정보 | (주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 4

 

전문가 땅테크 조언 04

임야를 밭이나 과수원으로 만들어 볼까?

 

딱히 활용을 못하고 있는 나지막한 산을 보유하고 있다면, 나무들을 베어 내고 유실수를 심어 과수원을 만들어 보는 것도 고려해 볼만하다. 혹은 산을 밭으로 일구어 당근이나 케일 혹은 인삼 등을 심을 수 있다면….

이런저런 밑그림들은 산을 소유한 산주라면 흔히 갖게 되는 소박한 소원일 것이다. 또한 실제 의뢰가 오는 토지의 컨설팅을 하다 보면 이런 질문을 종종 받게 된다.

그렇다면 현행법상 과연 이것이 가능할까? 만일 가능하다면 산주로서는 거의 쓸모없는 산을 아주 유용하게 활용할 수 있는 방법이고, 이로써 얻는 효과도 적지 않다. 지목이 변경됨으로 인해 훗날 매매를 하게 될 때 땅값을 크게 올릴 수 있다. 또한 토지가 수용될 경우라면 보상금도 더 많이 받을 수도 있다. 일반적으로 밭과 과수원 등과 같은 농지는 임야에 비해 두 배 이상 지가가 비싸기 때문이다.

이처럼 활용하거나 팔려고 하지만 그대로의 상태로는 해법을 찾기 힘든 땅을 손질하여, 좋은 값에 남보다 빨리 팔거나, 땅의 가치를 올려놓을 수 있는 방법이 바로 전형적인 ‘토지 리모델링’이라고 할 수 있다.

산지의 지목은 일반적으로 임야다. 농지가 농지법에 의하여 규제받듯이, 임야에 관하여는 예외 없이 산지관리법 등 산림관계법의 규제를 받는다. 산지관련법에 의하면, 산지를 개발하는 것은 물론 벌목하거나 개간하려면 별도의 허가를 받아야 한다. 자기 소유의 산이라고 하여 함부로 나무를 베거나, 혹은 농지로 개간할 수 없는 것이다.

벌채허가의 조건

산에 있는 나무를 베어 내는 것을 벌채라고 한다. 벌채란 수목의 ‘벌목’과 ‘벌근’을 합친 말이다. 벌목이란 수목의 지면 위 목재 부분의 제거를 말하며, 벌근은 수목의 지표면 아래에 있는 뿌리 부분까지 제거하는 것을 말한다.

산지에서 수목을 벌채해야 되는 경우는 흔히 발생한다. 병충해와 산불 등 자연재해를 방지하기 위해 가지치기나 속아내기를 한다거나, 목재를 임산물로 사용하기 위해 반출이 필요한 경우도 다반사다. 또 산에 도로를 낸다거나 건축물을 짓기 위해 부지를 조성하기 위해서도 벌목이 우선 선행되어야 하는 경우도 있다. 

그러나 자기 소유 산이라 할지라도 산에 있는 수목을 일정 수령 이상 벌채하려면, 관련법령의 검토가 우선이다. 법령이 정하는 경미한 벌채가 아니라면 원칙적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림관리청장의 허가를 받아야 한다. 그리고 명승지ㆍ유적지ㆍ휴양지ㆍ유원지 등 자연경관보존을 위하여 고시한 지역과 상수원보호구역, 산사태 위험지역 등에서는 입목벌채 등이 제한된다.

입목의 벌채허가를 받으려는 자는 벌채구역 및 벌채대상 입목에 대하여 벌채대상임을 구별할 수 있도록 대상목에 리본을 단다던지 페인트칠 등의 표시를 하여 구분해야 한다. 벌목허가신청서에 관련 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림청국유림관리소장에게 제출하여야 한다. 관련서류로는 축척 6,000분의 1 내지 1,200분의 1 임야도로 표시된 벌채구역도, 벌채예정수량조사서 및 사업계획서 등이다.

신청서를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림청국유림관리소장은 경계표지 및 대상목의 적정성 여부와 기준벌기령 및 벌채기준, 복구비의 예치 여부 등을 검토하고, 허가함이 타당하다고 인정되는 때에는 허가증을 교부해야 한다.

전원주택단지 조성 등 건축을 위해 산의 나무를 베어내는 것은 통상 산지전용허가에 포함되기 때문에 전용허가를 받을 때 일괄해서 받으면 된다. 그러나 나무만을 베어내려면 별도로 벌채허가를 받아야 한다. 산을 농지로 개간하기 위하여 벌목이 필요한 경우나, 혹은 산에 있는 나무의 종류를 유실수나 약용식물 등으로 바꾸어 임산물 소득을 올리기 위해서 개별적으로 벌목이 필요한 경우는 벌채허가를 받는다.

또 산에 있는 수목을 제거하고 산지를 형질변경을 통해 개간하여 과수원이나 밭 등으로 만들려는 경우에는 개간허가를 받아야 한다. 그리고 벌목허가는 당연히 이 개간허가에 포함될 것이다. 그러나 산지의 형질을 변경하지 않은 채 기존의 생립한 나무들을 베어 내고, 밤나무나 매실, 은행, 두릅 등의 소득작물을 대신 심으려 할 경우에는 수종갱신을 위한 벌채허가를 받으면 되는 것이다.

허가나 신고 없이 벌채할 수 있는 경우

산지에서 수목의 벌채는 원칙적으로 허가나 신고가 필요하다. 하지만 석재나 채석, 토사 채취 등을 위한 산지전용허가나 자연휴양림 조성 혹은 수목원조성계획 등의 산림경영계획이나 영림계획 등에 의한 벌채인 경우에는 허가나 신고 없이 입목의 벌채가 허용된다.(근거 - 산림자원의조성및관리에관한법률시행령 제43조 임의로 하는 입목벌채 등)

그 밖에도 국민생활의 편의를 위한 행위로 농림수산식품부령이 정하는 경우로서 임지 안의 단목 상태로 자연 고사된 나무의 제거를 위하여 벌채를 하는 경우, 대나무를 벌채하는 경우, 산림소유자가 재해의 예방ㆍ복구, 농가건축 및 수리, 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 연간 10㎥ 이내의 입목을 벌채하는 경우, 지적공부상 묘지인 경우로서 분묘중심점으로부터 10m 이내에 있는 입목을 산림소유자의 동의를 얻어 벌채하는 경우 등은 벌채허가나 신고가 필요 없다.

또한 입목ㆍ죽이 생립하고 있는 지적공부상 지목이 전ㆍ답 또는 과수원으로 되어 있는 5천㎡ 미만인 토지 위의 입목을 벌채하는 경우, 산림소유자의 동의를 얻어 산채ㆍ약초ㆍ녹비ㆍ나무열매, 버섯ㆍ낙엽 또는 덩굴류를 굴취ㆍ채취하는 경우, 관상수 재배를 목적으로 산림경영계획의 인가를 받았거나 산지전용신고를 하고 식재한 관상수를 굴취하는 경우에도 허가나 신고 없이 입목의 벌채가 허용된다.

개간의 의미와 절차

개간이란 토지의 농업상 이용을 증진할 목적으로 산림, 원야, 황무지, 하천부지, 폐염전 등을 새로 농지로 조성하고 그에 따라 관개, 배수시설, 도로, 제방, 방재시설 등을 신설 변경하는 것을 말한다.

개간의 목적은 농지로 사용 안 하는 임야 등 미간지를 농지로 전환함으로서 비옥한 경작지를 새로 조성하여 활용도를 높이기 위함이다. 개간에 관하여는 농어촌정비법에서 매립 간척사업과 함께 농지확대개발사업의 하나로 규정하고 있다. 개간에 관하여는 별도 농림수산식품부의 훈령인 ‘개간업무지침’을 적용한다. 다만 공유수면의 매립과 간척사업에 관하여는 별도로 공유수면관리법을 적용한다.

개간은 국가, 지방자치단체, 한국농촌공사 또는 토지소유자가 시행할 수 있다. 다만 토지소유자 이외에도 대상 토지에 소유권 이외의 물권을 가진 자도 이 사업에 참여할 수 있다. 개간사업을 시행하려면 먼저 개간희망자와 함께 개간대상지를 선정해야 하는데, 10만㎡ 미만인 경우에는 시ㆍ군ㆍ구의, 그 이상의 토지는 시ㆍ도지사의 승인을 받아야 한다.

승인신청서에는 사업계획서와 공정계획서를 첨부하여 시ㆍ도지사에 개간사업시행인가를 신청해야 한다. 그러나 임야를 보호하기 위하여 지자체에 따라 개간허가를 내주지 않는 곳이 많다. 농지확대의 필요성이 줄어들음에 따라, 벽지에 귀농자를 받아들이고, 지원하기 위해서 일부지역에서만 허용되고 있는 실정이다.

Tip ｜ 벌채의 행정적인 절차와 과정

① 입목벌채 허가대상

ㆍ영림계획 작성 대상 제외 임지

ㆍ영림계획 작성 대상임지 내에서 공통, 공공용 특정사업을 위한 지장목의 벌채 임지

② 벌채허가 절차 및 관계 첨부서류 점검

③ 벌채 방법의 적정성 검토(허가기간 내 작업 완료 여부)

④ 민원인이 해야 할 사항(벌채구역 경계 표시 / 벌채 대상목 선정 표시)

ㆍ벌채구역도(1/6,000 임야도) 1부 제출

ㆍ임목의 소유권 또는 수익원을 증명할 수 있는 서류 1부 제출

ㆍ제출처 및 처리기간(시청 민원실, 처리기간 4일)

ㆍ수수료 기타 비용 납부 없음

⑤ 행정기관의 심사기준

ㆍ서류심사는 벌채방법, 면적, 재적의 적정성 등을 검토

ㆍ소유권 및 신청인의 적정성 여부

ㆍ현지 점검 결과 적정 여부

⑥ 처리절차[신청(민원인) → 서류심사 → 현지조사지시 → 현지확인 → 허가증 교부]