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"경제성 있는 협소주택, 분석과 기획에서 시작하라!"

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Vol. / 전원속의 내집​

크기가 작고 모양도 이상해서 간과되는 자투리땅에 지어지기에, 협소주택은 일반적인 부동산 시장 상황과 거리가 있어 보인다. 하지만, 편견과는 달리 더욱 철저한 경제성 분석이 필요한 것이 바로 협소주택이다.



서울 마포구 신수동에 자리한 3.8평 협소주택 MAXMINIUM ©민영기

 

협소주택을 찾는 이들이 늘고 있다. 도시에 모든 기반을 가지고 있지만, 천정부지로 치솟는 도심 아파트 가격 때문에 도시에서의 삶을 망설이는 사람들이 직주 근접을 위해 도심 자투리땅에 협소주택을 짓는다. 하지만, 협소주택도 경제성 앞에서 자유롭기는 어렵다. 적어도 손해 보지 않는 협소주택, 나아가 수익을 가져다주는 협소주택은 무엇으로 지어지는가? 건축면적 3.8평으로 화재를 불러일으켰던 협소주택 MAXMINIUM(본지 2018년 5월호 게재) 앞에서 이를 기획·시공했던 ㈜협소주택팩토리 강태욱 대표를 만나 협소주택 부동산 전략을 들어봤다.

INTERVIEWEE
강태욱 대표 ㈜협소주택팩토리 http://cafe.naver.com/smallfactory

Q 요즘 느끼는 협소주택 시장 상황은 어떤가?

처음 협소주택 부동산 일을 시작한 3년 전보다 대중의 관심이 높아졌음을 느낀다. 서울 도심에서 ‘아파트보다 합리적인 비용’으로 단독주택의 삶을 누릴 수 있다는 점이 많은 관심을 받아왔다고 생각한다. 이런 관심의 여파로 자투리땅 가격이 과거보다 제법 올랐다. 과거 자투리땅은 크기가 작고 모양도 일정하지 않아 개발 수요가 좋은 입지여도 주변 땅보다 저렴한 가격으로 매입하고 주택을 올릴 수 있었다. 그러나 이제는 그 수요가 높아져 마냥 싼 가격으로 매입하기는 어렵다.

Q 건축 부지 결정은 어떻게 하나?

‘협소’주택이라고 해도 최소 면적은 필요하다. 대지가 40평(162㎡) 정도만 되면 어지간해선 집을 짓는 데 문제가 없지만, 협소주택이라고 해도 20평(66㎡) 이하라면 점검해야 할 것들이 많아진다. 보통 도시지역 건폐율이 60%쯤 되니 지을 수 있는 면적이 12평 정도. 여기에서 도로를 두 면 접하는 경우 도로에 산입되는 부분이 생길 수 있는데, 상황에 따라선 7평 정도 더 사라진다. 또한, 구도심은 옆집이 땅을 침범하는 경우도 가끔 있다. 담 정도면 허물 수 있지만, 주택이 침범하면 대처할 수 없다. 이렇게 극단적으로 건축면적이 좁아지는 상황이라면 토지를 포기하는 것이 더 나을 수도 있다. 근래에는 상가나 임대 세대를 넣고자 하는 건축주가 많이 늘었다. 그래서 상권에 대한 기본적인 검토도 들어가야 한다. 경제성 있는 상권 지역에 위 조건의 자투리땅을 구하기 위해 길게는 1년 가까이 토지를 물색하기도 한다.

협소주택 건축 현장. 현장이 비좁기 때문에 시공 난이도가 높다.

 

Q 협소주택에 영향을 주는 제도적 이슈가 있다면?

큰 영향을 주는 것은 건축 기준 강화다. 내진 기준 강화는 직접적인 영향이 적지만, 9월부터 이뤄질 단열 기준 강화는 건축 면적 한 평이 아쉬운 협소주택에서는 꽤 민감한 이슈다. 단열재가 더 두꺼워지면 면적에서 그만큼 손해를 보게 된다. 고사양의 단열재를 사용하면 해결할 수 있지만, 한계가 있는 데다 이는 건축비 상승으로 이어질 것이다.

한편, 정부나 지자체에서 지원하는 도시재생사업 등은 흔히 생각하는 것과는 달리 협소주택에 직접적인 영향을 주지 않고 있다. 다만, 맞벽 건축 등을 허용하면서 건축 인센티브를 주는 ‘자율주택정비사업’은 간접적으로 영향을 줄 수 있다. 자투리땅으로 협소주택을 짓는 대신 옆 부지와 합쳐 공동주택을 짓고자 하는 수요가 생길 수 있기 때문이다. 하지만, 협소주택이라면 소유권을 가지고 있는 건축주 개인의 의사에 맞춰 처분이나 리모델링이 이뤄질 수 있는 반면 공동주택은 의사결정 과정이 복잡하므로 미래를 봤을 때 권하기는 어렵다.

3 - 협소주택 MAXMINIUM의 실내 모습 ©민영기

Q 협소주택의 수익성을 높이려면 무엇이 필요한가?

수익 극대화만으로 접근하면 어렵다. 그러려면 싸게 지어야 하는데, 협소주택은 건축비가 높으면서 면적이나 공간은 많이 나오지 않는다. 그래서 기획과 디자인이 중요하다. 돋보이는 설계로 누구나 찾아올 수 있게 해야 한다. 좁은 땅에 고민 없이 지은 건물은 땅 자체도 아까울뿐더러 작은 면적 때문에 건물도 어정쩡해지고, 이는 수익 하락으로 직결된다.

작은 땅이라고 해도 부동산 가치는 따져야 한다. 협소주택도 처분해야 하는 상황이 왔을 때, 단독주택 특성상 건물 가격을 크게 보존받기는 어려운 것이 사실이다. 따라서 땅값 상승분으로 건축 비용 회수가 기대되는 지역을 추천한다. 서울 외에서는 수도권 일부 지역이나 부산 도심 정도를 추천해볼 수 있지만, 협소주택 자체가 ‘아파트 가격이 자투리땅 가격+건축비를 상회’할 때 대안으로서 제시될 수 있는 개념이기 때문에 그만큼 시장이 뜨거운 곳이 아니라면 추천하기 조심스럽다.

경쟁력 있는 협소주택을 위한 필수 체크 사항 5!

◉ 땅이 너무 작지는 않은가 - 협소주택도 최소한의 면적은 필요하다. 지나치게 좁은 면적은 건축비용의 상승과 생활의 질을 떨어뜨린다. 토지 면적 20평 미만은 고민이 필요하다.     

◉ 구매·건축 전 전문가 의견을 거쳤는가 - 법적 하자와 가용건평 분석은 일반인이 수행하기 어렵다. 전문가와 상담해 판단 착오로 인한 비용 지출을 피해야 한다.          

◉ 수익성을 추구한다면 디자인 요소에 집중하라 - 협소주택은 규모 면에서 매력 있는 수익성 부동산은 아니다. 사람들이 찾아오게 하려면 디자인에서 돌파구를 찾아야 한다.             

◉ 부동산 시장 분위기가 좋은 지역인가 - 땅과 주택을 팔아야 할 때 적어도 건축비를 벌충할 만큼의 부동산 가치 상승이 기대되는 지역이어야 손해를 보지 않는다.            

◉ 땅 탐색에 조바심 내지 마라 - 임대가 기본이 되어가는 시대. 상권에 대한 고려는 필수다. 자투리땅이라고 무조건 사지 말고 여유를 가지고 상권 분석을 진행하자.



취재_ 신기영

ⓒ 월간 전원속의 내집  Vol.234  www.uujj.co.kr

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