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REPORT

주택에서 수익형 부동산으로, 도심 리모델링 탐구

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Vol. / 전원속의 내집​

수십년 전 공법으로 지어져 그만큼 주택으로 쓰인 건물을, 요즘 기준에 맞춰 수익형 시설로 바꾼다는 것은 간단한 일이 아니다. 뜯을수록 쏟아지는 난관을 극복하는 과정을 전문가와 함께 짚어본다.


PART 1
연희동 프로젝트의 출발
▶ 70~80년대 흔히 보이는 단독주택 양식으로, 겉보기에는 큰 이상이 없었으나 철거하면서 균열과 침수 등 여러 문제가 드러났다.

연희동 주택은 햇수로 치면 준공 47년째를 향해가고 있는 건물이었다. 건축주는 이 주택을 경매로 낙찰 받았는데, 직전까지도 연희동의 가능성을 확신하지 못했다고 한다.

이때 건축주와 한차례 호흡을 맞추며 건축 경험을 가졌던 ‘부경종합건설’의 이남경 대표는 조심스레 OK 사인을 보냈다. 주변 연남동, 상수동까지 상권이 포화되어 연희동으로 움직일 조짐이 있었기 때문이었다. 여기에 이 대표는 “코너땅이었기에 상업적 가치는 더 높았고 주변으로 유료주차장과 마트주차장이 있어 주차장 확보에 대한 상업적, 법적 부담도 떨칠 수 있었다”고 당시를 소회했다.

1 > 위에서 내려다 본 연희동 프로젝트. 붉은 지붕이 대수선한 본관, 천창이 나 있는 검은 컬러강판 지붕이 증축한 신관이다.

이 대표는 확보 가능 면적을 계산했다. 코너땅에, 전체 면적에서 가각전제로 희생되는 면적은 0.6평 정도였다. 증축할 여유도 있었다. 본채의 지하층 하나, 2·3층을 묶어 둘, 신축한 별채에 셋, 총 3개 세대에 110여 평이라는 공간을 임차할 수 있을 것으로 보았다.

2 > 1층처럼 보이는 주택의 지하층 부분은 별도의 세대로 분리하고 도로변으로 출입구를 냈다.
PART 2
리모델링에서 만난 암초

지금까지 도심 협소주택과 리모델링 등을 다수 경험했던 이남경 대표지만, 연희동 프로젝트에는 혀를 내둘렀다. 연희동은 비교적 중산층이 사는 동네였으니만큼 구조가 잘 잡혀있을 것이라 예상했으나, 해체하면서 본 건물의 상태는 생각보다 좋지 않았던 것. 내력벽을 받쳐줘야 할 보는 곳곳이 끊겨있었고, 내력벽도 제 구실을 한다고 보기 어려웠다. 그중에서도 가장 심각한 부분은 지하실로, 층고 확보를 위해 바닥을 철거하자 물이 차오르기까지 했다. 손해를 감수하고 신축할까 고민도 있었지만, 다행히 침수 상태가 더 나빠지지 않아 기술적으로 해결이 가능했다.

4 > 주택의 마당은 주차장 등으로 만드는 대신 나무 한 그루와 함께 정원을 살렸다. 마당 앞은 석재 벤치를 두어 누구나 와서 쉬어갈 수 있다.5 > 증축부의 측면. 이 주택의 모든 창과 폴딩도어의 프레임은 아이보리 컬러를 지정색으로 해 주문생산했다.

증축한 별관의 경우는 큰 문제가 없었다. 다만, 구청 심의로, 초기 본관 높이와 같게 설정하려했던 계획은 다소 변경돼 약 1m 정도 낮아진 지금의 모습이 되었다. 여기에 본관과 무리하게 연결하기보다는 독립적으로 구성하고, 좁은 면적을 높은 층고와 천창으로 극복했다.

쉽지 않은 과정이었지만, 새롭게 변한 모습으로 거리를 밝히고 있는 연희동 프로젝트. 이제 주택이 아닌 멋진 가게로, 갤러리로, 쉼터로 새로운 제2의 건물생(生)을 맞이하게 되었다.

6 > 기존 7cm 두께에서 보강된 슬래브. 위로는 경사지붕과 개구부 보강이 보인다.(왼쪽) 7 > 지하 철거 중 침수가 발생해 독립기초 (H빔 하단부)를 처음보다 더 보강했다.(오른쪽)8 > 1층 내부 모습. 2층 내력벽의 구조를 받치기 위해 1층 천장에는 해당 부분에 H빔을 두 줄씩 배치했다. 슬래브를 부분 철거하고 2층 H빔과 직접 연결해 강용접했다.

PLAN

BASE – 52.99㎡(위) / 1F – 146.92㎡(아래 왼쪽) / 2F - 124.72㎡(아래 오른쪽)

① 근린생활시설1 ② 근린생황시설2 ③ 근린생활시설3 ④ 화장실 ⑤ 테라스

REMODELING INFO

대지위치 서울시 서대문구 연희동 129-6
대지면적 294.90㎡(89.36평)|지역지구 제1종 전용주거지역
건축면적 146.92㎡(44.52평)|연면적 271.62㎡(82.3평)
건폐율 49.82%|용적률 92.11%
구조 기초매트 보강 위 H빔 기중 및 보 구조 보강 + 각층 슬래브 콘크리트 보강
외부마감재 지붕 – 갈바 위 지정색 도장, 방킬라이, LED바 조명 마감 / 벽 – 홍고파벽돌 위 발수코팅, 고홍석 30T 잔다듬
창호 LG하우시스 지인 슈퍼로이 아르곤 가스 적용 24mm, 아이보리 지정색 분채도장
설비 ㈜세계설비|구조 오한길 구조사무소|설계 봉산 건축사사무소
시공 ㈜부경종합건설 02-3144-4500 www.bkbuild.com


PART 3
리모델링 대수선 시공 노트

내부 마감 철거 공사 | 내장 마감에 대한 철거가 이뤄졌다. 벽에 금이 간 부분은 크랙 게이지를 설치해 공사 중 변화 여부를 체크했다.
지하 1층 내부 철거 | 지하 1층의 내장 마감, 벽체 등의 철거가 진행되었다.

독립기초 앵커링 및 H빔 시공 | 철근을 배근해 구성한 독립기초 위에 앵커를 시공하고 H빔을 세운 후 빔과 접합부에 전체 용접을 시행했다.
지하 기초 철거 | 지하 1층은 층고가 낮아 기초를 약 80cm 정도 더 파냈다. 이때 물이 차올라 물을 빼면서 독립기초를 보강해야 했다.

지하 잡석다짐 및 타설 | 집수정으로 수위가 잡히자 잡석다짐 후 버림 1회–배수판– 철근배근-타설–방수미장 순으로 시공했다.
내부 H빔 보강 및 용접 | 지하부터 2층까지 슬래브 일부를 해체해 전층 H빔 보강했다. 수평·수직 확인 후 접합부 CO₂ 강용접하였다.

내력벽 철거 | H빔 최종 시공이 마무리되면 빔과 슬래브 사춤이 완료되어있는지 확인 후 나머지 내력벽을 철거한다.
슬래브 신설 + 개구부 보강 | 두께 7cm도 안될 정도로 슬래브가 약해 신규 슬래브를 구성하고 지붕은 빔 보강이 어려워 개구부를 보강했다.

지하 집수정 + 지상 미장 | 지하 집수정을 2곳 신설하고 지상층 미장 마감을 진행했다. 미장 시각을 잡기 위해 코너비드를 이용했다.


TIP 현장관리인 배치를 확인하세요!
현장관리인은 5억원 이상 현장은 1인 1현장, 그 미만이어도 1인이 2현장을 초과할 수 없으며, 2현장도 각각 건축주에게 상호 허락을 받아야 한다(건설산업기본법 시행령 제35조). 현장관리인의 부재는 작업자들의 실수와 안전사고, 하자로 직결되는 만큼, 현장 불시 방문 시 의심스러운 부재가 여러 번 확인된다면 이를 지적하고, 반드시 ‘추가배치확인서’를 확인하도록 한다.

CHECK LIST
원활한 리모델링을 위한 건설사 선정 요령

□ 자금 사정은 괜찮은 곳인가 - 종합건설업면허 소유 기업이라고 해도 의외로 자본이 잠식된 상황인 곳도 적지 않다. 국세, 지방세 완납증명, 공제조합 출자 계좌 예치금 상황, 건설업등록증 사본, 법인 등기부 등본 등을 요구해 확인해야 한다.
□ 라이센스를 가지고 있는가 - 연면적 200m²를 넘는 리모델링(대수선)은 건설산업기본법 제41조에 의해 종합건설면허 시공사가 시행해야 한다. 종종 일반 인테리어 회사에서 진행하는 경우도 있는데, 원칙적으로 불법시공에 해당한다.


INTERVIEW

“ 주택 리모델링 프로젝트, 면적 계산으로 결정하라”

이남경 대표이사 부경종합건설

Q 협소주택, 리모델링 등 힘들기로 유명한 프로젝트들을 많이 맡아왔다.

처음에 어려운 공사를 맡아 하다 보니 그게 꼬리를 물고 이어진 것 같다. 이젠 다른데서 못해서 건너온 프로젝트 중에선 가끔 ‘할만한데?’ 싶은 순간도 가끔 생기고(웃음). 최근 진행하는 프로젝트 중에는 건물 벽 한쪽을 전부 헐어내 리모델링하는 현장도 있다. 리모델링이라는 게 변수가 참 많아 방심할 수 없는 작업이다.

Q 그런데도 리모델링을 택하는 이유는 무엇일까

‘면적’ 문제가 가장 크다. 과거 건축법으로 지어진 건축물은 신축을 하면 새 건축법을 적용받지만, 리모델링을 하면 일부는 과거 건축법 그대로 이어받기 때문에 해당 면적을 그대로 쓸 수 있다. 신축이라면 의무 주차장을 넣다가 쓸 수 있는 면적이 줄어드는 일이 발생하기도 하는데, 보통 리모델링이 이뤄지는 지역들은 땅값이 대체로 높은 도심인 것을 감안하면 무시할 수 없는 부분이다.

Q 리모델링 시 주차장을 꼭 넣어야 하나

주차 기준은 당시의 건축법 기준을 따라가고, 증축으로 면적이 늘지 않았다면 추가로 만들지 않아도 된다. 추가분은 근린생활시설의 경우 증축되는 면적이 134㎡ 늘어날 때마다 의무 주차면수가 1대씩 늘어나는데, 문제는 반올림이다. ‘추가면적÷134’가 0.5 이상이면 무조건 한 자리다. 그래서 증축 면적을 결정할 때도 이는 중요한 판단 기준이 된다. 그렇다고 무작정 주차장 안 만드는 것이 이득은 아니다. 임대인이든 손님이든 주차장이 없어 건물에 대한 매력이 떨어진다면 그것도 문제다.

Q 상가 리모델링과 주택 리모델링은 어떻게 다른가

건축주 입장에서 주택은 관리가 상대적으로 상가보다 어려운 편이다. 상주하는 세입자를 관리해야 하고, 계약이 끝날 때마다 재투자 개념으로 인테리어 등에 비용을 써야 한다. 하지만, 상가는 적어도 임대 기간에는 임대인이 직접 관리하게 되고, 계약 종료 시에도 시설 원상복구가 원칙이니 주거용보다는 부담이 덜하다. 다만, 세금은 상가보다 주택이 적어 절세를 위해 주거공간 51%, 상공간 49% 같은 식으로 조정하기도 한다.

Q 리모델링 대상 건물을 보는 법이 따로 있나

사업성 외 건축 차원에서는 창문이나 방문을 유심히 봐야 한다. 만약 문틀이 휘어져서 반쯤 닫히다 마는 경우, 지반침하로 건축물이 이미 기울었을 확률이 높다. 구조적인 문제로 침하가 이뤄지고 있다면 리모델링을 포기하고 신축으로 전환하는 것이 중요하다.


취재 _ 신기영, 사진_ 변종석

ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.255 www.uujj.co.kr

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