정보 | 건축시공 계약서에 명시할 내용과 작성요령

예비건축주라면 꼭 알아둬야 할 체크사항

건축시공 계약서에 명시할 내용과 작성요령

흔히 전원주택을 지을 때는 설계와 시공을 한 회사에 맡기는 경우가 대다수이며, 시공업체는 공정별로 나눠 도급을 진행하기도 한다. 이럴 경우 하자보수의 책임소재가 불분명해질 우려가 있기에 꼼꼼한 계약서 작성이 선행되어야 한다. 하자보수뿐 아니라 시공 전, 계약서 작성 시 따져보아야 할 내용을 알아본다.
취재 김수현 기자 취재협조 코에코하우징 080-038-0000

건축주는 설계도서에 따라 건축물을 시공하기 위해 직영계약방식이나 도급계약방식 등을 선택한다. 도급공사 시, 건축주가 시공사를 선정하면 시공업체는 하나의 공사를 분할하여 하도급업자에게
나눈다. 이러한 국내의 하청관행은 문제의 소지가 많아, 계약서상에 도급자와 하도급자간의 공사내용 및 계약조건 등을 명확히 해 둘 필요가 있다.

표준계약서를 토대로 본 계약서에 기재되어야 할 주요사항

국토해양부에서는 도급업체간의 하자담보책임을 명확히 한 민간건설공사 표준도급계약서 양식을 마련해 두고 있으며, 건축주와 시공업체간의 계약서 모델인 표준계약서 양식을 샘플로 두고 있다. 이 양식에 따르면 대지위치, 공사기간, 도급금액, 선금, 기성부분금의 시기 및 방법, 하자담보책임기간, 하자보수보증금율, 지체상금율, 계약보증금 등을 명시하게 되어 있지만, 실제 시공업체가 채택하는 계약서는 불리한 내용을 삭제한 상태로 건축주와 계약을 맺는 경우가 빈번하다. 시공 중 분쟁 소지가 있는 사항은 미리 계약 시에 명시해야 하며, 시방서의 정확한 작성이 선행되어야 한다.

분쟁을 피하기 위한 건축 계약 시 주의사항

01 공종별 하자보수에 대한 내용이 포함되었는지
준공 후 하자발생 시에 하자보수를 담보하기 위한 하자보수보증금은 공종에 따라 하자담보기간(1~10년) 동안 준공금액의 2%를 예치하도록 하고 하자보수를 불이행할 때에 이를 직접 사용하도록 하고 있다. 하자보수 보증금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 준공검사 후 건축주에게 납부하여야 한다. 하자보수 보증금은 하자담보 책임기간이 종료한 후 반환한다.

02 공사 중단 및 지연을 대비한 계약보증금
계약체결 후에 계약이행을 보증하기 위한 보증금 및 연대보증인 제도인 계약보증금은 계약을 이행하지 않았을 경우의 위약금으로 계약금액의 10% 이상을 납부하고, 잔여공사의 계속적 시공을 위하여 연대보증인 1인 이상을 세워야 한다. 연대보증인을 세우지 아니할 경우, 계약보증금액을 계약금액의 20% 이상으로 납부하거나 계약금액의 40% 이상에 대한 공사이행보증서를 제출해야 한다.
건설공사 수행 중, 시공업체가 부도 등으로 공사를 이행할 수 없는 경우는 공사이행보증서를 발급한 기관이 업체를 선정하여 책임 시공할 수 있도록 공사이행보증서(연대보증인)를 요구할 수 있다.
공사지연 대비 지체상금에 대한 명기를 빠뜨리는 경우가 많은데, 아무리 신뢰성 있는 업체라도 약속한 공사완공 예정일을 많이 넘길 수 있어 잘 체크해야 한다. 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(지체상금)을 건축주에게 납부하여야 한다.

03 물가변동에 의한 계약금액 조정 항목
계약체결 후 120일 이상 경과한 경우에 공사가격 내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 5 이상인 때에는 계약금액을 조정한다.

* 보다 자세한 내용은 전원속의 내집 2009년 11월호를 참고하세요