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시공사 계약했다면 이미 집짓기 공정 1/2 끝!

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작성자 관리자 작성일22-04-15 09:24 조회3,200회 댓글0건

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문팀장이 전하는 집짓기 꿀팁 100가지_ 1회

 

 

일생일대 가장 큰 소비라 할 수 있는 집짓기. 제대로 알고 짓지 않으면 손해는 모두 건축주의 몫이다. ‘집 짓다 십 년 늙는다’가 옛말이 될 수 있도록 시공전문가를 통해 집을 지을 때 꼭 알아야 할 꿀팁 100가지를 10회에 걸쳐 소개한다. 이를 통해 우리 모두 현명한 집짓기에 도전해보자.


 

초보 건축주들이 흔히 집짓기 과정의 처음은 ‘부지에 터파기를 하는 날’이라고 생각하지만, 이미 설계과정을 마치고 시공자와 계약을 했다면
집짓기 전체 공정의 50%를 넘었습니다. 


내 평생의 꿈인 집을 지으려면 사실 많은 준비과정이 필요합니다.
건축주로서는 이때가 어떻게 보면 가장 행복한 시기일 수 있습니다.
눈을 감고 있으면 미지의 내 집의 구조나 모양이 슬라이드처럼
스쳐 지나간다는 분도 있었습니다.
사춘기 때의 열정 비슷하다면 과장일까요?
그러나 이때 비현실적이거나 비합리적인 부분을
나름대로 정리하고 간추려 나가야 합니다.

필요한 계획을 충분히 검토했다면 그 내용을 설계로 나타내야 할 것입니다.
이 과정은 설계사무소의 자문을 받아야 가능합니다. 이때 건축주의 의견이
전부 받아들여질 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.
구조적인 문제나 건축법 적용으로 변경이나 수정이 필요할 수도 있습니다.
집짓기 중에서 설계가 가장 어렵다고 하시는 분들도 많이 있습니다.
그만큼 설계에 대한 중요성과 비중은 생각하는 것보다 훨씬 큽니다.


01
건축가의 깊은 숨결을 담은 도면에
너무 건축주의 잦은 입김을 담지 마라

처음 땅을 사고, 건축가와 계약을 하는 떨리고 행복한 시기. 건축주의 열정이 가장 발휘될 때이기도 합니다. 건축가는 건축주의 니즈를 반영하기 위해 충분한 계획과 검토, 구조적인 문제나 새롭게 생긴 건축법을 바탕으로 최초 계획 도면을 제공합니다. 이 시점부터 건축주는 두 가지 선택을 하게 됩니다. 그리고 행복도 이 시점에서 두 부류로 나누어지게 됩니다.

 

A 건축주 | 선택한 건축가의 능력을 믿고, 가족의 직업과 취향 생활습관, 방의 개수, 각 실의 배치 정도만 설명하고 첫 번째 계획도면을 기다리는, 건축가에게 설계비를 준만큼의 혜택을 누리는 부류입니다. 두 번째 건축 설계 미팅에서 미지 속에 있던 나만의 집이란 큰 선물을 받아보고, ‘비현실-비합리적인 내용’과 ‘고비용 시공법의 적용’, ‘구성원의 최초 생각이나 계획이 반영되지 않은 부분’ 등의 사항들을 정리해서 건축가의 최초안을 존중하면서 의견을 제시합니다.  
A 건축주의 경우는 즐겁고 행복한 설계가 이루어지며 대부분 집 짓고 난 다음도 계속 건축가와 유대관계를 유지하며 지낼 확률이 높습니다.

B 건축주 | 처음 미팅 때부터 나름대로 그린 평면이나 다른 이쁜 집의 평면을 들고 가 미팅을 시작하게 되는 경우입니다. 이때 건축가는 선택의 기로에 서게 된다고 많이들 말합니다. ‘건축주가 원하는 대로 그대로 그리고 일부만 변경해서 설계해줄까?’ 아니면 ‘건축주의 제시안을 무시하고 새로운 건축계획을 잡아 줄까?’ 건축가는 이에 대응하기 위한 여러 가지 계획안을 만들어 첫 미팅을 합니다. 이때 건축주 본인이 제시한 디자인을 계속 고수하게 되면 불행이 시작될 수 있습니다. 건축가는 건축법을 검토해 만든 창의적인 계획안이 무시당했다 생각하고 미팅이 거듭되며 두 사람 간의 마찰도 심해집니다. 건축주는 급기야 ‘우리 건축가는 내가 설계한 대로만 그리는 사람이다!’라는 착각에 빠지기도 합니다.
B 건축주들은 시공자와 계약을 할 때 건축가 험담과 단점을 이야기하기도 하고, 시공 중에 도면 변경이 자주 일어나기도 합니다. 집짓기 공정의 1/2이나 되는 아주 행복해야 할 소중한 몇 개월의 시간을 허비하며 집짓기 여행은 더욱 힘들어집니다.


02
시공사의 건축 시공 내역서가
상세하지 않으면 100% 건축주 손해

 

20년 전이나 지금이나 시공사와 건축주 사이에 변하지 않는 말 중 하나가 “평당 얼마에 집을 지어주겠습니다”, “공정별로 간단 내역서로 계약하시죠!”입니다. 이 말은 대개 시공사의 규모가 작거나 시공 경험이 짧은 회사에서 일어나는 일이며, 새로운 시공사가 계속 늘어나면서 끈질기게 살아남는 문장이기도 합니다. 단독주택 계약 시 하나하나 상세한 내역서가 아니라면 우선은 건축 시공 과정을 전체적으로 신뢰할 수 없다고 먼저 이야기하고 싶습니다. 공사 중에 우리 집 현관문과 창문과 방문과 마루는 어떤 제품으로, 가격이 얼마인지도 알 수가 없으니 추후 공사가 진행될수록 시공 중 추가 공사비가 누적되어 마지막에는 법으로 해결해야 하는 고통스러운 시간이 올 수 있다는 점을 상기하셔야 합니다. 간단한 내역서를 가지고 공사를 하다 보면 건축주가 많이 들을 수 있는 말들은

1. 이 정도 평당가에는 이런 현관문밖에 사용할 수 없습니다.

2. 이와 같은 종류의 창문을 시공하려면 추가 금액을 내셔야 합니다.

3. 도면에 표기되어 있지 않은 내용은 추가로 시공비를 지불해야 합니다.

시공자가 이렇게 이야기하더라도 건축주는 위의 내용에 대해 반박할 수 있는 기본적인 스펙 북이나 상세 내역서가 없어 고스란히 지불할 수밖에 없습니다. 만약 공사가 중단되어 법의 힘으로 소송을 하더라도 근거자료가 부족해 내 집은 중단되어 비를 맞고 있어도 소송으로 이기기 쉽지 않습니다. 시공자 입장에서는 공사비를 먼저 받고 진행하기 때문에 귀찮은 마무리 공사를 하지 않아도 되니 손해 볼 것이 없습니다. 결국은 계약 당시 상세한 내역서 하나를 받지 않은 소홀함이 집 짓는 고통으로 돌아올 수 있습니다.


03
시공의 첫 단계인 ‘경계복원측량’은
선택이 아니라 필수!

집짓기의 시작은 내가 지을 땅의 경계를 정확히 알고 난 다음 기초 터파기를 하는 게 가장 기본적인 상식입니다. 간혹 이전 토지주가 *경계복원측량을 했을 경우와 택지지구의 경우는 필지분할을 하면서 분할측량 점이 남아 있는 경우가 간혹 있습니다. 하지만, 이 경계가 무조건 맞는다고 가정한 다음 집을 다 짓고 나서 이 경계가 아니라고 한다면 집을 다 부수고 새롭게 지어야 하는 경우가 생깁니다. 이런 일이 없다고 생각하면 큰 오산입니다. 경기도의 택지지구에 몇몇 집은 경계복원측량을 하지 않고 집을 지었다가 현재도 건축선 규정을 지키지 못해 사용 승인을 받지 못하고 무허가 주택으로 지내는 분들도 있습니다. 이보다 고통스럽고 큰일이 있을 수 있을까요?

사실 집짓기 과정이 시작되면 돈이 많이 들어가서 조금 아껴보고 싶은 마음은 동감합니다. 그러나 자칫 수십만 원 아끼려다 수억 원을 손해 보는 경우가 생길 수 있으니 반드시 측량을 실시하는 게 좋습니다. 이때 경계복원 신청은 누가 하는 게 맞을까요? 정답은 건축할 토지의 지주로 등록된 건축주 본인이 신청하는 것이 현재의 시스템으로는 맞습니다. 경계측량이 완료되면 반드시 경계점을 여러 방향으로 찍어 놓아야 나중에 발생할 경계점 민원에 대해 대비할 수 있어 좋습니다.

*경계복원측량 : 경계감정측량이라고도 하며, 지적도 또는 임야도에 등록된 경계 또는 경계점좌표등록부에 등록된 좌표를 실지에 표시하거나 점유하고 있는 토지의 경계가 일치하는지 여부를 확인할 목적으로 실시하는 측량을 말하며 경계복원측량 방법은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 시행토록 지적법에서 규정하고 있다. 한국국토정보공사(LX)에서 경계복원측량한 대지의 경계점을 확인한다.

TIP. 착공 전에 서류 신청 7가지 항목

 공사용 임시전력 신청  /  ② 공사용 급수신청  /  ③ 고용 산재 보험  /  ④ 도시가스 업체 선정 후 신청  /   지역에 따라 정화조의 위치와 종류를 선택 후 신청  /  ⑥ 기술지도 계약서  /   공사 시작 전 착공계 제출

04
킥오프 미팅(Kick Off Meeting)은
어떻게?

일반적으로 킥오프 미팅은 프로젝트가 시작될 때 처음 만나서 하는 미팅으로, 건축의 경우는 집짓기의 시작을 대부분 건축주와 건축가가 몇 개월간 모든 아이디어를 모아 평면인 도면에 표기했기 때문에 종이도면으로는 절대로 숨은 아이템이나 주의사항들을 한 번에 알아볼 수가 없어 시공사와의 킥오프 미팅이 필요합니다. 이는 건축주의 메인 파트너가 건축가에서 시공사로 넘어가는 상황이므로, 첫 상견례 같은 기분으로 미팅에 임하면 좋을듯합니다. 일반적으로 시공사, 건축주, 건축가가 만나서 인사를 하기도 하지만, 킥오프 미팅에서는 가장 중요하게 필요한 부분이 있습니다.

 

건축가(건축사)

• 도면에 표기할 수 없는 몇 가지 디테일을 시공사에게 알려준다.    
• 단면도에 표기되지 못하는 부분도 체크해서 설명한다.      
• 건축물에 포인트 부분이나 꼭 시공되었으면 하는 마감재나 도면에 적용된 자재업체를 공유한다.   
• 건축인허가를 받을 때 공무원이 이것만은 꼭 지켜달라는 요소가 있다면 전달해주어야 한다.

건축주

• 우리 집에 제일 중요한 부분을 설명한다(예를 들어 단열, 창호 회사, 기밀, 지정 마감재 등).   
• 계약 후에 수정이나 추가했으면 하는 부분은 건축사, 시공사에게도 전달해야 한다.  • 배치도에 표기되지 않은 부동 수전의 위치, 정화조의 위치, 맨홀류의 위치 등을 정해본다.   
• 대략적인 착공 일정과 입주 일정을 시공사에게 이야기한다.

시공사

• 현장소장이 결정되었으면 현장소장도 참여하여 건축 상견례를 진행한다.    
• 건축사에게 건축물의 가장 포인트 부분과 강조해야 할 부분을 설명받는다.    
• 건축가와 건축주만 알고 있는 숨은 디테일을 듣는다.      
• 견적 작업을 하면서 시공상 불합리한 부분이 있으면 건축가에게 의견을 전달한다.
• 견적 도면과 최종 도면이 일치하는지 최종 협의를 한다.     
• 착공 일정을 건축주와 함께 결정한다(기상여건에 따라 일정 조정이 변경됨).

05
현장 임시사무실
개설 여부

현장캠프(현장 임시사무실)는 단순하게 현장소장의 사무실이 아닙니다. 집짓기 과정에서 현장에 투입되는 총인원 500명 정도 되는 인원들의 식수를 공급하는 공간이기도 하고, 어떨 때는 밥집, 추운 겨울날 손을 녹을 수도 있는 온실, 여름철 에어컨 바람으로 열을 식히기도 하는 곳, 건축주가 직구한 아이템들을 모아 놓는 창고, 건축가와 건축주가 현장을 방문했을 때는 회의장소이자 커피숍이 되기도 합니다.

현장캠프를 반입할 때는 시공사에서 모든 것을 해결해주겠지라고 생각하면 안 됩니다. 이에 대한 비용이 내역서에 포함이 되어 있건 되지 않았건 현장 임시사무실은 우리 집을 짓기 위해서 많은 사람이 거쳐 가야 하는 소중한 공간입니다. 신축 필지 내 현장캠프 설치가 불가능할 경우 캠프 위치 선정에 주의할 사항은 다음과 같습니다. 

1. 옆 부지에 캠프를 설치 시 옆 지주의 동의서를 반드시 득할 것        
2. 인도에 설치할 경우는 보행자의 통행에 지장을 주지 않아야 할 것        
3. 도로 측에 시공할 경우는 최소 차량의 교차 주행이 될 수 있게 할 것         
4. 도로의 코너에 설치하면 시야 확보가 어려워 사고 위험이 있으니 가급적 코너는 피할 것        
5. 주변의 입주 주택의 안방이나 거실 등의 창문에서 보이지 않는 곳에 설치할 것   
6. 터파기와 경계 말뚝 등 기타 지중화 공사에 지장을 주지 않는 위치에 설치할 것  
7. 지하주차장이 있는 경우 지하주차장 골조공사 완료 후 건축주와 협의 하에 현장캠프로 활용할 것

06
현장에 공사용
임시전력(가설전기)이 있어야 공사 가능

 

임시전력, 즉 공사용 가설전기가 없다면 철근을 가공할 때 공구들을 사용할 수 없습니다. 임시발전기를 쓰거나 옆집에서 전기를 빌려서 쓰기도 하지만, 발전기 사용 시 소음으로 민원이 발생하거나, 운 좋게 옆집 전기를 빌려 사용하더라도 많은 전력 소모로 그 집의 가전제품을 고장 내는 경우도 많습니다. 따라서 건축허가가 나면 허가서를 가지고 가설전기를 최대한 빨리 설치해야 합니다.

07
자재를 적재할 곳이 없다면
도로점용허가를 꼭 신청하라

 

도로점용허가란 도로의 구역 안에서 공작물 또는 물건 기타 시설을 신설, 개축, 변경 또는 제거하거나 기타의 목적으로 도로를 점용하는 것을 허가하는 것을 말합니다. 쉽게 이야기하자면 도로점용허가는 공공재인 도로를 개인적으로 사용하겠다는 것에 대한 허가를 받는 것을 뜻합니다. 민원이 예상되는 도심지나 공사용 자재 적재를 위한 공간이 부족하다면 반드시 도로점용허가를 받아야만 합니다. 도로점용 계획이 있을 경우, 구청에 방문하여 위치 도면, 현장 사진 등을 첨부해 도로점용허가 신청서를 제출하여야 하며, 처리 기간이 소요되므로 점용 시작일로부터 최소 3일 전에는 신청하는 것이 좋습니다.

08
동절기 급수공사 및 도시가스공사
굴착 금지 기간 점검

각 해당년도 기온과 지자체에 따라 도로 굴착 허가 금지 기간이 다르지만, 일반적으로 연말연초, 올해의 굴착공사 제한 기간은 2020년 12월초∼2021년 2월말까지입니다. 옹벽을 시공한 다음 그 위에 건축물이 지어지는 집이라면 옹벽 기초 하부로 도시가스 배관과 상수도가 선시공 되어야 하는데 이 기간 동안에는 굴착이 금지되어 있어 건축물 착공이 났다고 하더라도 집을 지을 수 없습니다. 도로 굴착 허가 제한 또는 금지 사유는 동절기 부실 공사 및 안전사고 예방과 지하 매설물 동파 예방 때문입니다. 간혹 하절기 심한 장마철에도 공사가 제한되는 경우가 있으니 사전에 허가관청 건설과에 문의하도록 합니다.

09
착공신고 시 ‘지반조사보고서’
제출대상인지 확인하기

 

2018년 12월 30일 건축법 시행규칙(건축법 시행규칙 별표 4의 2)이 개정됨으로써, 착공신고 대상인 모든 건축물은 착공 시 구조설계를 위한 지반조사보고서를 제출해야 합니다. 대부분 허가 접수 후 담당 공무원과 협의하는 과정에서 적용·검토가 되기 때문에 건축주에게는 생각지도 못한 추가비용이 발생하게 됩니다. 해당 관청 허가권자가 지반조사보고서에 표준관입시험만 요청하는 경우는 100만원대에서 보고서 작성이 가능하지만, 하향식 탄성파탐사까지 필요로 하면 300만원대까지 그 비용이 늘어납니다. 물론 건축물 착공신고 시 지반조사보고서 제출 면제 대상도 있는데, 그 대상은 다음과 같습니다.

 

1. 「건축구조기준」에 따라 구조설계를 시행하고 지반의 종류를 최저등급인 S5 등급(연약지반)으로 가정하여 구조안전확인서를 제출한 경우

2. 건축구조기준상 S4 등급은 통상적으로 깊고 단단한 지반을 가정한 것으로, 건축구조기준(KDS 41 17 00 건축물 내진설계기준) 4.1.1.(3)에서 대상 지역의 지반을 분류할 수 있는 자료가 충분하지 않고, 지반의 종류가 S5일 가능성이 없으면 S4를 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 지반 종류를 S4 또는 S5로 구조계산한 경우에는 지반조사서 제출 생략이 가능합니다.

 

10
단독주택 착공 시 의무사항이 된
100만원대 ‘재해예방기술지도’ 계약서

 

설계사무실에 설계비만 지급하고, 시공사에게 시공비만 지불하면 되는 줄 알고 있던 건축주에게 지반조사보고서와 마찬가지로 재해예방기술지도 계약서는 예상치 못한 비용입니다. 재해예방기술지도는 2020년 1월 1일부터 공사금액 1억원 이상의 단독주택 공사를 하거나 건축허가 대상이 되는 공사는 필수적으로 100만원대 재해예방기술지도 계약서를 작성하여 공사 중에 건설산업재해 예방을 위해 등록된 업체(건설재해예방전문지도기관)에게서 기술지도를 받아야 한다는 것입니다. 혹, 우리집을 지을 때는 건설 재해가 절대 일어나지 않을 거라며 당당하게 이를 계약하지 않을 시에는 추후 과태료가 부과되므로 재해예방기술지도는 필수입니다. <다음 호에 계속…>


글_ 문병호 (주)브랜드하우징 대표이사

이 글은 쓴 문병호 씨는 성균관대학교 토목공학과를 졸업하고, 구조설계사무실과 목조주택시공의 실무를 10년 동안 쌓은 뒤 단독주택 시공회사 2010년 ㈜브랜드하우징을 개소하였다. ‘집이란 공학의 머리와 인문학의 가슴으로 지어야만 건축이란 이름을 붙일 수 있다’란 슬로건으로 단독주택을 짓고 있다. 도서 <집짓기 바이블> 공동저자이며, ‘문팀장의 목조주택이야기’ 네이버 카페를 운영 중이다. https://cafe.naver.com/metalwood

구성_ 김연정

ⓒ 월간 전원속의 내집  / Vol.263  www.uujj.co.kr

 

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