정보 | 전원주택·펜션에 관한 판례 모음

전원주택·펜션에  관한  판례  모음

토지분쟁이나 시공사와의 마찰, 형질변경과 건축허가 건으로 관공서와 이야기가 안 풀릴 때, 지금껏 있어 왔던 판례는 과연 누구 손을 들어줬을까? 매 사건마다 당시의 정황과 작은 증거 차이로 판결이 같을 수 없겠지만, 지난 판례를 비춰보며 분쟁 해결의 법적인 잣대 정도는 숙지할 수 있을 것이다. 구성ㆍ이세정 기자｜자료협조ㆍ대법원 http://www.scourt.go.kr

사례 1

산림형질변경 불허 가처분 취소

대법원 2004. 11. 26. 선고 2004두4482 판결
[공2005.1.1.(217),52]

“부지면적 30,000㎡ 미만도  자연환경의 보전 및  토지의 합리적인 이용이라는
 법의 입법 취지에 위배되면 형질변경 안돼”

판결내용
원고 김ＯＯ과 나머지 원고들 중 일부가 포함된 20명이 2002. 11. 19. 피고인 군청에 자신들이 소유하고 있는 18필지의 임야 면적 합계 19,721㎡ 중 15,926㎡에 대하여 주택신축을 위한 산림형질변경허가신청을 했다. 피고는 같은 달 22. 위 신청에 따른 주택신축이 준농림지역 안에서 할 수 없는 토지이용행위인 부지면적 30,000㎡ 이상인 시설·건축물 기타 공작물의 설치에 해당된다는 이유로 그 신청서류를 반려했다. 원고들이 같은 해 12. 18. 다시 피고에게 원고들 소유의 총 34필지의 임야 면적 합계 42,249㎡ 중 필지별로 330㎡씩 합계 11,220㎡에 대하여 주택신축을 위한 산림형질변경허가신청을 하자, 피고는 같은 달 26. 다시 민원사무처리에관한법률시행령 제22조의 규정에 의하여 다음과 같은 이유를 들어 이 사건 신청을 받아들이지 않겠다는 내용의 처리결과를 통보하였다.
준농림지역에서의 행위제한에 추가하여 자연경관 및 생태계의 교란, 국토 및 자연의 유지와 환경보전 등 중대한 공익상의 필요 아울러 이 사건 임야의 각 필지는 주택신축을 목적으로 연접하여 개발되는 것이므로 그 소유자가 다르더라도 신축주택의 부지면적을 모두 합산하여 법시행령 제14조 제1항 제3의2호에 의하여 제한되는 토지이용행위에 해당하는지 여부, 이 사건 신청에 따른 형질변경이 이루어질 경우 나머지 임야 부분 또한 사실상 신축주택의 부지로 사용될 것이 예상된다는 등의 사정으로 불허 의사를 표현했다.
이에 대법원에서는 피고가 말한 바와 같이 준농림지역의 경우 부지면적 30,000㎡ 미만의 개발은 허용된다고 하더라도 환경오염의 우려가 있거나 자연환경의 보전 및 토지의 합리적인 이용이라는 법의 입법 취지에 부합하는 한도 내에서만 허용된다고 보았다.

사례2

현상변경 불허 처분 취소

대법원 2005. 1. 28. 선고 2004두10661 판결
[공2005.3.15.(222),418]

“문화재 주변에 건물을 신축하기 위한 토지의 현상변경이

문화재보호법 제20조 제4호에서 정한
‘국가지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위’에 해당한다고 한 사례”

판결요지
원고는 2002. 5. 23. 양산시 원동면 영포리의 대지 762㎡를 매수한 후, 같은 해 8월경 이 사건 신청지에서 주거생활을 위하여 기존의 축사 123㎡를 철거하고, 철근콘크리트조 한식기와잇기식 단독주택 2개 동 면적 합계 272.88㎡를 신축하겠다는 내용으로 피고인 문화재청에게 국가지정문화재 현상변경허가신청을 하였다.
원심은 사건 신청지의 현상변경은 문화재보호법 제20조 제4호 소정의 ‘국가지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단했다. 그 이유는 다음과 같았다.
이 사건 신청지가 신흥사 외곽의 보호구역 경계로부터도 370m나 떨어져서 위치하고 있는 점, 지상에 신축될 건물이 대광전과 어느 정도 조화를 이룰 수 있는 1층의 한식기와 황토벽돌, 황토미장마감재료로 설계되어 있는 점, 이 사건 건물의 신축으로 인하여 이 사건 문화재인 대광전의 경관을 저해한다거나 대광전의 보존에 영향을 미치는 것이라고 보기는 어려운 점, 이미 주변에 기존의 자연부락 및 영업용 식당들이 존재하는 점 등의 여러 사정을 감안하여 볼 때, 이 사건 신청지의 현상변경은 국가지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 없다고 판단한 것이다.
원고가 이 사건 신청지에 건물을 신축하여 숙박시설로 이용할 것이라는 피고의 주장에 대하여는 이를 인정할 자료가 없다는 이유로, 인근 주민들이 이 사건 신청지의 현상변경에 반대한다는 주장에 대하여는 그런 사유가 이 사건 처분의 근거가 될 수는 없다는 이유로, 이를 각각 배척하였다.
그러나 대법원 심의에 의하면, 이 사건 신청지는 신흥사 진입로의 맞은편 능선 위에 위치하고 있어 대광전에서 올려다보면 이 사건 신청지가 바로 바라다 보이는 점, 원고가 신축하려는 건물은 2개 동으로 면적이 합계 272.88㎡에 달하고, 단층이라고는 하나 높이가 6.8m에 이르며, 건물 전면의 수풀도 도로ㆍ주차장ㆍ정원ㆍ텃밭 등으로 정비될 것이어서 원고가 신축 계획 중인 건물이 들어설 경우 대광전으로부터 바라본 시야에 노출되는 건축물 면적이 현재보다 훨씬 넓어지게 되는 점을 들었다.

또한 신축할 건물의 외장이 한식기와잇기, 황토벽돌쌓기 및 황토 미장 마감 등으로 계획되어 있다 하나 그 설계는 전형적인 양식 건물이어서 주위 경관과 조화를 이룬다고 보기 어렵고, 오히려 외장재와 외부 형태의 부조화로 주위 경관을 해칠 가능성이 적지 않은 점이 있다. 또한 원고는 당초 두 동 모두 높이는 6.5m로 하되, 신축건물 제1동의 내부를 독립된 화장실 1개씩이 달린 방 여섯 개와 별도의 현관이 달린 대형 거실로 나누고, 제2동도 별도의 거실, 주방과 화장실을 갖춘 두 개의 독립된 구역으로 나누어 현관 3개를 내며, 외부에서만 출입이 가능한 별도의 화장실을 설치하도록 설계한 후, 양산시장과 경남도지사를 경유하여 피고인 문화재청에게 이 사건 신청지의 현상변경허가를 신청하였으나 허가가 거부되었다. 그러자 다시 제1동의 내부를 방 4개와 주방, 거실, 화장실 1개와 전후 2개의 현관을 갖춘 비교적 평범한 주택의 형태로 변경하고, 제2동도 현관을 1개 줄이면서 각 건물 높이는 6.8m로 30cm씩 높여 다시 현상변경허가신청을 하였으나 이 사건 처분으로 허가가 재차 거부되었다.
위 건물들은 단층이라고는 하나 그 높이는 2층도 가능한 정도이고, 천장 슬래브보다 높은 위치에 방충망까지 있는 총 8개씩의 창문을 가지고 있어, 거실 한 구석에 나선형 계단을 설치하는 경우 사실상 2층으로 사용하는 것도 충분히 가능한 점, 더구나 원고는 이 사건 소송 계속 중에도 이 사건 신청지와 잇닿은 그 소유의 양산시 원동면 영포리 318-1 지상 경량철골조 슬레이트지붕 단층 동물관련시설(축사) 322.56㎡를 한눈에 보아도 축사가 아닌, 다수의 사람이 사용할 수 있는 건물로 개조하다가 2003. 10. 2. 양산시장으로부터 건축법위반으로 공사중지계고장을 받고서도 공사를 계속하여 외장공사를 마친 점(그 후 양산시장은 2003. 12. 12. 원고에게 위 건물을 자진 철거하거나 관계 법령에서 정한 허가 또는 신고절차를 이행하라는 취지의 계고를 하였다.) 등을 들었다.
또한 신청지 인근에 기존의 자연부락 및 음식점 건물들은 모두 문화재보호법시행규칙의 개정(2000. 9. 1. 문화관광부령 제44호) 이전에 건축된 것으로서, 각 그 입지의 지형적 특성상 대광전에서는 보이지 아니하는 점, 이 사건 신청지의 현상변경을 허가할 경우, 향후 인접지의 현상변경허가를 거부하기 어려워지는 점까지 고려해, 원심판결을 파기하였다.

사례 3

사도통행권 확인

대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결
[공2002.4.15.(152),804]

“몇 십년 동안 아무런 이의를 제기하지 않은 
도로 주인이 갑자기 통행을 금지시켜도 이는 위법하지 않다”

판결이유
피고 소유의 용인시 수지읍 고기리의 답 1,292㎡ 및 전 2,264㎡ 중 일부는 공로로부터 용인시 수지읍 고기리 산 18번지 일대의 자연부락에 이르는 유일한 도로인 자연도로의 일부이다. 이 도로는 6·25 이전부터 개설된 것이고, 1985. 당시 이 사건 각 토지의 소유자이었던 신ＯＯ이 이 사건 도로 중 일부를 콘크리트로 포장하였고, 1988.경에는 새마을 사업의 일환으로 그 도로 전체가 콘크리트로 포장되었다. 원고들은 위 자연부락에 소재한 주택에 거주하거나 위 자연부락에 위치한 토지상에 전원주택부지조성허가를 받아 그 사업수행을 하는 자들로서 이 사건 도로를 통행하는 자들이다.
피고는 1985. 2. 3.경 임의경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받아 그 소유권을 취득한 후 원고들을 포함한 위 자연부락 주민 등이 이 사건 도로를 통행하는 데에 아무런 이의를 제기하지 아니한 채 일반의 통행에 제공되는 것을 승인하여 왔다. 그러다 1988. 4. 초경에 이르러 원고 등에게 이 사건 토지를 매수할 것을 요구하다가 여의치 아니하자 그 때부터 이 사건 토지상에 쇠말뚝을 박는 등의 방법으로 이 사건 도로 통행을 방해하였다.
원심에서는 위 사실에 비추어, 이 사건 도로가 개설된 후 장기간에 걸쳐 일반의 통행에 제공되어 왔고, 피고도 이 사건 토지의 소유권을 취득한 후 3년 이상의 기간 동안 통행에 아무런 이의를 제기하지 않았으며, 이 사건 도로로의 통행이 금지되는 경우에 그 주변토지를 매입해 우회도로를 개설할 수밖에 없어 막대한 비용과 노력을 들여야만 하는 점으로 원고들이 관습상의 통행권을 가진다고 보아야 할 것이라고 판단하였다.
그러나 대법원에서는 민법 제185조, ‘물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다’를 들어 법률(성문법과 관습법)이 인정하지 않는 새로운 종류의 물권을 창설하는 것은 허용되지 아니한다고 밝혔다. 원심이 인정한 관습상의 통행권은 성문법과 관습법 어디에서도 근거가 없으므로 원심이 원고들에게 관습상의 통행권이 있다고 판단한 것은 물권법정주의에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 하겠다. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하였다.

사례 4

매매대금 반환

대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다27923 판결
[공2000.12.1.(119),2284]

“계약서와 영수증 란에 자신의 이름을 나란히 쓰고
                날인했기 때문에 매매대금 반환은 있을 수 없다”

판결이유

제1심 공동피고 정ＯＯ은 전원주택지 개발사업을 위하여 1997년경 이ＯＯ로부터 경기 광주군 퇴촌면 원당리 임야 18,804㎡를 매수하여 같은 해 10월 24일 피고 명의로 그 소유권이전등기를 마쳤다.
원고는 피고과의 사이에, ① 같은 해 10월 10일 이 사건 임야 중 가분할 택지 10호 200평을 대금 1억4천만원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금으로 금 5천만원을 지급한 다음 그로부터 그에 대한 매매계약서와 영수증을 작성ㆍ교부받고, ② 이어 1998. 1. 19. 자신이 1997. 10. 14.에 대여한 1억원에 대한 담보 목적으로, 이 사건 임야 중 가분할 택지 16호 및 17호를 대금 1억5천만원에 매수한 것으로 하되, 정ＯＯ가 그 매매대금을 같은 해 2월 24일까지 변제하지 못하면 그에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기로 하는 내용의 매매계약을 체결했다. 그에 대한 매매계약서와 매매대금으로 1억5천만원을 지급받았다는 내용의 영수증을 작성ㆍ교부받았으며, 같은 날 피고도 원고의 요구에 따라 위 1997. 10. 10.자 매매계약서 및 그 영수증과 위 1998. 1. 19.자 매매계약서 및 그 영수증에 각 서명 날인을 해 주었다.

그런데 그 후 이 사건 임야에 관한 산림훼손 허가가 나지 아니하여 계획한 대로 분할등기를 할 수 없게 됨에 따라 이 사건 매매 대상 임야에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하는 것이 불가능하게 되었다. 이에 원고는 매매계약의 이행이 불능하게 되었다는 이유를 들어 이 사건 소장 부본으로 매매계약의 해제를 통고하였다.
원심은 위 사실관계를 기초로, 피고는 정ＯＯ과 전원주택 개발사업을 동업한 것이 아니라 월급을 받으며 정ＯＯ에게 고용된 토목기술자에 불과한 점, 산림훼손허가를 쉽게 받기 위하여 현지인인 피고 명의로 소유권이전등기를 해 두되 취득세 등 각종 공과금에 대한 책임을 지지 않도록 해 준다는 다짐까지 받아둔 점 등에 비추어 원고의 다음과 같은 주장을 받아들였다. 즉 피고가 이 사건 각 매매계약서 및 영수증에 서명 날인한 것은 계약상의 본래의 의무의 이행뿐만 아니라 계약해제시의 매매대금반환 등 원상회복의무까지 보증한 것이니 피고는 계약 해제에 따른 원상회복으로 위 매매대금 2천만원을 반환할 의무가 있다는 주장을 배척한 것이다.                                
그러나 대법원은 이러한 원심판결을 파기했다. 피고가 원고 및 정ＯＯ의 요구에 따라 그 각 매매계약서의 매도인란의 정ＯＯ의 이름 옆에 자신의 이름을 나란히 쓰고 거기에 날인하는 한편, 그 매매대금의 전부인 금 1억5천만원 또는 그 중 계약금인 금 5천만원을 원고로부터 각 지급받았다는 내용의 영수증에도 같은 방법으로 서명 날인해 준 사실을 알아 볼 수 있는 바, 그와 같은 행위에 이른 피고의 의사는 정ＯＯ의 매매계약상의 매도인으로서의 의무를 자신이 정ＯＯ과 공동으로 부담하겠다는 뜻이라고 해석한 것이다.

<2006. 3월 월간 전원속의내집  발췌>