정보 | 내 손으로 직접하는 농지전용 허가 신청

 

 

내 손으로 직접하는

농지전용 허가 신청

 

전원주택을 마련하기 위한 필수절차인 농지전용. 하지만, 건축주 스스로 농지전용을 허가받기란 결코 쉽지만은 않다. 자료준비부터 허가증을 손에 쥐기까지 반드시 숙지해야할 항목과 방법을 소개한다. 취재 전선하 기자

 

농지전용 신청을 건축주 스스로 하기란 여간 까다로운 일이 아니다. 갖춰야 할 서류도 많고 전문적인 내용 기재가 요구되기에 대부분의 건축주는 건축사사무소나 대행업체를 통해 허가 신청을 준비한다. 하지만, 이 때 발생하는 대행 수수료가 1백만원, 많게는 3백만원까지 넘나드니 이로 인한 부담은 고스란히 건축주의 몫이 될 수밖에 없다. 취재 중, 농지전용을 담당하는 해당 공무원으로부터 농지전용 허가 신청을 위해 방문하는 대부분의 민원인들이 대행업체를 통해 관련 서류를 준비한다는 것을 확인할 수 있었다. 하지만, 손수 시간을 투자해 직접 신청해보겠다는 열의만 있다면 허가 과정은 의외로 간단하다.

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STEP 1. 농지전용 이해하기 1. 농

지전용 이해하기

농지란?

‘농지’는 전, 답, 과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 보통 특별한 사항이 없는 경우 지목을 기준으로 전, 답, 과수원을 농지로 이해하면 된다.

농지전용이란?

농지를 농작물 경작, 다년생 식물 재배 등의 농업생산 용도로 사용하지 않고 주택을 짓거나 시설물을 설치하는 등 개발행위를 위한 목적으로 사용하는 것을 말한다.

도시지역 내 농지전용

도시지역 내 농지를 전용하려면 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법에 의하여 의제 처리되므로, 건축허가나 개발행위허가를 신청하면 시ㆍ군ㆍ구청 내에서 농지전용협의가 가능해 별도의 허가가 필요 없다.

도시지역 외 농지전용

도시지역의 농지를 전용하려면, 농지관리위원회 심의를 거쳐 농지전용 허가 신청을 해야 한다. 건축면적이 200㎡ 미만이거나 3층 미만일 경우 건축허가 대상이 아니므로 농지전용 허가 신청 후 건축물 기재사항 신고만 하면 된다(건축법 제 8조).

STEP 2. 허가를 위한 필수조건 챙기기2.

허가를 위한 필수조건 챙기기

전용농지 제대로 확인하기

농지법상 전용농지 여부도 미리 확인해야 한다. 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 농지를 집단화 하여 농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역이므로, 농지전용을 할 수 있는 행위가 정해져 있다. 이외 군사지역, 상수도보호구역 역시 법적 이유로 전용허가가 어려운 것이 사실

이다. 따라서 토지이용계획확인원을 해당 시ㆍ군ㆍ구청에서 발급받아 국가에서 계획한 토지 이용 현황을 반드시 확인한다. 또한 전용하고자 하는 농지가 전용하려는 용도로 적정한 면적인지, 전용으로 인한 인근 농지에 피해는 없는지, 인근 농지의 잠식 우려가 있는지, 농어촌 생활 환경에 미치는 영향이 있는지 등의 여부를 꼼꼼히 살핀다.

진입도로 확인하기

너비 4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 실질적으로 존재하는지 반드시 확인해야 한다. 토지 주변으로 도로가 없다는 것은 맹지일 가능성이 높은데, 맹지는 전용 허가 대상에서 제외되기 때문이다.

소재지에 따른 서류 구비하기

토지의 소재지가 읍 단위라면 읍 사무소와 군청에 각각 서류를 제출해야 하므로 모든 허가준비 서류를 2부씩 준비해야 한다. 해당 읍사무소, 군청의 담당 직원으로부터 도움을 받아 완성할 수 있으며, 경우에 따라 내용이 변경될 수 있으므로 반드시 서류 제출 전 농지 담당 직원과 상담한다.

STEP 3. 미리

STEP 3. 미리 보는 농지전용허가

농지전용 허가절차

농지전용허가 신청서 작성 → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인 → 시장, 군수, 구청장에게 확인서 송부 → 농지전용허가 심사 → 허가 통보

. 농업진흥지역 안 3만㎡ 이상, 농업진흥지역 밖 20만㎡ 이상일 경우 허가시간 총 30일 소요

. 농업진흥지역 안 3천㎡ 이상~3만㎡ 미만, 농업진흥지역 밖 3만㎡ 이상 ~20만㎡ 미만일 경우 허가시  간 총 20일 소요

. 농업진흥지역 안 3천㎡ 미만, 농업진흥지역 밖 3만㎡ 미만일 경우 허가시간 총 10일 소요

농지전용 신청허가 제출서류 및 작성

농지전용 허가를 위해선 ▲농지전용 허가신청서 ▲사업계획서 ▲토지등기부등본(신청인이 당해농지의 소유자인 경우) ▲사용승낙서 또는 임대차계약서 사본(신청인이 당해 농지의 소유자가 아닌 경우 사용권을 입증 하는 서류) ▲지적도등본 또는 지형도 ▲시설물 배치도 ▲피해방지계획

서 등을 반드시 준비해야 한다.

. 농지전용 허가 신청서 - 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 구비되어 있으며 인터넷 민원24(www.egov.go. kr)에서도 신청이 가능하다. 전용목적, 지목, 면적, 진흥지역 용도 구분, 주재배 작물명 등을 자세히 기재해야 하며, 특히 면적 기입란에는 전용면적이 아닌 해당 지번의 총면적을 적고, 진흥지역 용도 구분 기입은 토지이용계획원을 반드시 참고해 해당 토지의 상황을 파악한 후 기재해야 문제가 없다.

. 토지등기부등본 - 소재지의 등기소에서 신청하면 즉시 발급받을 수 있으며 대법원 인터넷 등기(www.iros.go.kr)에서도 발급이 가능하다.

. 사업계획서 - 농지전용 허가 서류 중, 가장 신경을 많이 써야 하는 부분이다. 각 항목별 내용을 반드시 숙지한 후 자신에게 맞는 용도로 조금씩 수정해 나가는 것이 좋다. 꼭 기재할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기

간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안 등이다.

. 시설물 배치도 - 시설물 배치도는 실제 건축물의 배치 상황을 정확하게 보여줘야 하므로 전문적인 기술이 요구된다. 따라서 많은 건축주들이 건축사사무소에 대행하고 있는 것이 관례인데, 정부 지침에 따라 마련된 무료 건축 도면인 농어촌표준설계도를 이용하면 시설물 배치도를 꾸미는데 도움을 얻을 수 있다. 농어촌표준설계도는 생활 유형에 따라 경량목구조형, 황토조적조형, 제로에너지형 등 총 5개 유형의 10종으로 다양하게 구성되어 필요

에 따라 활용해 볼 수 있다. 농업기반공사, 웰촌 사이트를 통해 직접 이용할 수 있다.

. 피해방지 계획서 - 변경된 토지에 건축물을 건립하는 것이기에 담당관청, 인근 농지 소유주 등 다양한 이해관계가 있으므로 사전에 민원 발생에 따른 문제점을 최소화하는 것이 좋다. 전용으로 인해 인근 농지에 피해가 예상되

는 경우, 농어촌 생활환경에 미치는 영향 등을 미리 파악하고 혹 피해 상황이 우려된다면 구체적인 대책을 마련해 계획서에 자세히 기재해야 한다.

농지전용 허가 수수료

농지면적이 3천5백㎡ 이하인 경우 2만원, 농지면적이 3천5백㎡를 초과하면 2만원에 초과면적 350㎡마다 2천원을 가산하여 수수료가 부과된다.

STEP 04. 허가 후 마무리 짓기

위 서류를 준비해 신청한 후 허가를 받게 되면 면적에 따른 수수료와 농지 보전부담금(농지를 대지로 전환하는데 따른 개발이익을 환수하고 농지감소에 따른 대체농지를 조성하기 위해 징수하는 금액)을 납부한다. 납부가 끝나면 기다리던 농지전용 허가증이 발급된다. 이후 건축물 착공과 그에 따른 보존등기를 완료하면 농지전용에 따른 모든 절차가 마무리 된다.

TIP 전용허가 후 보존등기까지의 과정

.. 경계측량 및 분할측량 - 개발행위 범위 만큼 측량하여 신축한다.

..

.. 착공 - 개발행위허가서에 지정한 기간까지 건물을 착공한다. 전용허가 받은 후 2년

이내에 착공해야 하며 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않을 경우 허가가 취소

되고 농지로 다시 전환하라는 처분명령이 떨어지므로 유의한다. 불이행 시 이행강

제금이 부과된다.

..

.. 준공검사 및 건축물 등록신고 - 준공검사를 받기 전 현황측량을 하고 오수정화조

필증을 받아 준공검사를 받은 후에 건축물 등록 신고를 한다.

..

.. 취ㆍ등록세 자진신고 및 지목변경 등기 - 건물이 등록되면 취ㆍ등록세를 납부하고

등록세 같은 경우 건축물보존등기 시 납부하면 된다. 지목변경은 건축물대장과 개

발행위서를 첨부해 관할청에 신청한다.

..

.. 건축물 보존등기 - 건축물대장 등 관련 서류를 준비해 관할 등기소에 가서 건축물

보존등기를 하면 된다.