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단독주택 리모델링을 위한 건축법규

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Vol. 189-09 / 전원속의 내집

단독주택 리모델링은 벽을 없애거나 새롭게 세우는 구조 변경이 이루어지는 경우가 많으므로 디자인뿐만 아니라 설계도서, 샘플리스트, 시방서, 견적서 등을 꼭 챙겨야 한다.

 

도움말 ㈜테라디자인 이종민 대표   정리 편집부

  

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▶ 주택 리모델링을 할 때, 꼭 확인해야 할 서류가 있나요?

단독주택 리모델링은 벽을 없애거나 새롭게 세우는 구조 변경이 이루어지는 경우가 많으므로 디자인뿐만 아니라 설계도서, 샘플리스트, 시방서, 견적서 등을 꼭 챙겨야 합니다. 특히, 구조 변경을 하는 단독주택은 도면이 없으면 예상치 못한 추가 공사비용이 생길 수 있을 뿐 아니라 분쟁의 소지가 많아질 수 있습니다. 공사 중 변경 사항이 우후죽순 생겨나 공정이 늦어질 수 있음은 물론, 어떠한 공사 부분이 견적에 포함되었는지를 두고 건축주와 시공자 간에 시비가 일어날 수 있습니다. 그래서 단독주택은 반드시 설계도면을 작성한 후 견적서를 산출하고 시공을 진행해야 합니다. 리모델링에 앞서 건축주가 시행자(설계·시공자)에게 반드시 받아야 할 서류(도서)는 평면도, 전개도, 전기도면 등이 포함된‘ 설계도서’, 어떻게 시공해야 하는지 표시한 ‘공사시방서’, 마감재료를 구체적으로 선정한‘ 자재샘플목록’, 이 모든 공사를 진행하는데 얼마의 비용이 드는지 산출한‘ 공사견적서’입니다. 비용 등의 이유로 이 모든 서류를 갖추는 것이 부담스럽다면, 최소한 평면도와 구체적인 공사견적서는 공사업체에 요구해야 합니다.

 

 

▶ 리모델링과 인테리어의 차이점은 무엇인가요?

건축법에서 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말합니다. 여기서 ‘대수선’은 기둥, 보, 지붕틀 등 건축물의 주요 구조부를 해체하여 수선, 변경 또는 증설하는 행위로, 단순 수선의 범위를 넘기 때문에 대수선이라고 합니다.‘ 증축’은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.

단독주택에서 몇 억원 규모의 공사를 진행한다고 해도 벽이나 기둥을 허무는 구조 변경이 없다면 리모델링이 아닌‘ 인테리어’입니다. 하지만 단 몇 십만원 규모의 공사를 진행할지라도 증축하거나 대수선이 이루어진다면 리모델링 범주에 들어갈 수 있습니다.

   

 

▶ 리모델링할 때도 건축 허가를 받거나 신고를 해야 합니까?

리모델링은 기본적으로 허가 또는 신고를 받아야 합니다. 리모델링 범주에 속한 증축 혹은 대수선의 경우, 그 규모에 따른 건축설계가 이루어지면 관할관청에 허가를 받거나 신고를 한 후 공사를 시작하기 전 착공신고의 절차를 거쳐야 합니다. 여기서 신고는 건축주가 직접 할 수 있는 사항이고, 허가는 반드시 건축사가 진행해야 하는 사항입니다. 단순 수리 정도의 공사라면 특별히 허가·신고 절차를 거칠 필요는 없습니다.

기둥, 보, 지붕틀을 증설 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것, 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽 면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선 범주에 들어가서 신고 또는 허가를 받아야 합니다. 예를 들어 기둥이 없는 2층 벽돌조 주택의 벽을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하려 한다면 신고 또는 허가를 해야 합니다. 또한, 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설, 해체하거나 수선 또는 변경하는 것, 주 계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설, 해체하거나 수선 또는 변경하는 것, 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것도 대수선 행위이고 신고 또는 허가 대상에 포함됩니다.

허가를 받아야 하는 행위 중에서 일정 규모 이하는 건축 신고만해도 됩니다. 바닥 면적의 합계가 85㎡ 이내인 증축·개축·재축, 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선, 연면적 합계가 100㎡ 이하인 건축물, 건축물의 높이를 3m 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물은 모두 신고만 하면 됩니다. 신고 대상이 아닌 것은 당연히 모두 건축 허가 대상에 포함됩니다.

관련법 _ 건축법 제2조(정의), 건축법시행령 제3조의2(대수선의 범위)

   

 

▶ 리모델링 설계도 건축사가 해야 하나요?

건축 허가 또는 건축 신고를 해야 하는 건축물, 사용 승인을 받은 후 20년 이상이 지난 건축물로 주택법에 따른 리모델링을 하는 경우는 건축사가 아니면 설계할 수 없습니다. 다만, 바닥 면적의 합계가 85㎡ 미만의 증축·개축·재축, 연면적이 200㎡ 미만이고 층수가 3층 미만인 비교적 경미한 건축물 공사인 경우 건축사가 아니어도 설계는 가능합니다. 하지만 신고나 허가가 필요 없는 인테리어는 누구나 설계를 할 수 있습니다.

관련법 _ 건축법 제23조(건축물의 설계)

   

 

▶ 시공업체에 맡기지 않고 공사를 직접 할 수는 없나요?

건설산업기본법에 등록된 일반 건설업자(건설업 면허 소지자)가 해야 하는 공사의 규모는 따로 있습니다. 연면적 661㎡를 초과하는 주거용 건축물, 연면적 661㎡ 이하인 주거용 건축물로서 공동주택(층수가 3개 층 이상), 연면적 495㎡를 초과하는 주거용 외의 건축물, 연면적 495㎡ 이하인 주거용 외의 건축물로서 다중이 이용하는 건축물(초·중·고등학교, 학원, 숙박 시설, 병원 등)이 이에 해당합니다. 이 외의 공사는 일반인이 직접 시공해도 문제가 없는 셈이지요. 따라서 일반적인 노후 단독주택 리모델링의 경우 공사를 반드시 건설업자에게 맡겨야 할 의무는 없습니다.

관련법 _ 건설산업기본법 제41조(건설공사 시공자 제한)

 

 

▶ 공사 감리를 해야 하는 리모델링 현장은?

공사 감리란 건축사가 설계도에 따라 공사가 진행되고 있는지 확인하는 것을 말합니다. 건축법상 감리가 필요한 공사는 바닥 면적의 합계가 200㎡ 이상인 건축물의 공사, 3개 층 이상인 건축물의 공사 등이 있습니다. 한마디로 말하면, 허가를 받아야 하는 건축물은 공사 감리를 받아야 하고, 신고 대상 건축물은 감리가 꼭 필요하지 않습니다.

관련법 _ 건축법 제25조(건축물의 공사감리)

  

 

<참고>

* 개축_ 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 종전 규모와 같거나 그보다 작게 건축하는 행위. 층수, 동수, 구조변경은 가능하고 높이 증가는 불가능하다.

* 재축_ 건축하는 방법과 규모에 대해서는 개축과 같다. 하지만 개축이 건축주의 자발적인 의사에 따라 이루어진다면, 재축은 천재지변, 기타 재해(화재 포함)로 멸실되어 개축하는 것을 말한다. 이때에도 구조변경이 가능하다.

 

이 글을 쓴 ㈜테라디자인 이종민 대표는 전세비용으로 내 집을 마련할 현실적 대안으로 노후주택을 리모델링하는 ‘리노하우스’ 개념을 제시, 여러 프로젝트를 진행하고 있다. 현재 홍익대 건축도시대학원에서 부동산 개발학을 연구 중이며, 저서로는 <마흔에 살고 싶은 마당 있는 집>, <앞으로 5년 경매하고 리모델링하라>가 있다. 070-4038-7916 wwwre.nohouse.co.kr

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