전문가 땅테크 조언 05

좋은 임야(林野)를 고르는 9가지 기준

임야는 28개 지목의 하나로 우리나라 국토의 65%를 차지하고 있다. 통상 ‘임야’라 하면 산림(山林) 및 원아(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬들도 대부분 임야로 되어 있다. 지목이 임야인 토지는 산지관리법의 적용을 받는데, 농지나 대지 등 일반토지와 별도로 임야대장과 임야도에 의해 관리된다. 

임야는 산지관리법상 그 규제의 강도와 활용도에 따라 크게 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 보전산지는 농림지역, 준보전산지는 관리지역으로 편입되는데, 이중 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 나뉜다.

공익용산지는 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사목적으로만 사용이 가능하다. 개인이 전원주택을 짓는 것과 같은 민간인의 개발은 전혀 불가능하다. 임업용산지는 농림어업인이 일정면적을 활용하여 임업경영, 버섯, 약초재배, 방목 등의 농림사업과 농가주택을 지을 수 있다. 임업용산지의 산지의 경우에는 임업인이 아니더라도 일정면적 범위 내에서는 이용과 개발이 가능하다.

그런데 임야에 대한 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어보면 그냥 ‘보전산지’로만 표시되어 있고 공익용과 임업용의 구분이 없는 경우가 있다. 이때는 토지 소재지 산림계에 별도로 ‘산지이용구분도’를 신청해 양자가 구분된 지적도를 받아 봐야 한다.

01 보전목적이 강한 공익용산지는 피해라

공익용산지는 대개 관광명승지, 자연공원지역, 백두대간보호지역, 산성과 사찰 등 문화재보호구역, 상수원보호구역, 그린벨트와 같이 자연이 잘 보전된 산지인 경우에 많다. 산이 높고 계곡이 깊으며, 물이 좋고 천하절경인 곳은 대개가 산지전용제한구역으로 지정된 공익용산지다.

특히 국립공원 등 자연공원이나 백두대간보호구역은 개발이 불가능하므로 애초에 구입대상에서 제외하는 것이 좋다. 또한 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 동식물 생태보전지역이나 상수원보호구역 등도 개발이 금지되어 있으므로 투자나 개발목적에는 적합하지 않다. 보안림, 채종림, 방풍림 등과 같이 자연재해를 방지하기 위해 지정된 임야의 경우에도 개발이 금지된다.

02 준보전산지가 적당히 끼어 있어야 좋다

관리지역에 해당하는 준보전산지는 전원주택과 펜션, 숙박업소 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 땅이다. ‘산지의 꽃’이라고 칭할 만큼 임야에 있어서는 가장 좋은 땅에 해당한다.

임야를 고를 때 작은 면적이 아니라면 어떤 산이라도 100% 준보전산지 상태인 것은 드물다. 대개가 임업용보전산지 70%~90%와 준보전산지가 10%~30% 정도인 것이 보통이다. 준보전산지는 산 아래 밭과 접한 부분 혹은 산중턱이더라도 예전에 집이 있었거나 화전민이 쓰던 밭으로 토임 형태로 남아 있는 것들이다. 이런 땅은 비교적 평평하고 개발가능성이 높은 편이다.

03 경사도 25도 넘으면 산지전용허가 못한다

임야를 형질변경 하여 전원주택 등을 지을 때는 산지관리법상 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가 심사기준에는 산지 경사도가 25도를 넘으면 개발이 불가하도록 되어 있다. 따라서 가파른 산이나 절벽이 흔한 산은 적절치 못하다. 그러나 25도라는 기준은 법령상 최고한도일 뿐 지방에 따라 시ㆍ군의 조례로 그 이하로 규정하고 있는 곳도 많기 때문에 해당관청에 문의하는 것이 바람직하다. 예컨대 용인시는 17.5도, 양평군과 안성시는 20도 이하로 규정하고 있다. 경사도를 측량하는 위치와 방법에 관해서도 별도의 지침과 각 조례에 규정이 있어 그에 따르면 된다.

04 수목의 입목축적 역시 고려 대상이다

수목의 입목축적도 사전에 검토해야 한다. 시ㆍ군마다 산림조합에서 산출한 평균 입목의 울창도(입목본수도)가 있는데, 특정산지의 입목본수도가 150% 이상이면 울창한 숲을 보전하는 취지에서 활용이 어렵다. 즉, 산에 나무가 울창하면 보기에 좋고 가치도 있겠지만 반면에 벌채를 하고 토사를 반출하는 등 산지전용허가는 받기 힘든 것이다. 그러나 지자체에 따라 100%로 완화된 곳도 더러 있다. 또 전용대상 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하면 전용이 가능하다. 다만, 재래종 조선소나무 등 보존가치가 있는 나무가 많을 때 산지전용은 제한된다.

05 입목의 소유권 관계 명확히 해라

산에 자라는 나무나 대나무 숲이 울창하거나 오래되어 목재의 가치가 있어 보이거나 또는 조선소나무 같이 희귀하고 값나가는 나무가 제법 있다든지 혹은 매실, 자두 등 유실수 등이 집단으로 심어져 있는 경우에는 임야매매 시에 그 나무의 소유권과 처분관계를 사전에 확인해 봐야 한다. 이런 나무들이 산의 매매 시 함께 넘어 포함되는지 아니면 산판업자와 같은 별도의 수목소유자가 있어서 추가로 가격을 지불해야 되는지 알아 볼 필요가 있다. 판례에 따르면 입목에 대하여 매매 시 별도의 입목공시도 없고, 또한 계약 시에 아무런 특약이 없으면 그 생육 중인 나무들도 함께 따라 온다고 본다.

그러나 임야에 있는 수목들이 「입목에 관한 법률」에 의하여 별도로 입목등기가 되어 있거나 수목의 집단에 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 해당 토지에 있는 수목은 원목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속한다.

06 660㎡ 이상 전원주택, 자기 임야라야 한다

산지전용으로 전원주택을 짓고자 하는 경우 임야는 자기 소유여야 한다. 농지의 경우에는 타인 소유 농지라도 토지사용승낙서를 받아 농지전용과 건축허가를 받을 수 있으나, 임야의 경우에는 그렇게 하지 못한다. 농지의 경우와 다르므로 주의를 요하는 대목이다.

07 단지가 주변에 있으면 연접개발제한 따져봐라

주변을 둘러보아 직경으로 250m 되는 거리에 이미 대규모 전원주택단지나 리조트단지가 개발 중이면 일단 조심해야 한다. 연접개발금지는 국토계획법에 의해 산림자원의 보호와 환경보존을 위해 새로 도입된 개발제한제도의 하나다. 그러나 중간에 20m 도로가 있거나 계획관리지역인 경우와 단독주택과 근린생활시설의 경우에는 연접개발제한을 받지 않는다.

08 진입도로가 없는 맹지인 임야가 적지 않다

산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인 소유인 경우 따로 통행하는 길이 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산 속의 산도 많다. 투자목적이 아니고, 즉시 사용목적으로 이런 임야를 구입하는 경우, 도로가 없으면 산을 개발할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다.

구입 시에 미리 산에 진입 할 수 있는 도로를 개설하기 위하여 그 앞의 논밭에 도로를 내든지, 남의 산 일정 부분에 도로사용승낙을 받던지 해야 한다. 만약 임야와 도로 사이에 하천이나 구거가 있다면, 하천(구거)점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤 지자체에 기부채납하는 방식의 정식도로를 개설하는 것도 현실적인 방법이다.

09 분묘가 있다면 분묘기지권을 확인하라

전국에 2천만개 이상의 무덤이 있다고 한다. 시골의 작은 야산이나 길가 심지어 논이나 밭 가운데도 오래되거나 새로 만든 분묘를 흔히 접할 수 있다. 따라서 임야 구입 시에 반드시 무덤이 있는가 확인하고, 있다면 무연고묘냐 유연고묘인가를 가려야 한다.

무연고묘란 오래된 묘로 제사를 안 지내고, 후손도 없는 무덤이다. 무연고묘는 3개월 이상 신문 등에 공고 후 주인이 나타나지 않으면 화장하여 유골을 납골당에 모시면 된다. 모두 산주가 부담하며 별도의 보상비나 이장비는 없다. 반면, 유연고묘란 후손이 현재 제사를 모시고 소유자가 누구인지 알 수 있는 묘지를 말한다. 3개월 이상 공고 후 주인이 나타난 경우나 후손을 이미 알고 있는 경우로서 산주가 임의로 이장하지 못한다. 반드시 묘지의 주인과 타협하여 이장절차를 밟아야 한다. 이때 후손에게 이장비와 보상비 등을 합의하여 지급하게 된다. 이때 만일 묘지의 주인이 분묘기지권이 있다면 그에 상응하는 대가를 더 지불해야 한다.

Tip 분묘기지권

관습법상 법정지상권의 일종이다. 종중이 자기 종중산에 조상의 묘지를 설치했다가 후에 타인에게 매각하는 경우 혹은 타인의 산에 그 승낙을 받아 묘지를 썼으나 후에 경매나 매매 등으로 그 산의 임자가 바뀐 경우 묘지의 주인은 분묘기지권을 갖게 된다. 분묘기지권이 있는 묘지는 산주라도 함부로 발굴 훼손하거나 이장할 수 없다.