필요한 토지를 합리적으로 구입하기 위한 핵심은 간단하다. 좋은 땅을 값싸고 안전하게 얻는 것이다. 하지만 이를 위해 알아야 할 원칙과 정보가 한두 가지가 아니다. 전원생활을 희망하는 실수요자는 물론 투자자가 반드시 알아야 할 토지 투자의 전반적인 개요와 흐름에 대해 전문가의 조언을 빌려 매호 연재를 통해 알아본다. 그 시작으로 맹지의 활용 방법에 대해 짚어본다.
글ㆍ(주)가야컨설팅 이승진 대표

전문가 땅테크 조언 01

“맹지에 길을 내 가치를 높여라”

“길이 아니면 가지마라”는 부동산업계의 격언이 있다. 이미 지어진 아파트나 연립 등과 같은 주거용 주택은 도로가 확보된 것을 전제로 건축허가가 난 것이므로 해당사항이 없다. 그러나 논, 밭, 임야 등에 주택 또는 건축물을 건축하거나 개발하고자 농지전용 혹은 산지전용을 거쳐 건축허가를 받을 때, 진입도로는 무엇보다도 기본적으로 해결해야 할 전제조건이다.

그래서 땅을 거래하거나 전원주택지를 고를 때 가장 주의할 대목이 진입도로의 유무와 그 폭이다. 아무리 주위 환경과 경치가 좋은 땅이라 할지라도 길이 없다면 무턱대고 구입해서는 안 된다. 마음에 꼭 들어 굳이 사겠다면, 계약 전에 먼저 길을 낼 수 있는 방법을 물색하고, 확실한 조치를 선행해야 한다.

진입도로는 토지거래의 기본

땅에 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 난다. 건축허가 요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 폭을 따지는데, 건축법에서 규정하는 도로의 조건에 부합해야 한다.

진입도로가 없는 땅을 눈먼 땅, ‘맹지(盲地)’라고 한다. 때문에 거래의 요건상 적합하지 않은 땅으로 친다. 맹지는 매매가 잘 이루어지지 않을 뿐 아니라 땅값도 진입도로를 확보한 땅에 비해 절반 내지는 많아야 70~80% 수준에 거래된다.

맹지는 도시지역이나 농촌지역을 막론하고 대지나 전원주택지는 물론 농지나 임야 등에도 찾아 볼 수 있다. 특히 산 중턱이나 개울을 건너야만 들어설 수 있는 임야는 통상 맹지인 경우가 많다. 밭도 다른 밭을 가로질러 진입해야 하거나, 밭도랑의 작은 농로를 거쳐 갈 수밖에 없는 상황이라면 맹지일 확률이 높다.

건축법상 도로 요건

건축법에서 ‘진입도로’란 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로 규정하고 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」에 의해 개설된 도로와 시장ㆍ군수ㆍ구청장 등 건축허가권자가 허가 시, 그 위치를 지정 공고한 도로에 국한된다. 또한 기본적으로 사람과 차량이 통행할 수 있으며, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제 사용 중인 현황도로이어야 한다.

지적도에는 도로로 표시되어 있으나 현재는 밭으로 쓰고 있어 도로 기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 실질적으로 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 한다. 반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로 할지라도 실제 지목은 밭으로 되어 있고, 지적도에도 길로 표시되지 않았다면 건축법상 도로가 아니다.

진입도로의 폭은 전원주택 등 일반적인 경우에는 통상 4m이어야 하고, 대지에 2m 이상 접해야 한다. 이외에 전원주택단지나 창고, 공장, 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭을 확보해야 한다. 또 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로 설치가 곤란하다고 판단되어 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간 안에는 너비 3m 이상의 도로가 요구된다. 이러한 도로 폭과 접도 의무는 막다른 길과 인구가 적은 섬인 경우에는 다소 완화되어 적용되기도 한다. 여하튼 토지거래 시 가장 안전하고 건축법상 건축허가를 받을 수 있는 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다.

① 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것

② 건축허가권자가 허가 시 지정ㆍ공고한 도로일 것

③ 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

④ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것

⑤ 지목이 도로일 것

⑥ 국가 또는 지자체 소유의 공로(사도는 사용료 문제가 있기 때문)

⑦ 실제로 사용 중인 현황도로일 것

⑧ 폭 4m 이상일 것

⑨ 토지가 2m 이상 도로에 접할 것

맹지에 진입도로를 내는 방법

맹지에 진입도로를 낼 수 있는 방법으로 가장 흔한 예가 진입로를 낼 땅의 지주에게 토지사용승낙을 받는 것이다. 도로 개설을 위한 토지사용승낙서는 별도의 법적인 양식은 없다. 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적 등을 명기하고, 사용할 자의 주소, 성명과 토지 소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하면 된다. 필요한 경우에는 도로 개설을 위한 토지분할을 위해 측량과 설계도면을 작성해서 붙이기도 한다. 진입로의 사용 승낙을 받아 무상으로 이용하는 경우도 있지만, 지주가 요구할 때는 사용료를 내야 한다.

이처럼 토지사용승낙을 받아 사도를 개설하는 방법이 가장 보편적이지만, 훗날을 대비해 더 확실하게 해 두려면 아예 땅을 추가로 매입하는 것도 고려해 봄직하다. 다만, 지주가 땅값으로 너무 고액을 요구하는 경우가 있는데, 이럴 때 자신의 땅 일부를 잘라 맞바꾸기도 한다.

한편 주변에 맹지를 가진 이들이 있다면, 이들과 연합해 공유지분으로 땅을 사서 등기해두는 방법도 있다. 도로지분등기를 하면 도로로 사용하는데 전혀 지장이 없을 뿐만 아니라, 땅을 팔 때에도 도로지분을 포함해 매매하기에 유리한 조건을 갖춰, 합의만 잘 된다면 현실적으로 아주 유용한 방법이라고 할 수 있다.

그 외에 내 진입통로를 개설하기 위해 민법상 통행지역권을 설정한다던가, 민법상 주위 토지통행요구권의 행사에 의한 통행권을 확보하는 방법도 거론된다. 그러나 이런 방법들은 법률적 지식이 적은 농촌에 적용하기에 현실성이 없는 방안이다.

농로와 관습상 도로를 이용한 도로 확보

이런 방법 외에 기존의 현황도로를 이용해 정식도로로 만드는 방안도 고려해 볼만하다. 예컨대, 내 땅에 이르는 오래된 농로가 있어서 현재 차량과 사람이 통행하고 있는 관습상 도로라면 시ㆍ군ㆍ구에 도로 개설을 요구할 수도 있는 것이다. 충청북도 충주시와 같은 지방자치단체에서는 이런 관습상 도로는 토지소유자의 승낙 없이도 도로로 개설할 수 있다는 조례 근거를 가지고 있다. 뿐만 아니라 오랜 기간 길로 사용한 제방이나 복개된 구거의 경우도 마찬가지이다.

내 땅에 진입하는데 구거나 하천이 가로막고 있다면, 하천점용허가를 받아 다리를 놓아 진입도로를 개설하는 방법도 있다. 쉽지는 않겠지만 그렇다고 불가능한 것도 아니다. 이 외에도 도시계획에 의해 도로예정지가 지정되어 있는 경우, 이를 근거로 건축허가가 날 수도 있다.

TIP ｜ 일반적인 건축허가 요건

ㆍ대지의 소유권 및 이용권이 있을 것

ㆍ지목에 건축이 가능할 것

ㆍ용도지역 및 용도지구에 적합할 것

ㆍ특별법상 건축제한에 저촉 안 될 것(예 : 그린벨트)

ㆍ지역조례에 위배되지 않을 것

ㆍ건폐율 및 용적률이 맞을 것

ㆍ진입도로 폭 및 접도요건 구비

ㆍ설계도서의 구비

ㆍ기타 건축물의 종류에 다른 규제