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part 1 / 농지의 정의 및 취득, 처분
Q. 6세인 손자에게는 어느 정도의 농지를 상속(유증)할 수 있는가?
농지법은 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위하여 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)이나 농업법인이 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 제한하고 있다. 다만, 상속에 한해 1ha까지는 허용 가능하다. 따라서 농지를 상속받을 자가 민법상 법정 상속인의 범위에 포함되는 경우에는 상속(유증 : 유언에 의한 증여)을 통해 농지를 소유하는 것도 가능하다.
그러나 허용 면적 이상의 농지공동지분 취득 등은 불가능하다. 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없기 때문이다.
Q 상속으로 취득한 농지는 계속 소유할 수 있는가?
상속으로 취득한 농지를 상속 받은 자가 계속 농업경영을 하는 경우에는 가능하다. 그러나 상속으로 농지를 취득한 자가 실제로 농업에 종사하지 않으면 상속 농지 중에서 총 1ha까지만 소유할 수 있다. 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 소유권이전 등기도 할 수 있다.
단, 이를 초과하는 상속농지는 추가 2ha까지 농지은행에 위탁해 임대한다면 본인의 농업경영에 활용하지 않더라도 소유가 가능하다. 나머지는 강제처분명령을 받게 된다.
Q 농지취득자격증명을 타인이 대리로 발급받을 수 있는가?
농지취득자격증명은 신청인의 영농능력과 영농의사, 거주지ㆍ나이ㆍ직업 등 영농여건, 농업경영계획서의 내용이 실현가능한지 여부, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단한 후 발급한다. 대리인이 신청하는 경우에는 신청자의 신체적 조건, 영농의지 등을 판단하기 어려우므로 신청자가 직접 신청서를 작성하여 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 방문하는 것이 바람직하다. 단, 불가피한 경우에는 대리인 또는 우편접수가 가능하지만, 해당 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장의 면담 요구 시 필히 출석에 응해야 한다.
Q 농업인의 정의와 농지원부상 각 세대원의 농업인 여부를 어떻게 판단하는지?
농업인은 동법 시행령 제3조의 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다고 규정되어 있다(농지법 제2조의1호). 아래 항목 중 어느 하나에 해당하면 농지법에 의한 농업인이고 그 해당 여부는 관할관청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 판단한다.
- 1천㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
- 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스 기타 농림수산식품부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자
Q 묘지가 있는 농지도 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는가?
농지법 제8조에 의하여 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 농지취득자격증명을 발급 받아야 소유권 등기가 가능하다. 이 농지취득자격증명은 실제 농작물 경작 등 농업경영이 이루어져야 발급받을 수 있다.
만일 사고자 하는 농지에 묘지가 불법으로 설치되어 있어 농작물 경작이 곤란한 경우에는 원칙적으로 원상회복해야 농지취득이 가능하다. 단, 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 ‘묘지가 차지하는 부분이 농지의 극히 일부라 농작물 경작에 큰 지장이 없다’고 판단하는 경우에는 예외다.
Q 불법 건축물이 있는 농지에서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는가?
불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 취득자격증명을 신청해야 한다. 다만, 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정하는 경우에는 미리 농지로 원상복구하지 않더라도 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.
이 경우에 해당하는 것은 농업경영계획서의 특기사항란에 농지로의 복구계획을 기재하여 제출하거나 불법 전용된 농지가 취득대상 농지로서 원상회복하기 전이라도 농작물 경작 등 농업경영에 큰 지장이 없다고 판단하는 경우다.
Q 주거지역 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 필요한가?
농지법 제34조제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의가 완료되면 별도의 농지취득자격증명이 필요없다. 도시지역 안에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정·결정된 농지는 취득자격증명에서 예외이기 때문이다.
따라서, 도시지역의 주거지역에 해당하는 농지를 취득하고자 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 된다.
Q 현재 임야가 장기 휴경지인데, 농지취득자격증명을 받을 수 있는가?
장기 휴경으로 인해 임야화 된 농지를 취득하려면 원칙적으로 복구 후에 자격증명을 신청해야 한다. 단, 농지가 휴경상태일지라도 복구하여 농작물 경작이 가능한 상태라고 관할관청에서 판단한다면, 원상복구계획을 포함한 경영계획서를 제출하여 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.
경영계획서는 취득대상 농지의 면적, 노동력 및 농업기계, 장비 등의 확보여부, 경작·재배하고자 하는 농작물이나 다년생식물의 종류, 신청자의 영농의지 등으로 판가름한다.
Q 축사가 설치되어 있는 농지도 농지취득자격증명이 가능한가?
2007년 7월 4일부터 개정된 농지법에 따라 축사부지가 농지에 포함되어, 농지 위에 축사를 설치하는 경우에는 농지의 전용허가(신고)를 거치치 않아도 된다. 따라서 개정 이전에 전용허가(신고)를 받아 축사가 설치 완료된 농지는 농지전용이 완료된 토지로서, 이는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득이 가능하다.
다만, 개정 이전에 축사가 농지에 불법으로 설치되었다면 원상복구 후에 농지취득자격증명을 신청해야 한다.
Q 농지에 벚나무 묘목을 재배하는 것도 농지이용행위에 해당되는지?
농지란 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다고 규정되어 있다. 다만, 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지는 농지에서 제외된다.
농지법 시행령 제2조1항에서는 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용묘목, 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)을 다년생식물로 정의하고 있다.
따라서 벚나무와 같은 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목에 해당하는 나무는 조경목적으로 식재된 것인지 여부에 따라 농지 이용행위에 해당되는지를 결정하면 된다.
Q 타지역 거주자가 농지에 가끔 방문하여 농작업을 해도 자경에 해당되는가?
자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 규정하고 있다. 구체적으로 자경에 해당하는지 여부는 관할관청에서 직접 확인하여 판단하는데, 타 시·도 거주자가 해당 농지에서 1/2 이상 자기의 노동력에 의해 경작·재배하지 않으면 자경에 해당되지 않는다.
Q 해외출국 시 처분대상농지에서 예외가 되는가?
농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학, 3개월 이상 국외여행 등 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대 또는 위탁 경영을 하는 경우에는 농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며, 1년 이내에 농지를 처분해야 한다. 1년 내에 처분하지 않을 경우 6개월 내에 처분하라는 처분명령이 다시 내려지고 이 역시 이행하지 않으면 처분 시까지 이행강제금(공시지가의 20%)이 부과된다.
Q 휴경으로 처분의무통지를 받은 농지를 소유주 가족이 농지전용허가를 받을 수 있는가?
농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가를 신청할 수 없다. 처분의무자와 동일한 세대를 구성하는 가족 역시 농지전용허가를 신청하는 경우 불허가 사유에 해당한다.
PART 2 / 농업진흥지역과 농지전용
Q 농업진흥구역 / 농업보호구역에서 각각 할 수 있는 토지이용행위는?
농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용ㆍ보전하기 위하여 지정한 것이다. 원칙적으로 농작물의 경작에 이용되도록 하고 예외적으로 농가주택, 축사, 농업용 창고 등 농업생산관련 시설과 일부 공용ㆍ공공용시설 등의 설치를 허용하고 있다.
농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역이다. 단 일정면적의 관광농원사업, 주말농원사업, 농업인의 생활여건개선을 의해 필요한 시설 등은 설치가 허용된다.
Q 한 필지의 토지가 농업진흥지역과 관리지역으로 걸쳐있는 경우는?
1필지의 토지 일부가 농업진흥지역에 걸치는 경우, 그 면적이 330㎡을 초과할 때는 농업진흥지역에서의 행위 제한이 적용되며, 그 이하인 경우는 제한받지 않는다. 단, 농지전용허가 등 농지법에서 정하는 행위 제한만 받게 된다.
Q 귀농을 하고자 하는 자가 농업인주택을 설치할 수 있는지?
농업인주택은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서, 다음 사항에 해당하는 세대의 세대주가 설치해야 한다.
- 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대
- 당해 세대원의 노동력의 1/2 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대
단, 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모 이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능하다.
Q 농업인주택을 신축코자 하는데 건축 조건은 무엇인가?
부지의 총면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적) 이하여야 한다. 건축물에 부속한 창고, 축사 등도 포함한다.
Q 농지전용허가 등이 취소되는 경우는?
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 것이 판명된 경우, 허가 목적이나 허가 조건을 위반하는 경우, 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업규모를 변경하는 경우 허가가 취소될 수 있다.
또한 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물 설치 등 목적 사업에 착수하지 않거나, 착수한 후라도 1년 이상 공사를 중단하게 되면 허가가 취소될 수 있다.
Q 토지거래허가 지역 농지를 주말체험ㆍ영농 목적으로 취득할 수 있는가?
농지법 개정으로 2003년 1월 1일부터 농업경영 목적이 아니더라도 비농업인이 주말체험영농 목적으로 농지를 소유할 수 있게 되었다. 기존 소유 농지면적과 취득 대상 면적의 합이 세대당 1천㎡ 미만의 범위에서 가능하다.
다만, 토지거래허가구역 안의 농지를 취득하는 경우에는 농지법상 농지취득자격도 같이 확인하여 두 가지 요건에 모두 적합한 경우에 허가가 가능하다. 토지거래허가기준의 거주지 제한 등에 걸리면 농지취득이 제한될 수도 있다.
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