정보 | 컨설팅 사례를 통해 본 건축주들이 모르는 건축의 기초

 

REPORT ┃ 전문가칼럼

컨설팅 사례를 통해 본

건축주들이 모르는 건축의 기초

부푼 꿈을 갖고 전원생활을 희망하는 이들이 뜻하지 않는 장애물에 막히는 경우가 비일비재하다. 오랜 시간 전원주택 건축 컨설팅을 맡아 온 나누하우징의 신우철 대표가 땅 구입부터 설계 의뢰, 시공 과정의 전단계에서 허투루 하지 말아야 할 기본 지식을 나눈다. 편집자 주

1년 전부터 한 건축주와 인연을 맺고 있다. 그는 아름다운 시골 전경이 보이는 곳에 온 가족이 모여 살기를 꿈꾸며 7년 전, 작은 강변의 야산에 임야를 구매했다. 그 땅은 산으로 오르는 입구의 대지 1필지와 중턱 1필지 사이에 위치한 곳이었다.

산 정상까지 이르는 도로를 내 주는 조건 하에 구입을 결심하게 된 것이다.

그러나 임야는 가운데 도로를 만들지 않으면 맹지가 되는 땅으로, 도로가 전체 땅 면적의 20% 가까이 차지해 큰 손해를 보게 되었다. 또한 주변 지주들과의 이해 관계 때문에 건축에 들어가지도 못해 큰 자금이 이곳에 묶이게 되었다. 설상가상으로 이 문제 때문에 중개업자와 재판 소송까지 겪으며 괴로워하고 있다.

그간 많은 전문가들이 전원주택 건축의 문제점들을 지적하며, 과연 바람직한 해결책이 무엇인지를 언급해 왔다. 하지만 이는 순전히 전문가 입장에서 본 것이지, 건축주의 눈높이를 따랐다고는 할 수 없다. 본인은 전원주택 분야에 10년 넘게 몸담고 있으면서, 연간 수백명의 건축주들을 만나 상담해 왔다. 무수한 데이타베이스를 토대로 그들이 정말 궁금해 하는 것은 무엇인지, 원하는 것은 무엇인지를 찾아 함께 해결해 왔다.

이번 칼럼을 통해 전문 용어가 아닌, 아주 쉬운 단어로 원론적인 전원주택 건축을 이해시키고자 한다. 건축주들이 잘못 이해하고 있는 관행과 주택 건축을 위해 반드시 알아야 할 사항, 부동산 구입부터 입주까지의 과정을 순차적으로 나열하며 그간의 지식을 공유하고자 한다. 먼저 건축의 전(全)과정을 알기 쉬운 도표를 통해 설명해 본다.

궁금증 1 ｜ 부지 매입과 토목 설계

수년간의 상담을 통해 본 바로는, 땅을 구입한 후 2년 이내에 집을 짓지 못하는 이들이 대부분이다. 여기서 2년이란 기간이 아마도 건축을 준비하는 최소한의 기간이 아닌가 생각된다. 마음의 준비를 하고 짓고 싶은 집에 대한 자료조사가 어느 정도 끝나면, 건축주들은 자신감을 갖고 바로 건축 설계를 시도한다. 여기서 흔히 놓치는 단계가 바로 토목 설계이다.

건축주들은 토목 설계를 흔히 포크레인으로 직접 땅을 돋우거나 축대를 세우는, 실제 공사로 이해한다. 그러나 이는 엄연한 설계의 한 분야로 우수관, 축대, 건축물 배치 등을 도면화하는 작업이다. 또한 집을 지을 수 없는 논, 밭, 임야를 집을 지을 수 있는 대지로 용도를 변경시켜주는 업무도 여기에 속한다. 애초 비싼 대지보다는 전ㆍ답이나 임야를 구입하는 경우가 더 많기 때문에 많은 경우 밟아야 하는 건축의 전(前)단계다.

토목 설계는 건축 설계 전에 우선 실시하든지, 늦더라도 건축 설계와 동시에 진행해야 한다. 지역 군청이나 시청 주변의 토목 설계사에 의뢰하고, 땅의 용도를 전용하는 경우는 오르는 땅값에 대한 전용부담금을 지자체에 지불하여야 한다.

궁금증 2 ｜ 계획 설계 vs 인허가 설계

이 부분은 건축주들이 거의 알고 있는 과정이므로, 계획 설계와 인허가 설계의 차이점만 설명하고자 한다. 건축주들의 큰 관심사는‘양질의 주택을 어떻게 저렴하게 지을까? ’또는‘내집처럼 책임지고 시공해 줄 회사를 어떻게 선정할까? ’에 초점이 맞춰져 있다.

이때 가장 먼저 확인할 사항은 바로 유용할 수 있는 예산이다. 건축주 중 일부는 시공사가 예산 내에서 설계ㆍ시공의 모든 책임을 질 것을 요구한다. 이 때 시공사는 건축 설계에 대한 권한이 없기 때문에 시공을 고려한 계획 설계, 즉 평면도ㆍ입면도ㆍ지붕도와 주택 모양에 대한 이해를 돕기 위한 3D 데이타를 건축주에게 제시한다. 논의 후 확정된 계획 설계는 정식 설계 권한을 갖고 있는 건축사에게 전달되어 건축 인허가 설계에 들어간다.

만일 건축주가 예산에 여유가 있는 경우는 건축설계사무소에 먼저 들러 설계도면을 만든다. 건축가 주택이라고 하는 집들은 바로 이러한 과정을거치게 된다. 완성된 도면을 시공사로 넘기고, 시공사는 이 도면을 기초로 공사를 하는 식이다.

궁금증 3 ｜ 골조 vs 반축 vs 완축

골조, 반축, 완축은 시공업계에서 자체적으로 생긴 말이다. 그러나 최근에는 여러 잡지나 교육 기관을 통해 이 단어들을 접한 건축주들이 많아져, 상담 중에 건축주를 통해 듣기도 한다. 또한 최근 현장 매니저를 자청하는 건축주들이 늘고 있어, 시공사에게 부분 건축만 요구하는 경우도 많아지고 있다. 그렇다면 위 단어들의 정확한 의미를 먼저 알고 가자.


▲ 나누하우징에서 직수입하는 이태리 안젤모사 자재로 시공한 주택 외관.

골조 시공사가 지붕면과 벽체만 시공하고 빠지는 것을 말한다. 기초 역시 건축주가 하는 것을 원칙으로 한다. 이는 보편적으로 시행사나 건축회사가 단지형 주택 개발을 할 때 주로 사용하는 방법으로 토목과 기초가 되어 있는 상황에서 빠른 시일 내에 건축을 이룰 수 있다.

반축 주택의 골조와 외장 부분(지붕과 외벽)까지 시공하는 것으로, 내부 배관 및 전기선 등은 설치하지 않는 형태다. 최근 건축학교를 직접 수료한 건축주들이 반축을 요청하는 경우가 많다.

완축 건축주들이 일반적으로 시공사에 요청하는 건축 형태로 반축에 내장을 완비하여 시공하는 형태이다. 인테리어까지 모두 일임한다.

골조나 반축은 둘다 건축주가 나머지 공정을 해결해야 하는 데 장점과 단점이 있다. 일단 자재상과 설비업체, 내장업체 등 여러 회사들이 긴밀한 관계를 가질 수 없어 공정 과정을 지휘하는 데 무리가 따를 수 있다. 어떤 경우에는 완축보다 공사비가 더 드는 결과를 초래하기도 한다.

반면, 건축주들은 내 집을 손수 지었다는 보람을 느낄 수 있고 가족의 의견이 가장 많이 반영된, 마음에 드는 집을 얻을 수 있다. 아울러 공정 관리를 체계적으로 한다면, 건축비 절감의 효과도 노릴 수 있을 것이다.

 

이글을 쓴 신우철 씨는 나누하우징 대표로 수년간의 건축

컨설팅과 시공 경력을 가진 업계 전문가다. 골조, 반축,

완축까지 다양한 사례를 통해 맞춤형 건축을 이끌고 있으

며, 건축주들의 가려운 곳이 어딘지 정확히 찾아내어 이

를 쉽고 명쾌하게 해결해 주고 있다.

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