뜻이 맞는 사람들이 모여 공동으로 토지를 구매하고, 코디네이터를 통해 주도적인 집짓기를 하는 코퍼러티브 하우스. 일명 협동조합주택이 합리적인 집짓기의 대안으로 떠올랐다.

취재_ 조성일      취재협조_ 꿉하우스 1600-8507  www.cohaus.co.kr
도움말_ 건축가 김기중(건축사사무소 KARO) 070-7771-7755  www.karoarchitects.co.kr

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▲ 코퍼러티브 주택방식으로 지은 일본의 사례

국내 주택 보급률이 100%를 넘었지만, 자가점유비율은 2015년 기준 56.8%(통계청)에 불과하다. 전문가들은 소득대비 높은 수준의 집값, 수급의 불균형, 공공주택보급의 부족 등 주택난에 다양
한 원인을 제시한다.
이 기저에 있는 공급자 중심의 주택시장에 문제가 있다고 보고, 수요자 맞춤형 주택시장을 형성해 주택 문제를 돌파하고자 하는 움직임이 심상치 않다. 주택의 환금성보다는 거주성과 안정성을 추구하고 합리적인 가격의 집짓기를 꿈꾸는 이들이 선택한 해법은 바로 코퍼러티브 주택(Co-operative Housing), 이른바 ‘협동조합형 주택’이다. 이는 ‘코하우징’, ‘공동체 주택’이라는 형태로 민간에서 자발적으로 대안적인 공동 주거모델을 만들거나, ‘협동조합’이라는 제도를 이용해 세금이나 토지이용 등의 지원혜택을 누리는 사례 등 다양한 경로로 발전해 나가고 있다.

+ 함께 짓고, 민주적으로 운영한다
협동조합은 ‘공동으로 소유하고 민주적으로 운영되는 사업체를 통해 공통의 경제적·사회적·문화적 필요와 욕구를 충족시키고자 하는 사람들이 자발적으로 결성한 자율적인 조직’(1)으로 정의된다. 이 개념을 주택협동조합에 적용하면 ‘조합원들에 의해 소유되고 통제되는 민주적인 시스템을 통해 주거안정이라는 공동의 목표를 충족시키고자 하는 사람들의 법적인 결사체’(2)로 정의할 수 있다.
우리나라에서는 아직 생소하지만, 협동조합주택은 이미 유럽과 미국 등지에서는 보편화된 주거유형이다. 스웨덴에선 전체 주택의 22%를 협동조합이 보유하고 있으며, 독일의 협동조합주택 수는 218만 가구(2010년 기준)에 이른다. 2012년 12월 협동조합기본법이 발효된 이후 국내에서도 함께주택 협동조합, 하우징쿱, 가양동 육아협동조합형 임대주택, 제주 오시리가름 주택협동조합 등 공공과 민간, 생산자 중심과 소비자 중심을 넘나들며 다양한 주택 협동조합이 등장하고 있다.
주택협동조합은 건축단계, 소유권, 사용자 특성 등 다양하게 분류되고 그 안에서도 세분화된다. 건축단계에 따라서는 주택의 공급에만 참여해 조합원에게 개인 소유의 주택을 갖게 하는 목적의 ‘주택건축협동조합’과, 주택 건설과 공급과 함께 분양 이후의 유지·관리 업무까지 담당하는 ‘주택관리협동조합’으로 나뉜다.(3)

(1) 국제협동조합연맹 ICA(International Co-operative Alliance) http://ica.coop
(2) 김란수, 2013, “한국형 주택협동조합의 사회·경제적 실행 가능성과 제도개선 방안 연구”
(3) 기노채, 2012, “주택협동조합의 개념과 역사 그리고 시사점”, 「생협평론」, 제7호, iCOOP협동조합연구소) 5가구가 모여 부지를 함께 구입하고 건축까지 진행한 꿉하우스 제주 가든코트 사례(아래)

▲ 5가구가 모여 부지를 함께 구입하고 건축까지 진행한 꿉하우스 제주 가든코트 사례(아래)

한편 같이사는주택협동조합 김란수 이사장은 같은 논문에서 국내에 적용 가능한 유형으로 ‘소유권과 운영에 따른 분류 방법’ 중 3가지 모형을 제시했다. 조합이 직접 토지를 매입하고 토지와 주택 소유권을 갖는 ‘소유형 주택협동조합’, 토지는 공공이나 토지주로부터 임대하고 조합이 주택만 건설하는 ‘토지임대건설형 주택협동조합’, 공공이나 건물주로부터 주택을 임대하여 관리하는 ‘임대관리형 주택협동조합’이다.
조합원이 개별 주택을 소유하게 되는 주택건축협동조합을 예로 절차는 다음과 같다. 먼저 협동기본법에 의거해 조합을 결성한 후 세세한 자체규약을 정하고 사업을 신청한다. 토지는 협동조합에 따라 구하는 방식과 순서가 다를 수 있다. 다음으로 설계자 및 시공사를 선정해 공용 공간 및 개별 주택 설계 조정 기간을 갖고 착공에 들어간다. 이후부터는 일반 집짓기 절차와 비슷하다. 마지막으로 주택의 유지 보수 및 운영·관리는 어떻게 진행할 것인지 세부적인 사항을 결정하는 것으로 마무리된다.

+ 비용은 줄이고 만족도는 높이는 집짓기 방식
각각의 유형마다 조금씩 차이는 있겠지만, 협동조합주택에는 다양한 장점이 있다. 사업 초기부터 입주자가 참여해 외관은 통일감을 주되 주택 내부 공간설계에는 거주자의 요구사항을 적극 반영할 수 있다. 여러 조합원이 함께 짓기 때문에 자재비, 행정비용, 세금, 설계비 등이 일괄적으로 편성되어 규모의 경제를 통한 비용 절감도 큰 장점 중 하나다. 또한, 일반 분양 건설방식에서 건축비 외에 발생하는 광고비, 부동산·분양수수료, 판촉비, 이자비용, 시행사 수익 등의 간접비가 들지 않고 오직 건축 자체에만 비용을 들여 합리적인 가격으로 질 높은 주택을 지을 수 있다. 조합원들이 직접 참여하고 추후 관리까지 이어질 것을 염두에 두기 때문에 이 과정 중에 커뮤니티가 형성되고 단순히 개별적인 주택이 모인 집합이 아니라 함께 살아가는 친밀한 ‘이웃’이 된다는 것도 장점이다.

<협동조합주택의 효율적인 공간활용법>

형편이 넉넉하면 대지면적과 인동간격을 넓히는 것이 거주요건도 양호하고 쾌적하다.

필지가 작아지면 가격부담은 덜지만 오픈스페이스가 부족해 거주환경은 악화된다.

건물을 집약해 오픈스페이스는 일부 확보했지만 필지 경계공간은 여전히 낭비된다.

각 주택의 전용 정원면적은 줄지만 공동으로 쓰는 조경공간이 좋아져 전체 거주공간이 쾌적해진다.

+ 집짓기 매니저, 코디네이터 역할이 중요
협동조합형 주택은 진행 과정 중에 발생하는 문제를 조율하는 코디네이터의 역할이 중요하다. 건축가가 설계와 관련해 이견을 정리하고 타협하는 역할을 하지만, 토지부터 시공과 관리까지 감당할 수는 없다. 실제 일본의 경우는 코퍼러티브 주택이 이미 주거형태의 대안으로 자리를 잡은 지 오래인데, 전문 코디네이터가 토지 구입이나 공용 공간 계획, 이해 관계조정 등 비전문가인 입주자가 하기에 어려운 부분들을 현실적으로 돕는 역할을 한다. 코디네이터 회사가 플랫폼이 되어 입주자를 모집하고 입주자들의 조합이 결성되면 업무를 위탁받고 조합원들이 참여하는 방식도 흔하다.
한국에서도 ‘꿉하우스’라는 브랜드로 이러한 프로젝트가 시작되고 있다. 전문 코디네이터가 거의 없는 국내 실정에서, 오랜 단독주택 시공 노하우와 대단지 프로젝트 경험을 가진 ㈜홈포인트 ㈜코하우스가 ‘누구도 손해 보지 않는 공정한 집짓기’를 내걸고 적극적인 활동에 들어가 귀추가 주목된다.

일반 건축주 입장에서 협동조합을 단순히 비용을 절감하는 목적으로, ‘여러 명이 지으니까 누군가 대신해 주겠지’ 하는 안일한 생각으로 가입한다면 분명히 오래 가지 못해 중도 포기하게 될 것이다. 저렴한 주택을 짓는 것이 아니라 집을 짓는 사람들의 노력에 정당하게 대가를 치르고, 민주적인 방식으로 의사결정을 진행하며, 집을 지은 이후 관리까지 함께 고민하는 것에 대한 이해가 전제되어야 할 것이다. 건축주들의 적극적인 참여 의식과 이웃에 대한 배려가 코퍼러티브 하우스 성공의 열쇠나 다름없다.

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