정보 | 전원주택 시공 하자 차후 분쟁 대비법

시공 하자  차후 분쟁 , 상세 계약서 작성으로 대비하라

하자예치보증금 의무규정이 없는 일반 건축물의 경우, 하자 발생시 하자의 정도와 원인, 비용 등은 분쟁의 원인이 된다. 이러한 분쟁을 피하기 위해서는 반드시 ‘민간건설 표준계약서’를 작성하되 하자보수 책임 여부에 대한 보다 명확한 내용을 기재하는 것이 중요하다. 하자보수와 관련된 법적 조항과 하자보수 시 피해 입지 않기 위해 계약서에 반드시 기입해야 할 항목들에 대해 알아본다.
취재ㆍ최미현 기자 | 취재협조ㆍ서울시 주택국 주거정비과 윤혁경 과장 02-3707-8140 http://www.archilaw.org

1년 전 경기도 용인의 전원주택에 입주한 김미연(가명 36세)씨. 얼마 전 벽체와 지붕 아래에 누수가 생기는 것 같아 시공업체에 하자 보수를 요구했지만, 자재와 인력이 없다며 차일피일 미루다 후에는 설계자와 시공사가 서로 책임을 떠넘기기에 이르렀다. 오랜 분쟁 끝에 보수를 받긴 했지만, 또다시 하자가 발생할 경우 어떻게 해야 할지 막막하기만 하다. 또 강원도 홍천에서 목조주택에서 살고 있는 이철현(가명 40세) 씨는 주택 하부의 기초 부분이 썩고 있어 2년 전 시공했던 업체에 연락을 했으나 부도로 이미 문을 닫은 상태여서 그 책임을 고스란히 떠안게 되었다.

하자보수 처리 문제는 그 기준이 모호한 경우가 많아 시공업자와 건축주간에 협의를 얻기 쉽지 않다. 특히 전원주택의 경우는 건설면허를 갖추지 않은 업체라도 충분히 시공할 수 있기 때문에 법적인 도움을 받기 위해서는 계약서를 작성하고 그 자세한 내용을 표기해야 후에 문제의 소지를 줄일 수 있다.

하자보수 누가 책임질 것인가

보다 확실한 하자보수를 받기 위해서는 하자에 따르는 보증금을 예치해 두어야 한다. 일반 건축물은 공동주택과 달리 하자 보증금을 예치해야 할 의무 규정이 없다. 하자 보증금액을 결정하고 예치 방법이나 예치된 보증금의 사용 방법 등에 대해서는 당사자간의 계약에 의할 뿐이다.
당사자간의 계약에 의한 하자 보증금에 관한 약정이 없었다 하더라도 하자 보수에 대한 책임까지 없다는 말은 아니다. ‘건설산업기본법’에 의하여 시공자의 책임을 물을 수 있다.
대형 공공성 건축물의 기둥과 내력벽은 10년까지 하자보증을 해야 하지만 기타 구조상 주요한 부분은 5년간 보증을 하여야 한다. 대형 공공성 건축물이 아닌 기타의 건축물은 5년간만 책임을 지도록 되어 있다.
그 외에도 공사의 종류별로 보증기간을 따로 정하고 있다. 방수와 지붕 공사, 철근콘크리트 공사, 엘리베이터 공사는 3년, 토공사, 돌 및 조적 공사, 철물 공사, 급배수 공사, 지하 저수조, 냉난방, 환기 공사는 2년, 실내 의장과 미장 공사, 타일 및 도장 공사, 창호 공사 등은 1년간 하자 보증 기간으로 정하고 있다.
일반 건축물의 하자는 건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인의 하자담보책임), 건설산업기본법시행령 제30조(하자담보책임기간) 기준을 적용하고, 이는 이 법에 의하여 시공자로 선정된 경우에만 적용할 수 있다.
그러나 이러한 하자 보수 규정은 동 법에 의한 건설업자만이 구속을 받는다는데 문제가 있다. 속칭 종합건설업자라는 일반건설업자와 단종건설업자라는 전문건설 업자가 공사한 경우에만 동법을 적용할 수 있는 것이다.
주거용 건축물은 661㎡(200평) 이상, 기타 용도의 건축물은 495㎡(150평)을 넘을 때에는 일반 건설업자가 반드시 시공을 해야 하기 때문에 이 경우에는 동법에 의한 하자 보수를 요구할 수 있다.

계약서 작성은 필수, 첨가 항목 상세할수록 유리

반면 면허취득을 하지 않고 공증되지 않은 업체가 시공한 전원주택 등의 소규모 건축물은 법적인 보장을 받지 못하는 경우가 비일비재하다. 이 때는 하자에 대한 책임 소지를 물을 수 있도록 ‘민간건설공사 표준계약서’를 반드시 작성하고 하자에 관련된 조항을 쌍방간 협의에 의해 분명히 명기하는 것이 가장 좋은 방법이다.
계약서로 인해 법적인 도움을 받을 수 있다 하더라도 건축 후에는 책임 소재에 대해 불분명한 경우가 많으므로 만약을 대비해 꼼꼼히 기록해두는 것이 좋다. 하자 수리 관련 내용을 첨부하고 서명을 한 계약서가 있는 한, 건설업자가 아무리 발뺌을 해도 그 부분에 관련된 하자에는 반드시 책임을 지도록 되어 있기 때문이다. 표준계약서를 작성하지 않았더라도 하자 발생 시 처리 조건이 명시된 계약서를 따로 첨부하면 법적으로 보호 받을 수 있다.
하자가 발생 시 시정 명령에 응하지 아니하거나 하자담보 기간 내에 일정한 규모 이상의 하자가 3회 이상 발생한 경우에는 4개 월 이내의 영업정지를 하거나 4천만원 이하의 과징금을 부과한다. 그러나 당사자간에 특별한 계약이 있거나 건축주가 제시한 재료나 공법으로 시공하여 생긴 하자와 내구연한이 지난 경우에 대해서는 책임을 물을 수 없다.

정확히 명시되어야 할 하자보수보증금 

하자 발생시는 추가적으로 비용이 들기 마련이므로 계약서 작성 시 보수비용에 대한 ‘하자보수보증금’의 금액 및 방법 등을 명확히 해두는 것이 가장 확실한 방법이다. 보증금 관련 사항에는 아래 항목들을 추가 할 수 있다.

1. 보수 방법에 대해 하자에 사용될 보증금의 액수(대략 총 공사비의 3~5%)
2. 보증금은 보증 증권으로 할 것인가, 현금으로 예치할 것인가 
3. 보관은 몇 년간 누가 담당할 것인가
- 일반적으로 민간 건축물의 경우 구조체인 경우 5년(16층 이상이거나  다중이용시설물인 경우의 구조체는 10년), 기타인 경우는 1~3년간 하자기간을 두고 있지만, 협의에 따라 변경 가능하다.
4. 하자 발생 시 업체가 수리해 줄 자금이 없을 경우 어떤 식으로 보상 해줄 것인가

공사 계약 시 체크해 두어야 할 사항

하자비용의 부담은 하자보수 책임자가 지도록 되어 있기 때문에 책임 여부를 따지는 것에서 의외로 많은 분쟁이 벌어진다. 하자의 범위는 일반적으로 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능 불량, 부착 접지 또는 결선불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능, 미관, 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자로 그 기간까지 법으로 정해져 있다. 그러나 그 정도에 따라서 그 책임 소지가 명확하지 않을 수 있으므로 계약서 작성 시 다음 내용을 꼼꼼히 체크하면 공사로 인해 발생한 문제에 대해 평가하기가 더욱 용이하다. 약식이라도 설계도에 따른 자재와 종류 등을 정확히 기재하고 옵션 등의 추가 사항을 명확하게 작성해두어야 한다.

예시 [표1]

각 공사에 기재할 내용

(1) 일반사항
 ① 적용범위    
     가. 요약     
     나. 주요내용       
 ② 관련시방절(SECTION)   
 ③ 참조규격  
 ④ 용어의 정의      
 ⑤ 시스템 설명   
 ⑥ 시스템 허용오차 
 ⑦ 제출물  
 ⑧ 품질보증
 ⑨ 운반, 보관, 취급  
 ⑩ 환경요구사항
 ⑪ 현장수량 검측         
 ⑫ 작업의 연속성                       
 ⑬ 공정계획
 ⑭ 타공정과의 협력작업
 ⑮ 유지관리 장비 및 자재
     여유자재(SPARE PARTS)
     수량산출 및 지불

(2) 재 료
 ① 재료 
 ② 구성품
 ③ 장비 
 ④ 부속재료    
 ⑤ 배합  
 ⑥ 조립
 ⑦ 마감 
 ⑧ 조립 허용오차
 ⑨ 자재 품질관리

(3) 시공
 ① 시공조건 확인 
 ② 작업준비            
 ③ 시공기준     
 ④ 공사간 간섭
 ⑤ 시공 허용오차  
 ⑥ 보수 및 재시공
 ⑦ 현장품질관리 
 ⑧ 제조업자 현장지원
 ⑨ 현장 뒷정리  
 ⑩ 시운전
 ⑪ 완성품 관리     

책임 여하 분쟁은 전문기관 통해 해결

그러나 아무리 해도 그 책임 여하가 결정되지 않을 경우는 전문기관의 도움을 받을 수 있다. 하자판정을 의뢰할 수 있는 전문기관으로는 기술사법에 의한 해당 분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 건축사, 한국건설기술연구원, 한국시설안전기술공단, 엔지니어링기술진흥법에 의한 해당 분야의 엔지니어링 활동주체가 있다.
하자 책임 기간 내에 발생한 하자의 범위에 대해 사업주체와 설계자간에 분쟁이 발생한 때에는 건축법에 의한 건축분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

[ 하자 분쟁 관련 해결 사례 ]

준공된 지 1년이 지난 주택의 하자 문제로 다툼이 있었다. 건축주는 시공자에게 하자를 보수토록 통보하였더니 시공자는 공사 잘못에 의한 하자가 아니라 사용상 부주의하여 생긴 하자이므로 보수할 수 없다는 것이었다. ‘공사로 인한 하자다, 사용상 부주의에서 생긴 하자다’라고 결론 없는 싸움을 계속하다가 급기야 행정기관에 진정을 하기에 이르렀다.
우선 안전 진단 기관에 의뢰하자 건축주에게 공사부실로 인한 하자 여부를 증명하라는 통보가 온 뒤, 대한건축사협회에 의뢰하여 해당 건축사가 설계도면과 현장 조사를 실시하였다. 공사 감리일지와 시공일지를 검토하고 설계자와 감리자의 증언, 공사 책임자의 증언을 채취하는 등 후에 시공자로부터의 이의 제기를 우려해 객관성을 최대한 유지시키며 진행되었다. 보름쯤 지나 제출된 안전 진단서에 의하면 공사 부실로 하자가 발생되었음이 판명되었으며 시공자로 하여금 보수토록 지시가 내려졌다.

Q&A 윤혁경의 전문가 상담

Q1 전원주택을 짓고 있습니다. 그런데 잔금 지급전 추후 하자에 대비하여 보험증권을 받아 놓고자 하는데 구체적으로 당사자간에 어떻게 해야 하는지, 공정별로 하자보수기간은 얼마인지? 
A1 계약 시에 미리 어떻게 하자보수를 할 것인지에 대해 확인해 두어야 합니다. 지금이라도 협의하여 하자보증 증권을 끊어 달라고 하십시오. 대개 1~3년의 범위 안에서 정해야 할 것입니다.  

Q2 처음부터 문제가 많았던 공사였습니다. 기초공사에서 잡석을 깔지 않고 맨땅에 기초를 하였습니다. 물론 그 사실은 나중에 알게 되었고요, 원래 말했던 자재를 사용하지 않아 시공자 측과 말다툼이 있었습니다. 도면대로 공사가 안 된 부분도 있고, 빗물 통로는 도면상으로는 스테인레스 재질로 외벽 밖으로 나오도록 되어 있는데 플라스틱 재질로 하여 벽속으로 넣어 버렸습니다. 지금 이런 상태인데 너무 막막해서 조언과 도움을 부탁드립니다.
A2 일단 공사감리자(설계자)로 하여금 부실공사에 대한 확인을 받고, 그것을 시공사에 내용증명으로 발송하여 근본적인 하자를 치유하지 않을 경우 손해배상청구소송을 통해서 해결되어져야 할 것입니다. 설계도와 현장이 다르다는 것은 부실시공이 될 수밖에 없을 것 같군요.

Q3 내부 마감 공사 중인데 비가 오면 거실로 물이 들어오고 있습니다. 시공자도 이미 알고 있는 사실이고 사용승인을 득하고 난 후에 다시 공사를 해주겠다는데 이런 경우는 어떻게 해야 할지 모르겠습니다. 사용승인을 득하기 전에 이걸 해결하고 싶은데, 좋은 길을 알려 주시면 감사하겠습니다.
A3 이러한 내용을 정확하게 기록하여 사업주체, 시공자, 공사감리자(설계자)에게 서면으로 통보(내용증명이면 더 좋음)하고 하자보수를 하도록 요구하시길 바랍니다. 만약 사용승인 후 동일한 하자가 발생한다면 종전에 보낸 내용증명을 근거로 부실시공에 대한 책임(손해배상 및 고발 등)을 물을 수가 있을 것입니다. 물론 부실시공에 대해 어느 누구도 밝히긴 쉽지 않을 것이지만 사전에 충분히 고지했음에도 불구하고 시정하지 않음으로 인해 생긴 하자는 하자가 아니라 부실시공으로 보아야 할 것입니다.

Q4 태풍으로 인해 외벽의 마감재가 떨어져 나갔는데 건설업자에게 보수청구를 할 수 있는지 궁금합니다.
A4 태풍으로 떨어져 나간 경우는 천재지변으로 생긴 사고이기 때문에 하자보수 대상이 되지 않습니다. 또한, 건축주가 일방적으로 제시한 재료나 공법으로 시공하여 생긴 하자에 대해서도 하자 보수를 요구할 수 없습니다.

Q5 창고에 결로가 생기는 경우(어떠한 임의변경도 하지 않았음) 시공자가 잘못 한 것인가요, 자연적인 현상 때문인가요, 아님 부실시공이라고 볼 수 있나요?
A5 결로가 생기는 것은 여러 가지 이유가 있겠지만 대부분 단열 시공에 결함이 있기 때문인데, 그 경우에는 하자대상에 해당합니다.

Q6 지어진 지 6개월이 채 안된 주택입니다. 비가 오니 안벽에 물이 흐르고 1층 주차장까지 물이 고였습니다. 시공업자에게 연락을 해서 보수해주기를 청했는데, 해주겠다고 하면서 흐지부지 일만 벌려 놓았습니다.(주차장에 배수로 공사를 한답시고 땅만 파놓았습니다.) 아직 안쪽 벽에 물이 흘러내리는 것에 대한 보수는 시작도 하지 못했는데, 주차장만 가지고 질질 끌고 있으니 답답할 뿐입니다. 이럴 때는 어떻게 법적으로 보호를 받을 수 있는지 알고 싶습니다.
A6 답답한 노릇이군요. 하자는 정상적인 시공을 했는데 불가항력적으로 생기는 것이지만, 안방으로 물이 흘렀다면 하자라기보다는 원천적인 부실시공이 아닌가 싶습니다. 법적으로 대응할 수는 있지만 기간이 다소 소요됩니다. 부실시공을 이유로 계약위반이라고 하면서 손해배상 청구소송이나 계약해지 소송을 하겠다고 한번 해 보십시오. 빠른 시간 안에 보수 되는 것이 급선무라면 협의를 해서 추진하는 것이 가장 좋을 것 같습니다. -월간 전원속의 내집