정보 | 특별기획ㅣ 주택의 14단계 공정과정 ①
본문
속수무책인 도심 출퇴근 시간 도로 한복판에서, 활짝 열어젖힌 창으로 가시지 않은 매캐함이 밀려 올 때, 순간 전원생활의 그림을 그려 본 경험이 누구나 있을 것이다. 그런데 그 그림 한복판에는 어김없이 아담한 주택이 들어서곤 한다. 하지만 상상 속에서 모래성 같이 마음껏 허물고 다시 짓던 전원주택을 현실에 옮겨 오면 상황은 달라진다. 주택을 짓는 다는 일이 일생에 한두 번 있을까 말까 한 일인데다, 대부분의 경제적 기반을 쏟아 부어야 할 정도로 중차대한 일이기 때문이다. 그만큼 사전에 치밀한 건축주의 준비가 요구된다. 기초적인 계획은 물론이고, 전체적인 공정을 이해하고 지속적으로 관리할 수 있어야 한다. 이에 전원속의 내집 편집부는 기획연재로 하여 지난 달 설계과정을 중심으로 한 건축주가 알아야 할 건축과정을 앞서 소개한 바 있다. 뒤이어 이번 호에는 실질적인 주택의 시공과정을 일목요연하게 소개하여 독자들의 이해를 돕고자 한다.
▒ Step 1시공자 선정시 감안할 점
시공은 이전까지 진행된 설계도를 가지고 실제 작업에 들어가는 것이다. 공정별 과정은 앞서 살펴 본 전체 건축과정의 흐름과 같이 건축주, 설계자(건축사) 및 감리자, 시공자, 행정관청의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다. 또한 작업에 임해서는 건축자재, 각 공정간 순서, 현장 여건 등에서 생각지 못한 변수가 발생할 수도 있다. 그래서 건축주가 무턱대고 팔짱만 끼고 있을 수 없는 일이다. 공사를 원만하게 매듭짓기 위해서는 건축주 역시 각 단계별 공정을 검토하고 합리적으로 분석할 수 있어야 한다.
우선 설계의 마지막 단계인 실시설계안을 통해 여러 시공사를 접촉해 본 다음, 견적명세서를 받아 검토하고 해당 업체의 시공실적 등을 종합적으로 판단하여 선정한다. 만약 공법과 내외장재의 항목에 비추어 지나치게 저렴한 공사비를 제시한다면, 부실시공으로 인해 공기지연과 시공비 상승을 초래할 수 있으므로 계산기를 다시 두드려 보는 주의가 필요하다.
견적서 체크사항
ㆍ견적명세서의 내용과 설계도, 시방서에 명시된 내용의 비교 검토
ㆍ재료의 수량ㆍ단가ㆍ본공사와 별도공사(옥내의 가구류, 선반, 커튼레일, 환기통, 옥외 문부터 현관까지의 돌 깔림, 담장길이 등 계약 내용에 정해지지 않는 세세한 부분까지)
ㆍ기초공사 처리문제
ㆍ지붕 및 벽체의 골조 품질 문제
ㆍ외벽의 단열처리 및 외벽의 마감재 처리 사항
ㆍ지붕과 천장 단열 및 단열재 사용 문제
ㆍ천장과 내부벽체 방음처리 문제
ㆍ방문 및 현관도어 처리 사항
ㆍ정화조 설치, 오ㆍ하수배관 및 맨홀설치 및 위치 선정 문제
ㆍ상수도 배관재 선택 사항
ㆍ난방종류 선택(심야전기, 태양열온수기, 보일러 등) 및 난방 재료
ㆍ전기, 전화, TV, 각종 가구 설치 사항
▒ Step 2 시공계약과 착공신고
시공자를 선정하면 공사대금의 지급(일반적으로 계약 당시, 공정별 진행 중, 공사 완료 후 잔금 처리 순으로 진행된다. 예를 들어 계약시 20%, 기초공사 완료 후 자재 입고시 30%, 골조공사 후 30%, 공사완료시 20%와 같은 방식으로 지급되는데, 그 비율은 업체마다 다르다) 등 구체적인 계약을 한다. 다음 건축주를 대신해 설계자가 착공신고서에 구비서류를 갖춰 관할 행정기관에 제출하고 착공신고필증을 교부받아 공사를 착수한다.
착공신고의 내용
만약에 대지에 허름한 농가와 같은 건축물이 있어 철거를 하고 신축을 할 경우에는 철거예정일의 7일전까지 건축물철거신고를 하여야 한다. 일단 철거신고를 하면 공사관계자의 계약서사본과 설계도서 등을 첨부하면, 별도의 착공신고를 하지 않아도 된다.
ㆍ근거법령 : 건축법 제16조 제1항 및 건축법시행규칙 제14조
ㆍ구비서류 : 배치도 / 각층 평면도 / 각층 입면도 / 각층 단면도 / 각부 상세도 / 구조도 / 설비도 / 실내마감도 / 시방서
ㆍ내용 : 신고한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하면 신고가 취소된다(단, 신고권자가 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 내에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있음). 착공신고를 하지 아니하고 공사를 착수하면 200만원 이하의 벌금에 처해지고 착공이 지연되는 경우, 착공연기신청서를 제출하면 1년간 유예기간이 주어진다.
▒ Step 3 일반적인 시공과정과 기간
주택의 시공에 있어 일반적으로 골조공사는 아래에서 위로 마감공사는 위에서 아래로 진행된다. 일단 골조가 완성되면 외기로부터 주택의 골조와 작업환경을 보호하기 위하여 외장 마감부터 실시하고 다음으로 주택의 내부 마감 작업을 실시한다. 주택의 시공과정은 주택의 규모, 구조의 복잡성, 사용 자재의 종류, 시공인력의 숙련도 등 많은 변수에 따라 달라질 수 있는데, 평균적인 시공과정을 살펴보면 다음과 같다.
시공부분
내 용
기 간(주)
비 고
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
착공신고
및
토목공사
지적측량(경계측량)
현장정리 및 공사 준비
터파기공사
기존 건축물이
있는 경우 건축물
철거신고
기초공사
기초공사 및 기초 내 배관
되메우기공사
중간검사
(관할행정기관)
골조공사
거푸집공사, 철근가공 배근공사
콘크리트타설, 양생
거푸집 해체공사
지붕공사 및 내벽공사
토대,벽,천장,
바닥,지붕
설비공사
설비, 전기 배관공사
내외부
마감공사
방수공사, 단열공사, 외부마감공사
창호공사, 미장공사, 석공사
목공사,타일공사,도장공사,수장공사
단열재, 방습재 설치
석고보드 설치
온돌설치
설비 배선공사
내부 인테리어 가구공사
캐비넷, 붙박이장
부대공사
조경공사, 대문, 담장공사
사용전력인입공사, 가스 수도공급
정화조
바다마감, 청소
완공
사용승인검사(관할행정기관)
폐기물처리
기타하자부분 점검
▒ Step 4 공정의 첫걸음 토공사
기존에 주택이 있다면 철거공사가 우선이겠지만 나대지 상태라면 주택공사의 첫 삽은 집이 앉혀질 터를 닦는 토공사로부터 시작된다. 그 이전에 대지의 경계를 확인하기 위한 경계측량이 선행되는데, 자칫 착오가 생기면 훗날 민원이 발생할 수도 있으므로 신중함이 요구되는 작업이다. 경계측량과 설계도면의 배치도를 기준으로 건물의 위치를 표시하기 위한 규준틀을 설치하고 줄치기가 선행되는데, 이를 가설공사라 한다. 다음으로 이어지는 토공사는 대지조성을 위한 절토 및 성토와 기초 및 지하실 등의 지하 구조물(Sub-Structure)을 설치하기 위한 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토처리 등을 하게 된다. 지하 혹은 기초 터파기를 위한 흙막이 및 물막이공사도 모두 토공사의 범위에 포함된다.
▒ Step 5 하중과 지내력을 감안한 기초공사
기초공사는 기둥 혹은 내력벽 등에서 오는 고정하중, 적재하중, 풍하중, 적설하중 및 지진력 등 건물에 작용하는 외력을 받아 이를 안전하게 지반에 전달하기 위해 만든 건축물 최하부의 구조부를 형성하는 작업이다. 골조가 콘크리트일 때 고정하중이 가장 무거우며 상대적으로 목조나 스틸구조는 부담이 적다. 뿐만 아니라 지붕 및 외장마감재도 하중에 영향을 주기 때문에 기초의 크기 및 형식은 상부의 하중 및 건물의 형태에 따라 결정된다.
기초의 깊이는 지내력과 동결심도에 의하여 결정되는데, 일반적으로 지하층이 없는 경우 지표면으로부터 약 90㎝ 정도에 위치한다. 설계자는 여러 가지 하중조건 및 지내력 등을 반영하여 안전하고 경제적인 기초의 범위와 폭을 설계에서 정한다.
중간검사
건축허가를 받은 건축물은 관할행정기관에 중간검사 신청을 하여야 한다. 철골조 또는 철근콘크리이트조의 경우, 기초공사에 있어 철근배치를 완료할 때 해야 하고 이외의 기타구조는 기초공정의 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때, 신청을 하여야 한다. 따라서 지정한 중간검사 예정일 때, 중간검사를 하고 검사필증을 교부하여야 하며, 혹 중간검사필증을 교부 받지 못하면 주요구조부에 대한 공사를 계속할 수 없다.
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