정보 | 뻔히 알면서도 적용 못 하는 부동산 투자의 원칙

재테크 수단 중 ‘부동산 투자’만큼 경기에 관계없이 꾸준히 거론되는 투자 아이템은 없을 것이다. 그렇다보니 부동산에 대한 사전 지식과 정보도 없이 무작정 투자에 뛰어드는 수요자들이 적잖다. 하지만 무슨 일이든 마찬가지로 몇 가지 확실한 원칙을 염두에 두고 투자를 하는 것이 정석이다. 알면서도 놓치고 마는 부동산 투자에 대한 조언을 들어본다.

글·부동산마트 최희환 대표이사 1588-90379 http://www.budongsanmart.co.kr 

부동산에 관심 있는 사람들의 공통된 고민은 역시나 투자가치가 높은 부동산을 찾아내는 것이다. 부동산에 대한 특별한 안목과 정확한 정보가 부족한 가운데, 특정한 지역에 부동산의 옥석을 가려내기가 좀처럼 쉽지 않다. 더구나 요즘은 온오프라인을 통해 각종 부동산 정보가 홍수처럼 넘쳐나 객관적인 평가를 더욱 힘들게 한다.

부동산 투자를 잘하는 방법은 늘 입버릇처럼 이야기 하지만 현재 가치를 보고 투자하는 것이 아니라 미래 가치를 보고 투자하는 것이다. 가치투자를 통해 투자수익률을 올리기 위해서는 손가락 품이 드는 인터넷 검색도 잘해야 하는 시대이다. 과거에는 발품만 잘 팔면 되었지만, 디지털 문명에 살고 있는 현대에는 현명한 부동산 투자를 위해서는 몇 가지 원칙을 정해 두는 것이 좋다.

01 투자기간 정하기

부동산 구입시점부터 언제 판매할 것인지 분명한 목표점을 정해 놓고 투자를 하는 것이 바람직하다. 더욱이 자금이 묶이는 경우라면 더욱 신경을 써야 할 문제다. 무리 없는 투자기간을 정해야 하는데, 3년 이상 5년 미만을 권하고 싶다.

02 투자 수익률 세우기

구입한 부동산이 많이 오르면 좋겠지만 어디 그리 생각같이 쉬운가. 요즘 우스개 소리로 종전에 흔히들 얘기하는 3가지 새빨간 거짓말에 1가지가 더 추가된 것이 있다고 한다. 다름이 아니라 부동산 매입자가 값이 안 올라도 상관없다면서 부동산을 구입한다는 말이다.

물론 실수요도 있겠지만, 누구나 속마음에는 기대라는 것을 갖게 된다. 구입하면 당연히 올라야 하고 그래야 부동산 투자를 하는 것이다. 예를 들어 3년~5년에 확실한 투자 수익 목표치를 정하고, 그 기준에 맞게 투자를 하는 것이 바람직하다. 다만 일확천금을 가져다준다며 허황된 투자 수익을 보장한다는 광고에 현혹되지 말아야 한다. 말 그대로 어마마한 투자 수익이 보장되면 누가 왜 팔려고 하겠는가.

03 싸고 좋은 부동산은 없다

부동산 투자를 목적으로 매물을 찾는 소비자들의 대부분은 싸고 좋은 부동산을 우선 찾는다. 그러나 어찌 싸고 좋은 부동산이 넘쳐 나겠는가? 부동산에도 예외 없이 경제의 법칙이 적용된다. 싼 것은 이유가 있어서 싸고 비싼 것은 다 비싼 이유가 있다. 결국 좋은 부동산은 비싸다는 이야기다.

04 투자 대상 부동산 정하기

부동산 중 투자할 대상을 선정하는 것이 필요하다. 부동산은 크게 주거용 부동산과 비주거용 부동산으로 나눌 수 있다. 다시 주거용 부동산은 아파트와 다가구 주택, 단독주택, 다세대 주택 등으로, 비주거용 부동산으로는 토지와 상가건물 공장, 빌딩, 재개발매물 뿐만 아니라 해외부동산까지도 세부적으로 분류할 수 있다.

이 중에서 자신이 선호하고 처한 여건에 맞는 투자 대상을 구체적으로 선정하는 것이 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아니다. 하지만 지식과 정보가 없는 상태에서의 투자는 백전백패다. ‘궁즉통(窮卽通)’이라고 절실히 원하면 많은 지식을 습득하고 스스로 또는 타인의 도움을 빌어서라도 정보를 찾기 마련이다. 가장 이상적인 방법은 본인이 잘 알고 확신할 수 있는 투자가 되어야 한다.

05 정보가 투자를 좌우한다

만약 투자 전문가를 찾는다면 무엇보다 전문가가 얼마만큼 현실감을 갖고 있는가를 살피는 것이 중요하다. 전문가를 통해 투자를 한 사람들에게 실제 얼마만큼 수익을 거뒀는지, 그 과정이 원활하게 진행되었는지 직접 들어봐야 한다. 종합적으로 판단해 평판이 좋다면 일단 그 전문가가 가지고 있는 부동산 정보는 상당히 가치가 있을 확률이 높다. 그러나 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어지고, 교과서적인 투자에 의존하는 전문가라면 한 번 더 생각해 볼 문제다. 그 해당 분야에 감각이 있는 전문가가 더 유리하다.

06 말에 현혹되지 마라

간혹 주변에서 누구는 아파트를 3억원에 샀는데, 3년 만에 6억원을 받고 되팔았다는 이야기를 한 번 쯤은 들어본 경험이 있을 것이다. 그런데 세부적으로 들여다보면 대부분 매매가격은 허수에 불과하다. 즉, 투자수익하고는 개념을 달리하는 것이다. 투자수익은 부동산을 처분하고 세금을 내고 정산 후 남은 금액을 말한다. 아파트 매매를 통한 3억원의 차액에서 비주거 3년 보유 세금이 60%와 부동산 구입 시 등록세, 취득세, 농어촌특별세 등 각종 세금을 공제해야 하는데, 그 금액이 1억8천만원 정도가 될 것이다. 다시 말해 3억 투자를 통한 실제 투자수익은 1억2천만원이 되는 셈이다.

07 부동산 정책과 흐름을 파악하라

부동산 정책에 주의를 집중해 보자. 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산 시장 동향을 구체적으로 체크하면서 투자 대상을 선별해 낼 수 있어야 한다.

부동산은 실제 개발계획이 발표되면서 가격이 오른다 생각하지만, 전문가들은 이미 그 지역에 미리 투자를 하고 일반인들이 들어올 때 빠져나오면서 이익을 챙긴다. 따라서 향후 투자 대상에 발생할 호재와 최근 시장동향, 각종 개발계획을 비롯해 도시기본계획, 교통망계획, 공람자료 등 관련 자료를 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 그 다음 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 파악하는 것이 중요하다. 물론 현 정부의 부동산 공약인 대운하가 주춤하는 것과 같은 변수에 대해서도 대비를 해야 한다.

08 투자 타이밍 시점 결정하기

과연 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 빠르고 과감한 판단이 중요하다. 부동산은 늘 구입하는 타이밍이 있다. 부동산을 고를 때는 6가지 질문(부자들이 매입하는 부동산인가 / 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가 / 공급보다 유효수요가 많은 곳인가 / 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가 / 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가 / 지역경제력이 높은가)를 진지하게 따져볼 수 있어야 한다. 조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 실제 투자를 하는 것이다. 투자는 늘 마음으로만 하고 행동으로 옮기지 못한다면 시간 낭비에 불과하다.