정보 | 집주인과 세입자가 꼭 알아둬야 할 "주택임대차보호법"

 

집주인과 세입자가 꼭 알아둬야 할

주택임대차보호법

전국이 전세난으로 들썩이고 있다. 전세값 폭등으로 임대인과 임차인 간의 갈등이 생기고, 결국 때 아닌 이사까지 늘어나고 있다. 이번 호에는 내가 임차인이 되어 전ㆍ월세를 놓는 경우, 임대인이 되어 전ㆍ월세를 들어가는 경우, 꼭 알아두어야 할 주택임대차보호법에 대해 설명한다. 정리 이세정 기자 참고 법무법인 화평

주택임대차보호법은 서민들의 주거 생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이다. 보호 대상은 주거용 건물로써 실질적인 용도에 따라 여부가 결정되며, 자세한 사항은 다음과 같다.

 

* 1. 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차 건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 기
     준으로 판단하여야 하고, 등기부등본 또는 건축물관리대장상의 용도를 기준으로 판단하는 것은 아니다.

  2. 건물의 등기나 건축허가 여부와는 무관하다.

  3. 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시점을 기준으로 한다.

전입신고와 확정일자, 권리 주장의 기본

전세를 얻을 때는 최악의 상황을 늘 염두에 두어야 한다. 세입자는 주택에 입주하고 전입 신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생긴다. 이는 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있음을 뜻한다. 설사 집주인이 바뀌더라도 계약 기간이 끝날 때까지 그집에 거주할 수 있고 또 임차기간이 만료되더라도 임대차 보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

대항력을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받아두면 법적 안전장치가 생긴다. 확정일자를 받을 때는 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 일치하는지 동, 호수까지 일일이 확인해야 한다. 확정일자를 받아도 중간에 주소를 옮긴다거나 보증금액의 변동 등으로 재계약을 했을 경우

는 우선 변제권이 상실될 수 있으며, 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 있다는 것을 명심하자. 또한 계약기간이 끝나 보증금을 돌려받을 때가 되었을 때, 그 권리를 확실하게 보장받고 싶다면 전세권 등기를 해놓으면 된다. 이때는 집주인의 동

의가 반드시 필요하다.

여기서 한 가지 더. 세입자가 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행해져 있고 그 결과로 소유권자가 변경된 경우에는 임차권이 소멸되어 세입자는 집주인에게 대항할 수 없게 된다. 그러므로 주택을 임차하고자 할 때에는 미리 등기부를 반드시 열람해 저당권 설정이나 가등기 여부 등을 확인하는 것이 중요하다.

세입자(임차인)의 9가지 권리와 의무

1. 임차인은 임차목적물(임차주택)을 그 목적에 맞게 사용하고, 수익할 수 있으며, 기간 중 임차주택을 보존하고 만료 시 원상태로 반환해야 한다. 화재 등의 과실로 파손시켰을 때는 배상할 의무가 있다.

2. 주택을 수리할 필요가 있을 때는 지체 없이 임대인에게 알려야 하고(민법634조) 수리를 요구할 수 있다.

3. 임차인이 불량한 현관 자물쇠를 교체한다든지 지붕을 수리하는 등 주택의 보존을 위하여 필요한 건물 수리에 든 비용을 지출했을 때는 이를 임대인에게 즉시 청구할 수 있다(민법626조1항).

4. 임대인의 동의를 얻어 페인트칠을 다시 하거나 양변기를 교체하는 등 주택의 가치를 높이는 비용(유익비)을 쓰고 기간 만료 후에도 가치가 남아 있을 경우는 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(민법626조2항). 혹 임대차 계약이 종료된 후에도 청구한 필요비나 유익비를 반환받지 못했다면 주택 인도를 거부 할 수 있다. 이를 임차인의 필요비, 유익비 상환청구권리라고 한다.

5. 임차주택 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치했을 때는 계약 종료와 함께 임대인에게 그 부속물을 매수할 것을 요구할 수 있다(민법646조). 매수금액은 청구 당시의 시가로 정한다.

6. 임차주택의 일부가 임차인의 잘못 없이 파손되어 사용, 수익할 수 없을 때는 그 비율만큼 임대료를 감액할 것을 요구할 수 있다(민법627조1항).

7. 다른 사람에게 임차권을 양도하거나 전대할 때는 임대인의 동의를 받아야 한다(민법629조).

8. 임대인이 주택 보존에 필요한 행위를 하려 할 때 임차인은 이를 거절할 수 없다(민법624조). 다만 그 행위가 임차인의 의사에 반하고 그로 인해 임차의 목적이 달성되지 못할 때는 계약을 해지할 수 있다(민법625조).

9. 임대인은 주택을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용, 수익에 필요한 상태를 유지ㆍ관리해 주어야 한다(민법 623조). 즉 임대 중에 고장이나 파손이 발생했을 경우 이를 수리해 주어야 한다. 고장의 원인이 임차인에 의한 것이라도 임대인이 수리한 후 임차인에게 변상을 요구하는 절차를 밟아야 한다. 그러나 계약서에 수선의무를 임차인이 지도록 했다면 임대인은 수리의무를 면할 수 있다.

주택임대차보호법에 관한 Q&A

Q. 전세 계약 종료시점이 보름 남았는데, 어제 집주인이 전화해서 전세금을 3천만원 올려달라고 합니다. 그간 별다른 말이 없기에 자동으로 계약이 갱신되는 줄 알고 있었습니다. 올려주지 못하면 이사를 가야만 합니까?

A. 집주인이 전세계약 종료시점에 임박해서 전세금을 올려달라고 요청할 경우 세입자가 반드시 이 부탁을 들어줘야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 갱신거절, 계약조건변경에 대해서 통지를 해야 합니다. 만약 이 기간 안에 통지를 하지 않았다면 자동으로 계약이 연장된 것으로 봅니다.

Q. 집주인과 합의해 전세금을 올려주기로 했습니다. 이 경우 계약서는 어떻게 써야 합니까?

A. 전세금을 임대인의 요청에 따라 올려줬을 경우에는 새로 계약서를 쓰는 것이 아니라 증액된 부분에 대해서만 따로 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 예를 들어 원래 1억원에 전세계약을 했는데 5천만원을 올려달라고 하면 늘어난 5천만원에 대해서만 따로 계약서를 작성하면 됩니다.

만약 기존 계약서를 없애고 새로 계약서를 쓸 경우에 집이 경매에 넘어갈 일이 발생하면 은행 대출보다 후순위로 밀려 전세금을 다 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 기존의 계약서를 반드시 가지고 있어야 함은 물론입니다.

Q. 전세를 얻어 이사를 한 상태에서 바쁜 일이 많아 전입신고를 미뤘습니다. 한달이 지난 후에야 동사무소에 갔는데, 등기부등본을 떼어보니 저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 저당권자가 경매를 신청하면 어떻게 해야 하나요?

A. 주택임대차보호법에서 요구하는 대항 요건은 주택의 점유와 주민등록을 모두 갖추어야 하므로 이사를 한 것만가지고는 대항력을 갖추었다고 볼 수 없습니다. 대항력을 취득하기 전에 먼저 선순위 저당권이 설정되어 있었다면 그 저당권의 실행을 위한 경매절차에 대해서는 권리를 주장할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 제 할 일을 다 하지 않은 세입자까지 보호해주지 않습니다.

Q. 작년 3월쯤에 월세 계약을 2년으로 하고 입주하였습니다. 그러나 회사가 지방으로 이전하는 바람에 당장 이사를 해야 할 것 같습니다. 다음 입주자가 들어올 때까지 기다려야 하나요? 아니면 1개월치 월세만 더

지불하면 바로 나갈 수 있나요? 그리고 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?

A. 임대차 계약기간이 2년이므로 계약 만료 전에 이사하는 위와 같은 경우는, 주택임대차보호법의 대상이 되지 않습니다. 월세를 살고 있는 이의 사유로 계약이 해지되기 때문에 그 책임은 세입자에게 있습니다. 집주인에게 이사해야 하는 상황을 설명하고, 새로운 세입자를 찾기 위해 직접 공인중개사 사무소에 집을 내놓아야 합니다. 이때 발생하는 중개수수료는 세입자가 부담하게 됩니다. 또한, 살고 있는 집에 새로운 세입자가 들어오기 전까지는 월세와 관리비를 지불해야 합니다. 보증금은 새로운 세입자와의 계약이 이루어진 다음에 돌려받을 수 있습니다.

Q. 전세 세입자로 계약 만료 한 달 전에 집을 빼겠다고 통보를 하고 이사까지 마쳤습니다. 그런데 방이 나가지 않는다며 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 어떻게 대처해야 합니까?

A. 적법하게 계약해지를 통보하고 기한만료일에 맞추어 다른 집으로 이사하는 것은 세입자의 권리입니다. 그러나 전세금을 반환받지 않은 상태에서 전세금에 대한 안전조치를 취하지 않고 주민등록을 전출하면 임차

보증(전세)금의 대항력과 우선변제권이 소멸합니다.

현 상태에서는 등기부등본을 새로 발급받아 변동사항을 점검하고 지금거주하고 있는 집에 가족의 주민등록을 남겨 놓은 상태에서 전세계약자만이라도 다시 전에 살던 주택으로 전입(일부 이사)한 다음, 임차권등기 명령을 신청해야 합니다. 이렇게 안전조치를 취한 후 집주인에게 전세금 반환을 강력히 요구하고법적 절차에 들어가 전세금을 회수해야 할 것입니다.