정보 | 재산보호의 필수조건
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공인중개사사무실을 하고 있는 H씨는 중개업을 한지 10년이 넘은 베테랑이다. 그러한 경력과 경험을 가지고 있는 그도 얼마 전 어처구니없는 일을 당하고 말았다.
어느날 오후 한사람이 토지를 내놓겠다고 그의 사무실로 찾아 왔다. 위치와 평수를 따져보니 괜찮은 물건이었다. ‘왜 이렇게 싼 가격에 내 놓느냐’하고 물어보니 보증을 잘못 서서 은행대출금을 대신 물어줘야 할 상황이라는 것이었다. 사정을 찬찬히 들어보니 급한 상황이었다.
H씨는 혼자서 물건 있는 데를 찾아갔다. 현장도 썩 괜찮은 편이었고 지나가는 사람에게 땅 주인이 누구냐고 물어보니 사무실에 찾아온 L씨라는 것이다. 소유자도 분명하고 속된 말로 찍어 팔면 제값만 받아도 꽤 괜찮은 벌이가 되겠다는 계산이 나왔다. 그래서 H씨는 L씨의 마음을 떠보기로 했다. L씨는 처음에는 펄쩍뛰더니 나중에는 순순히 응했다. 제시한 가격만큼은 못 깎았지만 그래도 흡족한 가격이라 생각되자 H씨는 덜컥 계약을 체결한 것이다.
물론 등기부등본도 미리 두루 확인한 상태였고, 현장에 가서 마을 사람에게까지 소유자를 확인한 상태라 안심하고 계약금과 중도금을 지불했다. 그런데 서류를 이전하고 잔금을 치르기로 한 날 문제가 발생한 것이다. L씨가 나오지를 않았다. 급히 전화를 했지만 전화는 이미 불통이 된 상태였다. 다급해진 H씨는 이리저리 수소문해보고 안되겠다 싶어 현장에 가서 L씨 집을 찾아보았다.
사람들에게 이리저리 물어서 집을 찾아가 보니 L씨라고 나온 사람은 자기와 계약한 L씨가 아니라 처음 보는 실소유주인 L씨였던 것이다. 아차하는 생각에 부랴부랴 사무실로 돌아와 계약당시 주민등록증 복사본과 등기부등본을 확인해보니 이름은 같은데 주민등록번호가 틀렸던 것이다. 뒤늦게 후회를 했지만 이미 엎질러진 물이었다. H씨는 싸다는 생각에 조금 더 신중하지 못했던 게 화근이었던 것이다.
일상 생활 속에서 우리는 부동산 거래를 하게 된다. 하지만 뜻하지 않게 위의 사례처럼 전문가들도 아차하는 순간에 피해를 입는 경우가 종종 있다. 만에 하나 부동산 거래사고가 자신에게도 일어날 수도 있다는 가정을 하고 거래에 임해야 된다. 따라서 부동산거래는 확인에 확인을 거쳐야 한다.
사후의 구제책보다는 근본적으로 위험한 요인을 파악, 실수가 없도록 대처하는 것이 보다 현명한 생활인의 지혜라 할 수 있다. 바쁜데다 까다로운 법률용어가 귀찮다고 이를 등한시했다가는 후일 큰 재산상의 손실을 입을 수 있으므로 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을 유의할 필요가 있다.
현장확인 | 해당부동산 자체에 문제는 없는가 ?
부동산을 구입하고자 하는 매수자는 우선적으로 사고자 하는 해당 지번을 확인해야 한다. 다음 임야대장, 토지대장, 지적도, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인서 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하는 것이 첫 단계다.
종종 실제면적과 지적공부상 면적이 다를 때가 있다. 급경사 지역도 지적도에는 평면으로 나타나기 때문이다. 이런 이유로 현장에 직접 가서 서류와의 차이점을 조사 확인해야 한다. 또한 만일 건물 등 부동산자체에 물리적 결함을 가지고 있다면 적지 않은 수리비용이 소요되기도 하고 부동산 자체에 영향을 주어 뜻하지 않은 분쟁에 휘말릴 수도 있기 때문이다.
토지의 경우는 법률적 규제는 없는지 반드시 살펴보아야 한다. 특히 토지는 국토이용관리법 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 자연공원법, 등 각종 법률의 규제를 받기 때문이다. 그리고 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 나타나 있지 않으면 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 한다. 이런 점들은 매도인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 수도 있으므로 자신이 직접 챙겨야 한다.
거래상대방 확인 | 매도하려는 자가 실제 소유자인가?
많은 거래에 있어 여러 가지 이유로 실소유자가 아닌 친척, 친구 등의 대리자와 계약상담이나 교섭을 해야 하는 경우가 있다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있을 수 있다. 엄밀하게 따지면 이렇게 이루어진 계약은 무효다. 부부든 부자든 원칙적으로 대리권이 없기 때문이다. 따라서 현재 거래의 교섭을 하고있는 자가 당해 부동산의 실제소유자인지 등기부등본을 통해 반드시 확인해 보아야 한다.
공적장부 확인 | 법적규제, 권리관계에 문제는 없는가?
당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인서 등을 떼어보고 권리관계를 확인해보지 않았다면 나중에 문제가 생겨도 하소연 할 곳이 없다. 한편 등기부등본에 근저당이 설정되어 있다면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의하고 저당권이나 가등기, 가압류가 있다면 계약 전에 해결하거나 계약 자체를 신중히 재검토해야 한다.
복사나 위조 등의 확인에 있어서는 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하고 근본적으로는 본인이 직접 등기부를 열람, 확인해 보는 것이 안전하다.
위험의 회피 | 어떤 부동산 거래를 회피해야 하는가?
단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 조심을 해야 한다. 전전 거래된 부동산의 원래의 권리자로부터 소송을 당하게 되는 등의 문제가 생겨 권리분쟁에 휩싸일 수도 있기 때문이다. 여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 애초에 손을 대지 않는 것이 현명한 생각이다. 주변시세에 비해서 현저히 가격이 낮거나 매수직전에야 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기, 회복등기가 된 경우도 철저한 검토를 해보아야 한다.
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