진흥구역과 보호구역) 내 농지와 농업진흥지역 밖 농지로 분류된다. 전, 답, 과수원 등의 농지지목 간에는 자유롭게 지목변경을 할 수 있다.

② 사실상 농지 - 지목이 반드시 전, 답, 과수원이 아니더라도 실제로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 토지를 ‘현황농지’ 혹은 ‘사실상 농지’라 하여 농지법의 적용을 받는다.

③ 한계농지 - 농업진흥지역 밖의 농지로서 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 이른다. 회상단부에서 최하단부까지 평균 경사율이 15% 이상이거나, 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지와 광업법에 따른 광업권의 존속기간이 끝났거나, 광업권이 취소된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지를 말한다.

④ 주말농장 - 주말농장도 농지인데, 정확히 ‘주말체험영농목적의 농지’라고 한다. 흔히 도시 외곽에서 17~33㎡(5~10평)씩 1년간 텃밭용으로 임대분양해 주는 것을 말한다. 임야나 목장용지는 주말농장이 될 수 없다.

임야의 종류

산지는 소유자에 따라 사유림, 공유림과 국유림으로 구분하고 규제목적과 개발범위에 따라 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 분류된다. 공익용 산지는 종전에 공익임지라 불렸으며, 대체로 자연환경보전지역의 임야와 같이 보전의 공익성이 강한 산지다. 임업용 산지는 종전에 생산임지라 했는데, 임업생산과 휴양, 농림경영 등을 목적으로 제한적으로 활용되는 산지다. 보전산지가 아닌 산지를 준보전산지라 하는데, 보전산지는 대체로 자연환경보전지역과 농림지역에 분포하며, 준보전산지는 관리지역에 소재한다.