정보 | 건축물 사용승인, 절차와 방법

건축물 사용승인, ‘아차 ’했다 ‘땅 친다 ’


건축허가나 신고를 받아 축조한 건축물은 공사가 완료된 후 허가권자로부터 사용에 대한 승인을 받아야 한다. 아직도 많은 이들이 준공검사로 표현하고 있지만, 유효한 법적 용어는 사용승인이다. 그 정확한 절차와 진행 시 유의점들을 정리한다. 취재 이세정 기자

완공 후 건축물의 정식 입주를 허락받는 사용승인제도는 1992년까지는 준공검사, 1996년까지는 사용검사라고 불렸다. 과거에는 설계도서와 시방서, 내역서에 의해 제대로 시공되었는지만 확인하는 검사로, 실제 건축물의 품질에 대해서는 구체적인 검증이 미비했다. 품질은 건축주와 시공자 간에 해결되어야 하는 문제로만 인식했던 것이다.
이후의 사용승인제도는 건축사 등을 공사감리자로 정하고, 허가권자가 담당공무원의 현장 확인절차 없이 공사감리자가 작성한 감리완료보고서에 의하여 건축물의 사용을 승인하는 제도로 바뀌었다. 그러나 감리자를 선정하지 않아도 되는 전원주택 같은 신고대상 건축물은 여전히 담당공무원이 직접 현장을 조사ㆍ검사하여 사용승인처리를 하고 있다. 이러한 실사 검증현장에서는 여러 분쟁이 나타나곤 한다. 승인이 거부되어 재시공해야 할 경우, 그 책임 소재를 따지기 위해 건축주·설계자·시공자 간 불화가 생기거나 담당 공무원과의 싸움이 기나긴 소송으로 이어지기도 한다.

CASE 1
“정식 실사 전 사전검토 운영, 적법한가?”

경기도 내 한 택지지구를 분양받아 주택을 신축한 K씨. 사용승인을 신청하려고 하니, 그 지자체에서만 특별하게 운영하는 사용승인절차가 있다는 것을 알게 된다. 바로 ‘정식 검사 전 사전 검토 제도’. 구청의 의뢰를 받은 지역의 건축사회에서 정한 규약이라고 하는데, 건축주가 비용 35만원을 자부담해야 한다는 점이 이해가 안 되었다. 하지만 허가권자 측은 사전검토로 승인 반려와 고발을 미리 막아 처리할 수 있으니 건축주에게도 이득이라는 논리였다. 울며 겨자먹기로 사전검토를 받았지만, 건축사는 이상한 잣대를 갖다대며 무려 3차례나 수정을 요구했다. K씨는 오기 하나로 버티며 일일이 수정·대응했고, 장장 6개월에 걸쳐 사용승인을 얻어냈다. 주변에서는 ‘촌지 2백만원이면 해결될 일을 재시공 공사로 2~3배 비용이 더 든 것 아니냐’며 안타까워 했다는 후문.

CASE 2
“공무원의 업무 방조, 피해는 고스란히 건축주 몫”

H씨는 한가로운 전원생활을 꿈꾸며 강원도 평창에 한 주택단지를 분양받고 2층 주택을 신축했다. 아무 걱정 없이 사용승인서류를 제출하고 나니, 실사에서  공작품 축조신고가 되어 있지 않다며 승인 불허를 통보받았다. 애초 옹벽과 지하 주차장 시설까지 완료된 주택 필지를 산 H씨는 어이가 없었다. 알아본 바로는 실제 법에는 옹벽 등 공작물을 설치하는 사람이 신고를 해야 하고, 불법으로 신고 없이 설치되었다면 지자체의 불법건축물 단속을 책임지는 공무원이 처벌 받아야 하는 사항이었다.
공무원에게 분명 담당과 안에 신고필증이 있을 거라 주장했지만, 계속 없다는 답변뿐이었다. 급한 마음에 직접 시청을 방문해 사본을 찾아보니 도장까지 정확히 찍힌 신고서류가 있었던 것. 7일 안에 처리되어야 할 사항이 공무원의 불찰로 보름까지 넘긴 안하무인 격의 상황이었다.

CASE 3
“사용승인 후 증개축, 재검으로 덜미 잡혀”

P씨는 단독주택 공사를 완료하고, 조경 공사에 한창이었다. 잔디 식재와 수목 이식이 끝나고, 본격적인 조경용 구조물 공사에 들어갔다. 30㎡ 남짓한 넓은 데크였기에 파고라를 설치해 볕을 피하는 공간을 꼭 만들고 싶었다.
사용승인신청 전에 파고라를 만들었다가 혹시 건축면적에 포함될까 걱정이었던 P씨는 기둥 구조물까지만 만들고, 지붕은 임시로 갈대발로 덮었다. 실사가 나와 무사히 사용승인을 받고, 바로 목공 공사가 이어졌다. 갈대발 대신 견고한 렉산 지붕을 씌우고, 마당 끝에 멋드러진 정자까지 하나 더 설치했다.
그런데 6개월이 지난 어느날 ‘입주 일정기간 이후 특검’이란 이름으로 다시 또 현장검증을 하는 것 아닌가. P씨는 조경 시설물이라 극구 우겼지만, 담당공무원의 잣대는 엄격했다. 지붕이 있는 파고라 부분을 건축면적에 더해 증축신고를 다시 하든가, 원상 복구하라는 명령이었다. 

임시사용승인과 승인 전 입주
임시사용승인은 말 그대로 임시적으로 건물을 사용하고자 할 때 받는 승인이다. 공사가 전부 끝나진 않았지만, 부분적으로 끝난 곳을 쓰고자 할 때 받을 수 있다. 공사가 먼저 완료된 지하층, 지상 1층, 2층에 먼저 입주해야 할 상황에 사용 가능하다. 일단은 쓰고자 하는 공간의 공사는 완전히 끝난 상태여야 하며, 건축물 및 대지의 일부가 법에 적합해야 한다. 임시사용승인은 2년 이내 유효하고 연장도 가능하다.
주택의 경우, 특별히 임시사용승인을 받기보다는 준공 전 그냥 입주하는 사례들도 많다. 이는 편의상, 감정상 그냥 눈 감아주는 경우가 대다수지만, 혹 사전 입주 건으로 주변 민원이 발생하는 경우는 약 100만원 정도의 벌금이 부과되기도 하니 주의해야 한다.
공사가 마무리되고 특별한 사유가 없으면 준공을 서둘러 받아 불필요한 오해를 줄이는 것이 낫다. 특히 정화조나 통신·지하수·측량 등 필증이 필요한 사항에는 괜히 준공을 미루다 보면 신경 쓸 일이 더 많아질 수 있기 때문이다.

사용승인 후 편법 개축행위 단속 심해져
사용승인을 제대로 받았다 하더라도 입주 후 6개월에서 1년 사이 다시 특검을 나오는 경우가 있다. 이는 일반적인 행정방식으로, 서울의 한 구의 경우 신축세대의 반 이상이 입주 일정기간 후 특검을 실시하고 있다.
특히, 택지지구 같은 이목이 집중된 경우에는 거의 100% 재특검을 실시한다고 하니 건축주 및 시공자는 염두해 둘 바다. 불법 사항이 적발될 경우, 원상복구 및 불이행시 이행강제금이 있으므로 유의해야 한다.
최근에는 전원단지나 택지지구 등 마을경관을 위해서 타인의 불법 증개축 사항들을 신고하는 민원들도 많이 발생하고 있다. 눈가리고 아웅하는 식의 편법 개축행위는 반드시 피해야 할 사항이다. 

사용승인 받지 않으면 위반건축물
원칙적으로 사용승인을 교부받지 않으면 그 건축물을 사용할 수 없으며, 건축법 제79조제2호 및 동법 제80조제1호에 의거해서 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다. 그리고 사용승인신청을 허위로 하는 경우 적발되었을 때는 2백만원 이하의 벌금에 처한다.
위반건축물로 적발되고 난 뒤 1차 시정통지를 받게 되고, 유예 기간은 30~60일 정도다. 이때 위반건축물카드가 작성되며 각 관련기관으로 통보가 되고 그 후 2차 통지, 또 30일이 지나면 고발 및 이행강제금이 부과 예고된다. 이때는 건축물사용제한으로 전기·가스 등이 다 정지되며 건축주와 시공업자는 고발을 당하게 된다.
건축주는 감리자를 경유하여 시정완료서를 제출하거나 허가자가 직접 현장시정을 확인하고 나면 사용제한이 해제되게 된다.

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■ 사용승인 신청 시 필요한 서류
준공검사 시에 필요한 서류는 사용승인 신청서(건축법 시행규칙 별지 제17호 서식, 설계사무소나 담당관청 내 구비되어 있다)와 공사감리자가 작성한 공사감리 보고서, 건축사가 작성한 사용승인조사 및 검사조서 등이 있다. 이 외에도 다른 법령에 의한 인허가 사항에 대한 준공검사필증 사본이 필요하다(물론 해당사항이 있는 경우에 한한다. 이를테면 전기, 수도, 가스, 정화조 준공검사필증 등이다).
   
▷ 사용승인 신청서
▷ 공사감리 보고서(기초, 5층, 지붕, 완료시, 해당사항 시 필요)
▷ 사용승인검사조서(건축사)
▷ 건축물사용승인내역
▷ 건축물관리대장
▷ 설비서류(가스필증, 도시가스시공감리필증, 상수도, 정화조준공필증)
▷ 소방서류(소방시설준공필증) - 소방서에서 발급
▷ 내화시험성적서
▷ 준공도면(배치도, 개요, 평입단면도, 설비변경도면)
▷ 건축행정정보프로그램에 의한 CD제작납품
▷ 농지전용준공필증
▷ 지목변경신청서
▷ 개발행위 준공필증
▷ 저수조관련서류
▷ 절수형위생기구확인서
▷ 초고속정보통신설치확인서
▷ 폐기물처리필증
▷ 배수설치준공검사필증
▷ 현황측량성과도
▷ 주차장관리카드
▷ 장애인편의시설설치확인서
▷ 그외 건축허가서 뒷장에 있는 허가조건과 준공시 제출서류 등 포함
▷ 조경, 정화조, 주차장(주차장표시나 안내문, 주차구획선등이 표시된 사진) 배수설치, 절수형위생기구 등의 사진 첨부

■ 사용승인 이후 절차
사용승인이 끝나면 비로소 입주할 수 있으며, 구(군)청 재무과에 취득세 및 등록세를 납부하면 사용승인 필증을 받게 된다. 이후 구(군)청에서 건축물 관리대장 작성이 끝나면 취득세 및 등록세 영수증과 건축물 대장 기타서류를 첨부해 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행, 또는 건축주 직접)을 해야만 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물이 된다.