정보 | 동호인 전원주택
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최근에 뜻과 마음이 맞는 사람들이 한데 모여 동호인 전원주택단지를 조성, 전원생활을 하려는 추세가 늘고 있다. 전원주택으로 이주하는 것을 단독으로 하려다 보면 토지매입 및 인허가, 설계와 건축부터 불확실한 전원생활 적응문제까지 혼자 해결하기엔 벅찬 일이 많다. 이럴 때 친척이나 마음에 맞는 친구 혹은 직장동료, 취미가 비슷한 동호인 몇 명이 함께 소규모 전원주택단지를 마련한다면 훨씬 수월하게 일을 진행할 수 있다. 더구나 새로운 생활환경에 대한 두려움을 해소하고 쉽게 전원생활에 적응해 나갈 수 있다.
도심의 경우에도 ‘조합주택’이라 하여 동호인 주택의 성격과 비슷한 예가 있다. 하지만 주택건설촉진법 규정상 20세대 이상인 경우가 많아 사업승인을 받아야하고 공동주택 방식으로 진행되는 차이점이 있다. 큰 절차나 내용은 비슷하지만 실질적으로 동호인 전원주택을 준비하면서 닥치는 절차가 까다로운 편이다.
전원주택지를 구입하기 위해 땅을 물색했던 사람들이 공통적으로 토로하는 부분이 있다. 단독주택을 짓는 경우 준농림지를 대지로 전용해 짓는 경우가 일반적인데 매물로 나온 전, 답, 임야 등의 물건을 찾아보면 대개 5백평을 넘는 경우가 허다하다는 점이다.
큰 덩치의 땅을 개인이 혼자 매입하기는 부담이 따른다. 혹 작은 평수의 필지가 있다손 치더라도 일단 가격이 상대적으로 비싸다. 또한 대부분 땅주인이 그런 필지를 여러 개 가지고 있어 한데 묶어 매입하기를 원하는 까다로운 조건도 내세운다. 아무리 터가 마음에 들더라도 달리 어찌할 도리가 없는 것이다. 따라서 뜻 맞는 여러 사람이 함께 넓은 땅을 구입하면 토지매입비에서만도 최소한 10%정도 절감할 수 있다. 게다가 건축도 혼자하는 것 보다 여럿이 함께 하기 때문에 평당 단가를 줄일 수 있고 지역주민과의 이질감, 텃세 등도 문제될 것이 없다.
동호인 주택, 유리한 점 많다
주지한 바와 같이 동호인 주택의 가장 큰 장점은 당장 토지매입시 평당 구입가격을 낮출 수 있고 가격흥정도 유리하게 할 수 있다는 것이다. 게다가 각종 인허가를 밟으면서 여러 가지 까다로운 절차를 여럿이 나누어 할 수 있기 때문에 경비절감은 물론 시간낭비도 줄어든다. 뿐만 아니라 기반시설 토목공사, 제반시설, 인입공사 비용도 줄일 수 있는데, 건축공사 인력, 자재수급 등 원가절감요인이 크기 때문이다.
도심의 아파트에 입주하는 경우에 비추어 생각해보자. 분양이 확정된 후 적어도 3년 이상을 기다려야 입주가 가능한 것이 아파트다. 반면 동호인주택은 대지를 마련하고 설계만 끝나면 공동으로 진행하는 건축기간이 짧아 6개월 정도 후에는 충분히 입주할 수 있다. 또한 시공업체마다 차이가 있겠지만 건축비 지급조건도 계약시 정하기 나름이다. 자금이 묶여 있는 시간이 줄어들어 그만큼 이익이 되는 셈이다.
그렇다고 생활의 질 면에서 떨어지는 것도 아니다. 직장인을 중심으로 한 동호인이 주를 이루다 보니 지역적인 입지도 출근지에 비교적 가까운 곳을 정해 생활편의시설을 이용하기에도 불편하지 않다. 나아가 관리도 공동으로 하게 되므로 관리인, 인건비 등 유지관리비 절감효과도 무시할 수 없다. 기존 자연부락에 건축함으로 인한 분쟁의 부담도 없고 인근지역에 공동단지를 형성하게 되면 방범, 편의시설 부족 등의 문제도 해결할 수 있다.
넘어가야 할 걸림돌
동호인 주택을 지을 때 이점만 있는 것은 아니다. 한 사람의 입장에서 사업을 추진하는 것이 아니므로 동호인 각각의 의견을 절충하기 어렵다. 입지선정부터 예산과 건축양식 등의 결정에 이르기까지 의견 불일치로 문제가 생겨 사업이 예상보다 장기화될 수 있다. 그러면 비용절감의 효과를 볼 수 없고 진행에 차질이 생기게 되는 것이다. 최악의 경우 중간에 몇 사람이 빠지게 되면 그에 따른 부담은 자연스럽게 나머지 사람들의 몫으로 돌아가기도 한다.
사소한 문제로 동호인 간에 마찰이 일어나면 그 동안 쌓아왔던 친분과 오랜 우정도 무너질 수 있다. 그래서 인원이 많아지면 인허가 사항, 진입로 개설, 오폐수 정화시설 등의 문제는 제쳐 두고라도 복잡해질 가능성이 높아 지는 것이다. 또한 주택건설 촉진법상 20세대 이상인 경우 사업승인 대상이 되므로 그 이하로 줄이는 게 현명하다.
그 밖의 문제점으로는
▶ 전원주택단지 개발의 사업과정은 농지(또는 임야)전용 과정을 거쳐야 하며 인허가, 등기이전 등 사업과정이 복잡하다. 따라서 전문성이 부족하면 낭패를 보기 쉽다.
▶ 도심의 경우에는 높은 지가부담을 줄이기 위해 대부분 4층 가량의 공동주택으로 개발된다. 하지만 지가 부담이 낮은 전원형 동호인 주택은 단독택지이기 때문에 각자의 입장을 고려한 부지선정과 단지계획 과정이 상대적으로 어렵다.
▶ 지방자치제 실시 이후 지역마다 전용허가 기준이 상이하므로 사전에 지역적인 조사를 면밀히 해야 한다. 전문적인 컨설팅사나 또는 대행자의 도움 없이는 해결하지 못하는 경우도 있다
그렇다면 바람직한 구성상은?
사람이 모이다 보면 반드시 의견의 불일치가 생기기 마련이다. 많아서만이 아니다. 세 명이 모여 만든 동호인주택에서도 진입로의 지분에 따른 입장차이로 친구 사이에 앙금이 생긴 예도 접한 적이 있다. 대부분 기존의 생활기반과 재산을 모두 털어넣는 일이다 보니 신경이 쓰이고 자신의 입장을 우선적으로 주장하는 것이 당연하다. 당장 공동으로 땅을 구입하여 동호인 회원수대로 나누다 보면 자신이 원하는 위치의 땅을 배정받지 못해 분쟁이 일어날 수 있는 것이다.
그밖에 자금계획부터 건축에 이르기까지 사소하게 따지다보면 끝이 없다. 그래서 첨예한 대립 끝에 모양새 좋지 않게 불편한 관계로 전락하는 경우가 부지기수다.
동호인으로 뭉칠 때는 보통 친구나 직장동료, 같은 계통의 일을 하는 전문인 등 인간적으로나 직업적으로 공통분모가 있는 사람들끼리 모이는 것이 바람직하다. 또 학력이나 생활수준이 비슷하고 공감대를 형성할 수 있는 공통관심사가 있다면 더욱 좋다. 단지개발 대행사 관계자의 말을 빌리자면 10명이 넘는 인원보다는 3~5명쯤 모이는 것이 적당하다고 한다. 인원이 많으면 많을수록 환경영향평가, 상하수도, 정화조 문제 등 복잡한 인허가와 건축 관련 사항 등의 절차가 늘어나기 때문이다. 특히 인원에 상관없이 동호회가 결성되면 부동산과 건축에 대한 지식이 해박하고 모임을 이끌어갈 수 있는 리더십을 가진 사람을 대표자로 정하는 것이 중요하다.
다같이 조성한 동호인주택 - 승마마을
“허물없는 사이, 공통의 관심사로 친분 다진다”
막연한 결심으로 혼자서 내려가는 전원생활은 생각지도 않은 외로움, 주변과의 단절감을 가져올 수 있다. 그러나 공통의 관심사나 취미를 가진 이웃이 함께 한다면 문제될 것이 없다.
김포시 통진면에 위치한 승마마을은 동호인단지이다. 마을 이름에서도 알 수 있듯이 승마라는 공통의 활동이 공동체 결속의 역할을 하고 있다. 비교적 젊은 한의사들이 주축이 되어 마을을 형성하였는데, 마을의 한쪽 언덕에 승마장이 마련되어 있어 구성원 모두가 건강을 다지는 장소로 애용하고 있다.12세대가 입주해 있는 이 단지는 목조, 조적조 주택 등 비교적 다양한 형태와 자재로 마감한 집들이 들어서 있다. 농지법 강화로 답이나 전보다는 임야에 입지를 정했다. 경사도도 완만하여 가용면적을 확보할 수 있는 땅을 비교적 저렴하게 구입하였다. 대지로 형질변경하는 절차는 토지측량-심의-임야전용허가-가분할신청-건축물허가신청-건축사용검사-지목변경 등의 절차를 밟았다.
주택의 면적은 동일하게 하지 않고 경제적인 여건과 가족구성원에 따라서 부지의 크기를 서로 다르게 하였다. 물론 가설계를 통해 사전에 지형상의 특징을 고려한 결과였다.
이들이 마을을 조성하면서 가장 중요시 한 것은 동호인간에 감정의 골이 생기지 않도록 노력했다는 점이다. 사소한 문제라고 하더라도 도심의 생활에 익숙해져 있다보니 여유로운 전원생활을 하더라도 갈등이 생길 소지가 있기 때문이다. 전체적인 조율을 할 수 있는 대표자를 뽑고 공동으로 관련된 문제에 관한 전체 회의를 통해 충분히 의견을 협의하고 다수결에 의한 결정으로 풀어나갔다. 구성원 모두가 이러한 점에 충분히 공감하고 조금씩 양보하면서 이제는 내 것, 네 것 구분이 없을 정도로 돈독한 관계를 유지하고 있다. 이들이 동호인
주택을 조성하면서 주력한 점은
▶ 대중교통수단의 사용도 고려하였고 각자의 출퇴근 시간대도 감안하여 입지를 정했다.
▶ 자녀들이 비교적 어린 편이었는데 초등학생의 경우 학교와 거리문제를, 중·고등학생인 경우 교육의 질과 주변 환경도 신경 썼다.
▶ 진입로의 확보다. 지적상 도로가 있어도 10세대수가 넘다보니 도로 폭이나 단지와의 거리를 염두에 두어야 했기 때문이다.
▶ 도로를 우선적으로 만들지 않았다. 건축공사가 편리할 수 있지만 도로포장은 건축공사가 마무리 될 때 하는 것이 바람직하다. 이중으로 경비가 지출될 수 있기 때문이다. 상하수도 배관이나 전기통신선로는 되도록 지하로 매설하였고, 지반 침하 등의 문제가 생기지 않도록 토공사에 주력하였다.
▶ 상하수도 문제는 특히 신경 쓴 부분이다. 생활에 직결된 문제이기 때문이다.
전·문·가· 컨·설·팅 - 드림컨츄리 한기봉 대표
“전용허가와 소유권이전 등에 분쟁이 없도록 …”
절차를 제대로 밟지 않으면 시행착오를 겪을 수 있다. 하지만 무엇보다도 중요한 것은 구성원들의 이해관계를 원만하게 조정하는 일이다.
전원생활을 하기 위해 전원주택으로 이주하기로 마음을 먹었다면 혼자 실행하는 것보다는 뭉쳐서 하는 것이 더욱 위력을 발휘한다. 동호인 주택은 도심의 직장인들을 중심으로 한 주택조합을 중심으로 활용된 방법이었지만 정작 도시보다는 전원주택에 걸맞는 방식이라고 생각한다. 단독으로 전원주택을 마련할 때 드는 경비와 수고를 적어도 3분의 1이상 덜 수 있으니 말이다. 대지가를 낮출 수 있을 뿐만 아니라 토목비용이 들어가는데 여러 필지를 동시에 진행하면 단위면적당 비용을 절감할 수도 있다.
이 밖에 지하수 개발도 공동으로 하면 그 만큼 짐을 덜 수 있다. 각자의 취향에 맞는 주택을 선택할 수도 있겠지만 몇 가지 모델을 정해 시공을 한다면 설계비는 물론 시공이 쉬워 자재비와 공기를 동시에 줄일 수 있다.
토지매입계약 및 인허가, 건축신고 등 모든 행정절차는 각자 명의로 하는 경우와 공동명의로 하는 경우가 있는데, 공동명의로 하는 것이 일반적이다. 하지만 후에 세금을 부과하는 것을 저울질하여 선택하는 것이 좋고, 각각 명의로 진행하더라도 컨설팅사나 건축사 등에 의뢰하면 일괄적으로 처리해준다.
동호인 전원주택에 대한 적정한 규모가 어느 정도인지 가끔씩 질문을 받는다. 우선적으로 입지하고자 하는 지역에 대한 고찰이 필요할 것 같다.
지역마다 다른 토지 및 건축규제 사전에 알아봐야
특히 수도권 인근지역은 작년에 난개발 문제가 불거지면서 여러 가지 규제가 강화되자 5가구 이상의 단지를 조성하는 것이 어려워졌다. 또한 양평, 광주, 남양주 등 한강이 흐르는 상수원지역은 수질보전특별대책지역이라 어느 때보다도 규제가 강화된 상태다. 비단 지역적인 상황뿐만 아니라 사업 진행을 원만히 하기 위해서도 5~6가구 정도의 규모가 무난하다고 본다. 하지만 적정 규모만이 모범안은 아니다. 동호인단지도 여러 측면에서 조성할 여지가 있다.
동호인 단지를 조성해서 그야말로 공동의 재테크 수단으로 활용하는 것도 생각해 볼 문제이다. 얼마 전 컨설팅을 의뢰받은 동호인단지는 대학 동창생들로 오래전 땅을 구입해 두었는데, 그 규모가 10만평이 넘는다. 대지조성사업방식을 취해 일부 땅은 동호인들의 주택이 들어서는 곳으로 사용하고 나머지 땅은 개발해서 일반인들에게 분양하려는 계획을 가지고 있다. 전원주택이 단지를 형성할 경우 지가상승의 효과를 얻을 수 있고, 전원주택이 가지고 있는 여러 가지 문제점도 해결할 수 있어 동호인주택은 앞으로 유망한 주거형태로 각광받을 것이다.
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