정보 | (주)가야컨설팅 이승진 대표의 토지컨설팅 2

 

전문가 땅테크 조언 02

“토지 리모델링의 키워드, 분할”

전원주택 단지를 개발할 때에는 통상 넓은 한 필지의 임야에 대한 산지전용허가를 받아 대단지 토목공사를 한다. 이 때 기초설계 단계부터 진입도로와 단지 내 도로를 정하고, 660㎡(200평)에서 1,650㎡(500평)까지 크고 작은 여러 필지로 나눈 단지배치도를 작성한다.

단지 완공 후에는 단지에 출입하는 진입도로와 단지 내 도로 그리고 분양 예정인 각 전원주택지는 각각 개별 필지로 나누게 된다. 공사 전에는 한 필지였던 임야가 여러 필지로 나뉘어져, 대부분은 대지로 분할되고 일부는 도로로 바뀐다. 즉, 토지의 분할이 이루어지는 것이다.

이와 달리 개인이 전원주택을 마련하고자 관리지역의 밭 1,650㎡(500평)을 사서 집을 짓는 경우를 들어보자. 밭 1,650㎡(500평) 중에서 주택을 지을 대지인 660㎡(200평)은 농지전용을 받아 농가주택을 지으면, 그 부지는 준공 후 대지로 바뀐다. 남은 1,000㎡(300평)은 그대로 농지로 두고 텃밭으로 사용한다. 농지 1,650㎡(500평)이 660㎡(200평)의 대지와 1,000㎡(303평)의 농지로 분할된 것이다.

또 하나의 예를 보자. 토지도 여러 명이 공유지분으로 소유할 수 있다. 부모가 사망하여 물려준 임야나 농지는 여러 명의 자손이 공동으로 상속하여 공유자가 된다. 또 2인 이상이 공동으로 투자하여 하나의 필지인 토지를 구입하면 공유자가 된다. 이와 같은 공유 토지는 그 상태로 다시 팔수도 있으나, 필요하다면 전원 합의 하에 각기 자기 지분으로 땅을 쪼개어 나누어 가질 수도 있다. 이를 ‘공유물의 분할’이라 하는데, 토지분할의 한 유형이다. 이러한 분할은 토지를 구입하거나 개발할 때 사용하는 토지 리모델링의 대표적인 기법이다. 토지분할은 현실적으로 땅을 효과적으로 투자하고 쉽게 매각할 수 있으며, 또 단독 토지소유권을 확보하여 각자가 유용하게 쓸 수 있는 유용한 방법이라고 할 수 있다.

전원주택지 마련을 위한 토지 공동구매

최근에 인터넷 카페나 클럽을 통해 토지를 공동구매 하려는 모임이 많아지고 있다. 공동구매는 전원주택지나 주말농장을 구하려는 그룹도 있고, 단순히 전매차익을 얻으려는 투자자 모임도 있다. 어느 경우든 공동구매는 좋은 땅을 공개된 정보와 현장답사로 싸게 사려는데 그 취지가 있다. 대개의 경우 소액투자자들이 원하는 작은 땅은 찾기도 어렵고, 이미 매물로 나와 돌아다녀 상당히 올라 있는 상태이다. 그 대안으로 여러 명이 큰 땅을 싸게 매입해 여러 명이 공동으로 구입함으로써 투자의 효과를 높이고자 함이다.

실제 이러한 집단 공동투자는 한 회사 직원들이나 동호인들이 공동으로 주택단지를 매입하는 등 과거에도 있어 왔다. 최근과 같이 순전히 투자개념으로 자발적인 추진이 이뤄지는 것은 인터넷의 보급에 힘입은 바 크다. 토지투자에 대한 지식과 정보의 공유가 광범위하게 퍼져 있기 때문에 나온 새로운 현상으로, 일단 긍정적으로 바라본다. 공동투자자들의 관계는  민법상 공유관계로 볼 수 있다. 그러나 땅을 매입하고 집을 지으려면 우선 토지분할 절차를 밟아야 한다.

공유자 전원 합의 있어야 분할 가능

지분을 표시한 공유 상태로 있던 토지를 분할하려고 할 때에는 공유자 전원의 합의가 필요하다. 그런데 통상 그 중의 한 사람이라도 등기비용 부담 등에 이의가 있어 분할등기 신청에 협조를 안 하면, 분할등기를 하지 못한다. 이 때에는 공유물분할청구소송을 해야 한다.

하지만 전원 합의로 토지분할을 신청했으나 그 땅이 법적으로 분할이 안 되는 땅일 수도 있고, 지자체에서 토지분할을 허가해 주지 않는 경우도 있을 수 있다. 이 경우에는 꼼짝없이 공유 상태로 남아 있을 수밖에 없다. 그 외에 공유자 1인이 토지 구입 시에 담보를 위해 자기 지분 토지에 저당권을 설정하였다면, 훗날 토지 전체는 물론 다른 사람의 지분도 처분하지 못할 수가 있다. 

토지 분할의 절차 및 분필등기

토지의 분할이란 앞서 말한 바와 같이 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것이다. 지적공부란 지적대장과 지적도면 및 경계점좌표등록부를 말한다. 지적대장에는 토지대장, 임야대장, 공유자연명부, 대지권등록부가 있고, 지적도면에는 지적도와 임야도가 있다.

토지를 분할할 수 있는 자는 원칙적으로 토지소유자에 한한다. 지적법상 지적분할의 신청은 토지소유자가 소유권 이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우에 한한다.

토지소유자가 토지분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉, 지적공부를 관할하는 특별시장, 광역시장, 구청장 및 군수에게 토지분할신청서와 분할허가신청서 및 지적측량성과도를 제출하고, 그 외 토지분할의 합리적인 사유를 소명해야 한다. 또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때에는 60일 이내에 의무적으로 소관청에 토지분할을 신청해야 한다. 그래서 토지분할을 하려면 먼저 분할측량이 앞선다.

토지의 분할등기는 부동산등기법상 ‘분필등기’라고 하는데, 토지의 변경등기에 속한다. 토지의 변경등기란 토지등기부의 표시란에 기재된 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로서, 분할등기의 경우에는 토지의 지번, 지목과 면적 등이 바뀌는 변경등기이므로, 토지소유자는 분할이 있는 때에는 1월 이내에 의무적으로 변경등기를 신청해야 한다.

토지분할허가제

토지의 분할은 국가의 입장에서 보면, 때로는 토지이용의 비효율화를 야기하기도 한다. 토지행정의 번잡을 초래하고 토지투기의 수단으로 악용될 수 있으므로, 소유자의 자유의사에만 맡길 수는 없는 것이다. 따라서 토지분할은 일단 모두 허가를 받아야 하는 개발행위의 내용에 포함되어 있으며, 특히 필요 이상으로 잘게 쪼개는 것을 금하는 건축법이 있다.

개발제한구역의 땅과 농업진흥지역 내의 농지에 대하여는 분할면적의 하한선을 따로 두고 있는데, 토지분할의 허가심사기준은 국토계획법 등에서 구체적으로 상세히 규정하고 있다.

토지분할에 관해서는 지난 2006년 3월 7일까지는 도시지역에서만 토지분할허가제가 시행되었으며, 도시지역을 제외한 비도시지역인 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역에서는 분할이 자유로웠다. 그러나 지방토지에 대한 기획부동산업자들의 투기조장과 거래의 위험성에 따른 영세 투자자의 피해를 막기 위해, 2006년 3월 8일부터는 전국의 모든 토지에 대하여 토지분할허가제가 시행되었다. 따라서 지금은 전국의 어떤 토지든지 분할하고자 할 때에는 토지소재지 시ㆍ군ㆍ구에서 토지분할허가를 받아야 한다.

토지분할이 제한, 금지되는 경우

토지분할신청 시 제출하는 분할허가신청서를 심사하는 과정에서는 우선 관련법이 정한 분할금지와 제한규정에서의 위배 여부를 심사하게 된다. 건축법 및 각 지방자치단체의 조례가 정하는 최소분할제한면적에 미달한 경우 또는 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우에 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한될 때에는 분할허가가 나지 않는다. 예컨대 산림형질변경, 농지전용 등이 불가능하여 개발 자체가 곤란한 지역, 경사도가 심한 공익용산지 등에서는 단순매매를 위한 토지분할은 금지된다.

그러나 구체적인 분할금지 혹은 제한에 관한 세부심사기준은 아직까지도 나와 있지 않다. 여기에 각 지방자치단체는 분할필지수, 분할회수, 연속분할기간, 분할목적의 타당성 등에 대하여 각기 나름대로의 분할심사기준을 마련해 운용하고 있다. 그러나 전국적으로 통일된 합리적인 심사규정이 명문화되지 않은 관계로 토지소유자나 토지구입자와의 분쟁도 적지 않다. 이에 관한 합리적인 지침이나 예규가 있어야 할 것이다.

토지분할허가를 받지 않아도 되는 경우

모든 토지의 분할에 허가제를 적용하는 것은 자치 과잉규제와 행정번잡을 초래할 수 있다. 그래서 법은 합리적인 분할 사유가 있는 경우, 허가를 받지 않고 자유로이 분할 할 수 있는 예외를 두고 있다. 예컨대 경과규정으로 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지나 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지, 그 밖에 토지분할이 불가피한 경우 등이다.

또 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 기존 묘지를 분할하거나, 사설도로를 개설하기 위한 분할, 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할의 경우에는 분할최소면적의 제한을 받지 않는다. 또한 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후, 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 제한이 완화된다.