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REPORT

옆집 공사로 인한 피해, 어떻게 대응해야 할까요?

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Vol. / 전원속의 내집​

 

공사에 수반되는 소음, 분진, 진동, 균열 등 피해를 견디기 어렵다면? 법적으로 어떤 절차를 거칠 수 있고 주의할 점은 무엇일지 공사 중지 가처분과 손해 배상 소송을 중심으로 변호사와 함께 짚어본다.

 

건물이 인접해 있는 곳에서 공사가 이뤄지는 경우, 현장 주변에 거주하고 있는 주민들이 여러 가지 피해를 보는 경우가 종종 발생한다. 인접 주민들이 입을 수 있는 손해를 대략 살펴보면 1)소음, 진동, 분진 등으로 인하여 생활환경 피해를 입는 경우 2)진동 등으로 건물에 균열, 누수, 붕괴, 지반침하 등의 피해를 보는 경우 3)일조권 및 조망권 침해가 발생하는 경우이다. 이때, 특히 생활환경 피해와 건물 피해가 발생했을 때 인접 주민들이 어떻게 대응할 수 있는지 살펴보자.

공사 중지 가처분 : 엄격한 요건에서 큰 피해가 수반되어야 인용

소음·진동·분진의 경우 ▶ 우선 공사로 인한 생활환경 피해 방지를 위하여 법원에 공사 현장의 중지를 구하는 ‘공사 중지 가처분신청’을 하는 방안이 있다. 하지만, 이런 피해만을 이유로 공사 중지 가처분신청이 실제로 받아들여진 사례는 거의 찾아볼 수 없다.

민사집행법 제300조 제2항은 ‘가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다’라고 규정하고 있다. 이를 ‘보전의 필요성’이라 하는데, 통상적으로 소음·진동·분진 등 수준의 생활환경 피해만으로는 공사 측의 합법적인 재산권 행사라는 권리에 대항해 보전의 필요성을 인정받기에는 다소 부족하다. 실무에서 공사 중지 가처분은 매우 엄격한 요건에 의하여 제한적으로만 인정이 되는 바, 적극적으로 구제하기 위한 방법으로 가처분은 적절한 방안이 되기 어렵다.

균열·누수·붕괴·지반침하 등의 경우 ▶ 이 경우에도 공사 중지를 구하는 가처분신청이 고려될 수 있다. 인접 건설공사로 인해 건물에 균열 등 피해가 발생하는 경우, 인접지의 토지 소유자 등은 지반 침하·균열·붕괴 위험 등을 입증하여 소유물 방해 예방 또는 소유물 방해 제거 청구권에 따른 공사 중지 가처분을 법원에 신청할 수 있다.

하지만, 소음·진동·분진 상황과 비슷하게 공사 중지 가처분이 실제 인용되는 것은 단순히 건물의 균열, 누수 정도로는 쉽지 않다. 인용 사례를 보면 공사로 인한 지반 침하나 붕괴 위험의 정도가 당장 공사를 중지하지 않으면 큰 피해로 이어질 수 있다고 여겨지는 현상이 이미 발생한 케이스가 대부분이다.

한편, 인접 현장의 공사로 지반침하, 붕괴 위험이 발생할 우려가 있다고 여겨지는 경우에는 법원에 앞서 지방자치단체에 민원을 제기할 수도 있다. 지자체는 민원이 접수되면 먼저 현장을 조사한 후 공사 중지 명령을 내린다. 이때 지자체는 건물의 피해 현황을 면밀히 조사하고 현장 측이 이에 대한 예방조치를 마치기 전까지 공사를 중지시킬 수 있다. 그러나, 이 경우에도 공사 자체를 완전히 취소시키기는 사실상 어렵고, 보통은 예방조치 등을 마치고 나면 이어서 공사를 진행한다.

 

 

(좌)사회적 통념 이상의 소음이 아니라면 소음 자체로 공사중지 가처분을 끌어오기는 사실상 어렵다. (우)공사가 시작된 후 피해가 발생하거나 예상되는 곳에 균열 게이지를 설치, 증거를 확보해두는 것도 이후 소송 등의 대응에 유리하다.

 

 

손해 배상 청구소송 : 피해 발생에 대해 사후적인 손해 배상을 요구할 수 있어

소음의 경우 ▶ 통상적으로 건설공사에서 정도 소음이 나타나는 것은 당연한 일이기 때문에 단지 건설공사 소음이 발생한다는 사실만으로 건설공사가 위법하여 시공사가 손해 배상 책임을 부담한다고 볼 수는 없다. 다만, 건설공사의 소음 측정 결과 그 소음이 수인한도, 즉 사회적 통념상 용인할 수 있는 정도를 초과하면 손해 배상 책임이 인정될 수 있다.

하지만, 금액에 있어서는 실무 상황과 일반 대중의 인식 차이가 큰 편이다. 법정에서 생활에 대한 피해가 인정되는 경우라 하더라도, 소음과 피해의 정도 등에 따라 다르지만, 인정되는 정신적 손해 배상 금액은 일반인들이 생각하는 금액에 비하여 상당히 적다.

공사 중지 가처분에서 언급한 것처럼 소음으로 인한 피해를 입는 경우 관할 자체에 민원을 제기하면 담당 공무원이 현장에 나와 소음 정도를 측정하고 이에 대한 조치를 취하게 된다. 이때 측정한 자료가 무척 중요한데, 추후 손해 배상 청구소송을 제기할 때 법정에서 인접 주민이 피해를 입증하는 데 있어 민원 제기 자료들이 증거가 될 수 있다.

 

소음·진동관리법 시행규칙 [별표 8] 생활소음 규제기준

 

 



 

 

현장의 건축공사와 우리 건물의 피해
둘 사이의 인과관계를 피해자가 증명해야…

진동 등으로 인한 건물 피해 ▶ 이 경우에도 시공사 등을 상대로 불법행위를 원인으로 한 손해 배상 청구 소송을 제기할 수 있지만, 인접 공사 현장의 시공 행위 때문에 건물에 피해가 발생했다는 ‘인과관계’가 있어야 불법 행위가 성립해, 이 인과관계에 대한 당사자 간 견해 차이가 다툼의 주가 된다.

피해 건물이 건축된 지 오래되었다면 다툼은 좀 더 복잡해진다. 인접 주민이 주장하는 피해가 건물 노후화로 인해 전부터 존재했던 것(균열 등)인지, 아니면 공사로 인해 새롭게 발생한 것인지 구별하기가 쉽지 않기 때문이다.

한편, 실무적으로는 법원 감정을 통해 건물의 피해 내역, 피해에 대한 하자보수비용이 산정이 되는데, 피해자 입장에서 해당 공사가 시작된 이후 피해가 발생한 사실에 대한 증거자료를 최대한 수집하여 이를 제출해야 한다.

건물 피해가 발생하면, 건물의 소유자는 바로 전문 업체에 의뢰하여 공사로 인한 피해 상황을 점검하고, 주요 균열 부위에 균열측정 게이지(측정자) 등을 설치하여 공사 진행에 따른 피해 자료를 준비하는 것이 가장 바람직하다. 하지만, 현실적으로 위와 같은 의뢰를 하기 어려운 경우라면 피해가 발생하자마자 피해 부분을 사진, 동영상 촬영을 통해 영상자료로 남겨 확보해 두어야 한다. 다음 호에서는 시공사가 공사를 중단한 경우 법률 관계에 대해 짚어보도록 하겠다.

 

변호사 허종택

고려대학교에서 법학을 전공하고 사법고시에 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 [법률사무소 집]의 변호사로 활동하고 있다. 건국대학교 부동산대학원을 수료하였고, 현재 서울시 명예 하도급 호민관으로 활동하고 있다. 02-596-8263|www.lawzip.co.kr

 

구성 _ 신기영

ⓒ 월간 전원속의 내집 / Vol.252 www.uujj.co.kr

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